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分析性复核是指将涉税检查对象当期的财务信息与前期进行比对，或与类似行业信息进行比较，从而研究财务信息要素之间、财务与非财务信息之间可能存在的关系。重点是对被查对象的财务进行纵向的趋势分析，以及同行业间横向的数据比率分析。房地产开发企业由于行业经营特点独特，开发周期长，部分项目数据可从多方面进行验证等特点，立足财务报表等数据进行分析性复核，对制定案头审核，确立审核重点具有一定的参考意义。 案例一：利用企业经营特点进行横向数据分析，发现迟计收入的重大疑点 1、基本情况 A房地产开发有限公司（以下简称A公司），在某市开发一大型商业综合体项目。2010年度因销售未完工开发产品，在年度企业所得税汇算清缴时以纳税调增形式缴纳企业所得税800万元，在2014年初进行2013年年度申报仍未确认收入和结转相应成本，应税所得额的累计负数已超过7000万元。 2、案头分析 在进行案头分析时，税务检查人员认为，房地产开发业本身是资金密集型行业，企业财务成本较高，且制式的预售合同都标明交付日期，逾期需支付补偿。该开发项目地处闹市，周边多个其他企业开发的项目都是在预售后一至两年内即开始交付。如未遇重大不可抗因素，商品房开始预售后近4年仍未交付应该极少发生。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 （国税发〔2009〕31号） 第三条，房地产开发企业开发的产品视为已经完工的条件有以下三条： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。? （三）开发产品已取得了初始产权证明。 因此，A公司开发的项目已完工交付的嫌疑较大，却未按完工产品申报缴税，应被列为重点核查对象。 3、约谈 税务人员针对有关疑点，与A公司的财务总监和收入核算经理进行了约谈，该企业财务人员反复强调其受业务水平所限，无法准确对开发产品成本进行归集和分配。同时，还声称：A公司开发的这个商业综合体项目，部分建筑虽已交付，但2011年初企业已按预售款的20%计算销售毛利，缴纳了800万元企业所得税税款。企业没有少缴税款的动机。 4、检查结果 根据约谈，税务人员基本确认A公司已完工交付商品房的销售收入未及时确认，通过对当地房产局公开的网络销售信息和企业销售台账进行核对，经过两个多月的详细核查，在确认了收入和视同销售数额后，税务人员面对堆积近大半米高的各类合同以及两大箱的单据，重点对A公司的开发产品成本进行了归集和分配，按一楼底商，2-7楼商业裙楼，公寓、写字楼、和酒店等塔楼分别进行了详细核算，拿出了企业工程部成本核算人员和财务信服的各区单位面积可售成本，最终将A公司应税所得额从累计负7000多万元调整为3万多元正数，虽然当年金额不大，但为企业下一纳税年度实际缴纳税款奠定了良好的基础。 案例二：针对财务费用和收入的变动差异，进行纵向趋势分析，发现企业的错误扣除 1、基本情况 B房地产开发公司（以下简称B公司）有多项开发项目同时进行。2012、13年度企业申报数据显示财务费用突然大幅飙升，但收入并未发生同步增长。 2、案头分析 借款费用的具体分配应按其用途进行区分。供开发项目未完工前建造阶段使用的借款利息支出，根据《〈企业会计准则第17号———借款费用〉应用指南》规定，房地产开发企业开发的用于对外出售的房地产开发产品，通常需要经过相当长时间的建造过程，才能达到预定可销售状态。应当将符合资本化条件的借款费用予以资本化。 因此，B公司为未完工开发产品借入的借款的利息，应资本化计入开发成本，完工后用于开发产品的借款费用可计入财务费用。对于完工产品的处理，国税发〔2009〕31号文第九条规定了：“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 ”但B公司财务费用的增加与收入、成本的增加趋势明显不同步，据此，税务人员基本确定该企业具有较大的税收风险。 