国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告

国家税务总局公告2016年第54号                                2016-8-19

现将物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关问题公告如下：

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

本公告自发布之日起施行，2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整；未处理的，按本公告规定执行。

特此公告。

税屋提示——

财税[2016]36号文附件1第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

按此规定，物业公司收取的水电费，视为代委托方（自来水公司、供电局）收取款项并由委托方以其自身名义开具发票给业主或者租户。目前这一规定存在的操作难点是“代收容易出票难”，物业公司代收很方便，但是水电企业去很难实现将发票开给业主或者租户，主要是因为水表或者电表的登记人与实际使用水电的消费主体不一定一致，而且还有不少电表水表按照门牌号码登记。

相关规定——

物业公司代收水电费的增值税处理（不同地区口径汇总） <物业CFO沙龙>

物业水电费问题，真这么难解决？  <郑大世>

物业公司向业主或租户收取水电费涉税处理 <王  骏>

四川省国税局货劳处专家解答物业行业营改增问题

营改增之后，水费的增值税税率3%还是13%？ <惠州国税12366>

物业管理服务中收自来水水费增值税政策13个实务问题 <小陈税务>

物业企业代有关部门收取水、电、燃（煤）气费增值税征收管理问题 <山东国税>

早前政策——

一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。

小陈税务——

（1）政策规定是提供“物业管理服务”的企业，不是限定为物业公司的纳税人，也就是说企业提供物业管理服务都可以选择

（2）同时没有要求必须是提供物业管理服务和销售自来水对同一服务对象，如物业管理服务的纳税人向A单位提供物业服务，向B单位销售自来水，也就是说“向B单位销售自来水”也可以选择简易计税并差额计算缴纳增值税。

（3）政策是“选择简易计税并差额计算缴纳增值税”，所以要去税务机关备案。

物业管理服务的纳税人转售水费可以选择简易计税并差额计算缴纳增值税。

【例】物业管理服务的纳税人转售水费选择简易计税差额纳税，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税，其中向服务接受方收取的自来水水费8.24万（含税），对外支付的自来水水费7.21万元（不含税），应纳税额=（8.24万-7.21万）/（1+3%）×3%=0.03万元。

特别提醒：（1）差额中“对外支付的自来水水费”需要获取合法有效的凭证，包括增值税发票或以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。如果是上述增值税发票不一定要增值税专票，增值税普通发票也可以，再者从上述“对外支付的自来水水费”只能扣减销售额，不是抵扣进项税额的角度，建议取得增值税普通发票。

（2）“扣除其对外支付的自来水水费”，是指扣除的仅仅是自来水水费，不包括其他污水处理费等费用。

物业管理服务的纳税人“选择简易计税并差额”，由于没有规定上述简易计税不能开专票，同时也没有规定差额部分不能开专票，也就是说可以全额开专票。

【例】上述案例中向服务接受方收取的自来水水费8万可以全额开专票。

申报表如下填报

（1）将差额扣除项目填入《增值税纳税申报表附列资料（三）》

物业选择适用3%征收率简易办法征收增值税，则该项业务均填列在第6栏。

①将差额扣除之前的本期服务、不动产和无形资产价税合计额82400填入“本期服务不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”。

②第2列“服务、不动产和无形资产扣除项目”“期初余额”应为“0”（不考虑期初余额）。

③将本期产生的可以差额扣除的72100填入“本期发生额”，“本期应扣除金额”应为2、3列的合计额72100。

④“本期实际扣除金额”应为72100。本列≤第4列且本列≤第1列。

⑤第6列“服务、不动产和无形资产扣除项目”“期末余额”：填写服务、不动产和无形资产扣除项目本期期末结存的金额。本列＝第4列-第5列=0.

（2）将本期销售情况填入《增值税纳税申报表附列资料（一）》

需要提醒的是，《增值税纳税申报表附列资料（一）》中的简易征收货物劳务差额，没有填差额扣除的权限。如果填写在9b栏，估计审核通不过。报表修改后，全部填写在11栏，应该可以。             

①将开具专用发票的（差额扣除前）不含税销售额80000及税额2400分别填入11栏“开具专用发票”项下的1、2列。

②11栏第9列“合计”“销售额”应为80000，11栏第10列“合计”“销项（应纳）税额”为2400,9b栏“合计”“价税合计”为82400。

③第11栏12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”应为可差额扣除的72100（按《增值税纳税申报表附列资料（三）》第5列对应第5栏数据填写）。第11栏次13、14列差额扣除后的含税销售额和应纳税额分别为10000、300。

（3）将差额扣除前的不含税销售额80000填入《增值税纳税申报表》（一般纳税人适用）第5栏“一般项目”“本月数”，21栏、24栏、32栏、34栏“一般项目”“本月数”均填列“300”。

实施日期是“本公告自发布之日起实施”，也就是说8月19日以后都可以上述处理了，8月19日前开的票等事情“不再作调整”。