房地产企业逾期交房赔偿金涉税解析

来源:中道财税 作者:汤茹亦 人气: 时间:2022-05-28
摘要:作为一名地产财务人员,在面临项目异常甚至逾期交付时,应当积极提出应对方案,为管理层后续决策提供帮助。下面我们从涉税处理的角度入手,分析开发商支付的逾期交房赔偿可能会涉及的增值税、个人所得税、企业所得税、土地增值税、印花税及契税的相关处理。

  受疫情及产业调整的多重影响,2021年地产人似乎刚经历了一场行业的严冬,伴随着各大地产公司频频暴雷,全国的“烂尾”楼盘屡见不鲜。很多朋友买完期房,却等不到项目如期交付。从开发商的角度出发,其实也是备受煎熬,逾期交房不仅会增加项目整体资金成本,也会面临对业主的巨额赔付以及纠纷处理。而作为业主最核心的诉求还是交房,至于传说中的逾期交房的赔偿金似乎已是奢求。

  作为一名地产财务人员,在面临项目异常甚至逾期交付时,应当积极提出应对方案,为管理层后续决策提供帮助。下面我们从涉税处理的角度入手,分析开发商支付的逾期交房赔偿可能会涉及的增值税、个人所得税、企业所得税、土地增值税、印花税及契税的相关处理。

  1.增值税-是否需要开具发票?

  开发商逾期交房向业主支付的赔偿金,一般有三种观点:

  1)价外费用

  2)销售折让

  3)不属于增值税征税范围不缴纳增值税

  三种观点孰对孰错,分析如下:

  1)观点之一价外费用

  根据《增值税暂行条例实施细则》相关规定,价外费用强调是销售方向购买方收取的销售价款以外的各类收费,常见的形式有:手续费、返还利润、违约金、滞纳金、延期付款利息、包装费等。

  因此,价外费用一定是购买方向销售方支付,以违约赔偿为例,即购房(业主)违约向开发商赔偿支付的款项属于售房价外费用,开发商应当将其合并入售房款,按照销售不动产缴纳增值税。

  可见,本文所讨论的开发商逾期交房,责任方在房开企业,支付方向是销售方向购买方支付赔偿,应当不属于价外费用。

  2)观点之二销售折让

  根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)相关规定,销售折让属于商品在售出后因,质量不合格等原因导致的价格减让,应当冲减销售商品收入。

  根据国家税务总局珠海市税务局的相关问题答复,认为逾期交房行为本身属于《预售合同》签署后,销售方无法在规定时间内向购买方交付产品,即商品房本身的质量及使用状态未达标,导致销售方违约需要承担赔偿,可以理解成对销售价格进行的让步。

  但问题的关键在于,销售折让业务会涉及冲减销售额,即调减销售收入减少增值税计税基数,税务局是否同样认可这样的业务处理方式?

  各地税务征管口径在这一问题上可能存在差异,需要沟通确认。一般认为在《预售合同》中对开发商逾期交房赔偿有明确约定,且赔偿金额的计算方式也清晰可查,可以争取按照销售折让处理,但税务部门也可能认为销售折让的认定前提是商品售出后,逾期交房赔偿明显发生在交房前,所以容易引发税企争议。

  笔者个人较赞同将违约赔偿作为销售折让处理,不仅更符合逾期赔付的行为实质,也对房开企业及业主均有利,但实际操作中此种方式可能较难落地实现。

  预售阶段尚未开具正式发票,赔偿金额作为折让可以冲减销售额,即实际结转收入时按照折让后的金额结转,少缴纳增值税,正式发票上按照折让后的金额开具。对于收到赔偿的业主,凭正式发票办理产证,也可比原销售额少缴纳一定的契税。

  3)观点三不征增值税

  此种观点认为,逾期赔偿属于一种经济补偿,实质是对违约行为的赔偿,不属于《增值税暂行条例》规定的四类应税行为:销售货物、提供服务、不动产或无形资产,因此不缴纳增值税。

  笔者认为,此种理解可以作为观点二的替补方式,即如果不满足销售折让的认定,可以退而求其次确认为“营业外支出”即作为不征增值税的赔偿款处理。

  2.个人所得税-是否需要为业主代扣代缴个人所得税?

  根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定的应当缴纳个人所得税的所得类型,业主取得开发商支付的逾期交房赔付最接近“偶然所得”。

  结合《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条第十款对“偶然所得”的划定,即“个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得”。

  逾期赔付对于业主来说是一种经济赔偿,即因开发商无法按期履行交房义务所给予的补偿,并不具有偶然性质,因此笔者认为并不应当作为“偶然所得”缴纳个人所得税。

  开发商在向个人支付逾期赔偿时,因不属于个人所得税规定征税范围内所得,暂不需要为个人业主代扣代缴个人所得税。

  3.企业所得税-房地产企业支付的违约赔偿是否可以税前扣除?

  根据《企业所得税法》相关规定,允许税前扣除的支出必须满足真实、相关、合理性。虽然逾期赔偿具有一定的惩罚性质,但是不属于行政性罚款,因此实际支付后无论是冲减销售额还是确认为“营业外支出”都应当符合企业所得税税前扣除的相关要求。

  4.土地增值税-赔偿金额是否对企业计算土地增值税有利?