3、检查结果 对于当年直接扣除财务费用的理由，B公司解释是信托资金到位后实际是用于收购集团其他地产企业的股权。经约谈，税务检查人员发现B公司实际上是以混合型投资的形式引入信托资金，协议用途是储备开发用地。但在信托资金介入前，B公司先向协议信托公司借入资金，用于交付储备用地的土地出让金。信托资金到位后即立即退还前期借款。检查人员确认该企业对信托公司的第一笔借款属于过桥贷款，其目的是通过按时缴纳土地出让金，拿到土地证大证，为信托项目的发行提供抵押物。 在通过十几个账户几十笔的款项往来的审核后，税务人员最终证明了该信托资金确为购买开发用地，已扣除的财务费用应该进行资本化处理。企业财务人员最终认可，进行了调账和重新申报，共补缴企业所得税700多万元。 案例三：利用存货、期间费用和收入、资产总额的的变动差异，发掘企业异常点 1、基本情况 C房地产开发企业（以下简称C公司），2013年度财务报表显示 企业转出了4000万的存货，但未申报相应的收入。同时，C公司与其他无收入的房地产开发企业相比，期间费用发生数、企业资产总额比严重偏高。 2、约谈与案头分析 企业财务人员解释为：C公司在另一城市—甲市。设立了一个甲市分公司，并开发了一个房地产项目。在分公司正式开办运转前，所发生的费用（发票都是以分公司名称开具）都计入了总公司的开发产品成本中。分公司正常运作后，有关成本项目就转入分公司账中。对于期间费用数高的解释是，因为有项目在开发，分公司的费用肯定较高，且最终需要到总公司并表。 3、检查结果 税务检查人员在查询CTAIS系统后发现，C公司和其甲市分公司已办理了总分机构企业所得税登记手续，申报表中收入为零，在各申报期出具的总分机构企业所得税分配表也无税可缴。调阅甲市分公司开发项目的立项批复、项目规划、预售证等资料后发现，甲市分公司的开发项目已基本完成。根据国税发〔2009〕31号文第九条规定，经计算，C公司总计应补缴企业所得税2000多万元，并需在两地税务机关按照分配数分别缴纳税款。 案例四：股息、红利收入与长期股权投资不匹配 1、基本情况 D房地产开发公司（以下简称D公司）为国有独资企业，因国资委要求其开发项目完成后必须退出房地产开发行业，在税务机关办理注销。在审核企业所得税缴纳情况时，发现该企业连续两年有申报大额免税收入。 2、案头审核与约谈 进入CTAIS系统详细查询D公司的原始报表后，发现其资产负债表中列明长期股权投资仅有30万元。以区区30万元的投资额却能获得巨额的股息红利，其投资回报率之高已超出正常的经济活动区间。 税务人员要求企业补充提供近数年来的现金流量表和针对上述疑点的书面解释。根据D公司提供的情况解释和现金流量表，证实了D公司只投资了一个注册资金为30万元的物业公司。最近近数年来也没有新的因为股权投资行为而发生的其他资金支出。 3、结果 D公司法人代表现任董事长和财务总监为此专程到税务机关进行了解释，主要还是因为D公司前任董事长通过债务重组的形式与乙房地产开发公司达成了股权收购协议，D公司在未去工商管理机关对乙房地产开发公司的股东进行变更的情况下，即全面接手了乙房地产开发公司。 由于乙房地产开发公司开发的楼盘项目销售形势较好，资金回笼也很顺利，连续两年向D公司进行了分红。D公司财务主管认为应该按实质重于形势的原则，即使未办理股东变更，从乙房地产开发公司获得的分红款项，也应在申报年度企业所得税时计入免税收入。整个案情由此大白，D公司需要去主管税务机关对以往数年的企业所得税申报进行追溯调整，并补缴数百万元企业所得税。 启示：以上几起案例中，税务检查人员借鉴了分析性复核的有效方法，对企业的税收风险点进行判断，在此基础上制定了检查预案，并通过实地检查得到了验证。事实证明，通过科学合理的选择财务分析手段，在对房地产开发企业进行选案和案头审核时，将有助于快速拨开某些“雾障”，直达问题核心，并对进入检查阶段的税收风险管控工作提供有效的指导意见。 |
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