关于房地产项目税务规划的思考

来源:行成思语 作者:槿思成 人气: 时间:2021-06-02
摘要:一个住宅项目中的精装合同,可能存在洋房(假设非普通)的装修标准显著高于高层(假设普通)。若签为一个合同,则只能按建筑面积分摊成本,若签署为独立的两个合同,则存在沟通成本直接归属的可能性。

  一、清算单位确定

  1、合理规划清算单位,争取全项目土增税税负最低;

  2、同一清算单位内合理搭配高低增值业态;

  3、地块大、存在退税情况下,合理分期,加速前期项优先达到清算条件,加速清算,退税用于后续分期预缴抵税

  二、清算时间的把握

  合理规划清算时点,对于补税项目延缓清算,对于退税项目加速清算

  三、分摊方式规划

  1、因地制宜,结合各地情况,寻找最优的分摊方式:土地成本分摊方式,开发成本的分摊方式

  2、占地or可售;受益对象的确认

  四、预缴大于清算

  减低预征率or减少预缴金额(不含税金额*预征率)

  五、收入

  捆绑or分拆

  六、成本

  1、土地成本

  拿地方式:招拍挂;在建工程转让,溢价收购,股权转让

  关注发票抬头、差额征税、是否可以加计,穿透征税等

  2、开发成本

  (1)红线外配套

  ①红线外道路、公园的支出

  应对方式一,将相关支出列入土地合同,合同中明确作为拿地条件,为后期列支争取可能

  应对方式二,沟通政府改变出让方式,将相关支出作为取地成本,红线外设施作为代建行为

  应对方式三,若均无法实现,取得例如会议纪要等用于证明相关支出属于拿地条件

  (2)少量的红线外绿化等项目提升支出

  模糊处理

  (3)地下车位

  按照车位是否纳入清算范围的不同,考虑下述方案

  ①减少地下室面积,如:增加地上车位的数量,增加机械车位的使用;

  ②减少车位带走的成本,如:无产权车位不分摊地价以及除建安以外的成本分摊;人防车位作为公共配套处理;±0前归集一个成本包,地上地下分摊,±0以后一个成本包,只在地上分摊

  ③减少地下车位清算面积,如:部分车位不取预售证不销售作为公共配套;无产权车位按照划线面积清算;人防车位测绘报告中明确单个车位面积。

  ④补缴土地出让金办理产权

  ⑤人防异地建设费使用,全案考虑人防车位的异地建设费的缴纳是否有利

  (4)精装支出

  为适用按照受益对象归集,例如同一小区采用不同的精装标准,精装合同要明确签约对象,为后续按照受益对象归集提供可能。

  举例:一个住宅项目中的精装合同,可能存在洋房(假设非普通)的装修标准显著高于高层(假设普通)。若签为一个合同,则只能按建筑面积分摊成本,若签署为独立的两个合同,则存在沟通成本直接归属的可能性。

  七、尾盘清算

  尾盘清算相同业态内高低增值搭配一起清算,例如尾盘商业(一般高增值)进行尾盘申报时,要搭配车位(负增值)进行,降低税负

  思成考虑:

  因地制宜结合各地政策,总结来看,差不多如下所述:

  单位如何定,业态怎么搭,收入分条线,成本怎么切,费用摊多少,利息如何扣,清晰模糊相结合,车位面积很重要。至于不足于外人道的事项,穿透而言,无外乎收入、成本、费用的排列组合,里里外外罢了。

  不对之处,敬请斧正。

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