  根据上述分析,按照销售折让处理实务中较难落地,因涉及冲减销售额收入,因此税务机关一般很难支持。同时,确认为营业外支出因属于无票支出,土地增值税也不允许税前扣除。

  5.印花税-是否需要就赔偿金补缴印花税?

  开发商逾期交房产生的赔偿金不属于价外费用,因此并未导致合同价款的增加,反而可能导致销售的减少,印花税是行为税,即针对《印花税法》中正列举的行为征税。《预售合同》签订后房地产企业应当缴纳印花税,但是销售折让处理引起的销售额减少可能考虑到合同金额与开票金额不一致导致后续办证问题或税企争议,因此企业大概率将赔偿款做为“营业外支出”处理,不影响印花税。若按照销售折让处理,销售金额变动导致多缴纳的印花税无法退回。

  6.契税-赔偿金是否增加业主契税的交税基数?

  同上所述,《预售合同》中注明的销售价款如果因发生逾期赔付,按照销售折让处理,发票按冲减后金额开具可以相应减少契税计税基础。如按照“营业外支出”处理,则发票金额与《预售合同》一致(假设不发生实测面积差异),则不会对契税金额的计算产生影响。

  小结:

  综上所述,房开企业逾期交房向业主支付的赔偿金,增值税处理存在不确定性,企业所得税可税前扣除,个人所得税不需要代扣代缴,土地增值税不允许冲减收入也不允许作为费用扣除,印花税不需要缴纳也不退还,对契税的影响也存在不确定性。

  以上仅为笔者个人观点,欢迎各位朋友们后台私信讨论。


房地产企业逾期交房赔偿金如何税务处理

  一、增值税处理。以销售货物为例,纳税人销售货物并向购买方开具增值税专用发票后,由于市场价格下降等原因,销货方给予购货方相应的价格优惠或补偿等折扣、折让行为,销货方可按现行《增值税专用发票使用规定》的有关规定开具红字增值税专用发票。销售折让是指企业因售出商品质量不符合要求等原因而在售价上给予的减让。企业将商品销售给买方后,如买方发现商品在质量、规格等方面不符合要求,可能要求卖方在价格上给予一定的减让。销售折让如发生在确认销售收入之前,则应在确认销售收入时直接按扣除销售折让后的金额确认;已确认销售收入的售出商品发生销售折让,且不属于资产负债表日后事项的,应在发生时冲减当期销售商品收入,,如按规定允许扣减增值税税额的,还应冲减已确认的应交增值税销项税额。

  开发商销售商品房同销售贷物一样,开发商因逾期交楼支付给业主的违约金,若事先在购房合同中明确约定这笔违约金的产生条件及计算依据的,则该笔违约金按销售折让处理,冲减增值税应税销售额。若该笔违约金未事先在购房合同约定,而是开发商与业主私下协商的支付款项,则不属于销售折让,不得冲减增值税应税销售额。

  实务中也有先例,如国家税务总局珠海市税务局的相关问题答复,认为逾期交房行为本身属于《预售合同》签署后,销售方无法在规定时间内向购买方交付产品,即商品房本身的质量及使用状态未达标,导致销售方违约需要承担赔偿,可以理解成对销售价格进行的让步。

  具体操作:预售阶段尚未开具正式发票,赔偿金额作为折让可以冲减销售额,即按实际收入开具发票、确认收入,以此为计税依据计算缴纳增值税。如果已开具了全额正式发票的:当月开具的发票按作废处理,重新按照扣除违约金之后金额开具发票;开具发票已跨月的,按照规定开具红字发票处理,冲减当期收入,同时冲减当期应缴增值税。

  二、土地增值税处理。如果全额确认收入,支付的违约金确认为营业外支出,而营业外支出不属于土地增值税扣除范围,土地增值税也不允许税前扣除。如果按照销售折让处理,无疑对房地产企业计算土地增值税是非常有利的,冲减了土地增值税应税收入,意味增值减少,可以少缴土地增值税。当然实务中需要跟税务机关勾通。

  三、企业所得税处理。如果按照折扣折让,根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》规定:“企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让;企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回,应当在发生当期冲减当期销售商品收入。”;如果作为营业外支出,根据《企业所得税法》相关规定,允许税前扣除的支出必须满足真实、相关、合理性。虽然逾期赔偿具有一定的惩罚性质,但是不属于行政性罚款,因此实际支付后无论是冲减销售额还是确认为“营业外支出”都应当符合企业所得税税前扣除的相关要求,对企业所得税没有任何影响。

  四、个人所得税处理。根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定的应当缴纳个人所得税的所得类型,业主取得开发商支付的逾期交房赔付最接近“偶然所得”。结合《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条第十款对“偶然所得”的划定,即“个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得”。逾期赔付对于业主来说是一种经济赔偿,即因开发商无法按期履行交房义务所给予的补偿,并不具有偶然性质,不应当作为“偶然所得”缴纳个人所得税。开发商在向个人支付逾期赔偿不属于个人所得税规定征税范围内所得。

  来源:中汇武汉税务师事务所十堰所     作者:纪宏奎

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