“营改增”九大问题与你有关，欢迎支招（附详细问题及分析）

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营改增是国家近年来重大改革举措。日前，河南全省地税系统省、市、县(区)三级，同步向国税系统移交了纳税人名单和纳税人基本信息，涉及营业税纳税人341770户，其中建筑安装业41868户，房地产业24334户，金融保险业4599户，生活服务业270969户。

河南省房地产业商会作为政府、企业非常信任的行业组织，积极关注和支持这一利国利民利企业的重大改革，深入房地产企业调研，向政府相关部门建言献策，为本次营改增改革做好服务。以下是针对会员企业反映的问题，商会经过多方调研、测算等确认属实后，向省相关部门提交的“专题报告”，供广大企业思考、借鉴，希望通过政府、企业、行业等各方共同努力，促进河南房地产行业健康持续发展。

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如果您的企业有关于营改增方面的疑问或问题，请在后面的讨论区进行留言，我们将汇总落实后继续向相关部门反映。

营改增将于5月1日全面实施，这是一项重大利好的减税改革，对房地产业有着深远影响，长期来看，将更好地规范市场，为开发企业减负，但从短期市场反应来看，企业税负可能不减反升，负担更重。如何按照国家要求做好平稳过渡、科学合理的营改增改革，是增强企业信心，促进河南房地产健康发展的重要因素。

近期，本会收到多家会员企业反映，正在征求意见的《关于河南省建筑业“营改增”后计价依据调整的实施细则》存在诸多问题，一旦实施将会制约企业发展、加重企业负担。我们通过调查、研究、测算等形式发现确实存在这样的问题，为此，我们原汁原味地把企业遇到的问题及建议报告如下：

一、营改增后人工费仍为营改增前人工费

“营改增后人工费仍为营改增前人工费，人工费不参与抵扣”。建筑工程人工费占工程总造价的20%～30%，而劳务用工主要来源于建筑劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为企业提供专业的建筑劳务，取得劳务收入按11%计征增值税销项税，却没有进项税额可抵扣，与原3%营业税率相比，增加了8%的税负。就目前的人工费75元/工日来讲，将造成甲方增加6.75元/工日的成本，目前高层按5工日/m2，大约增加了33.75元/m2，提高整个房地产的税收成本。

建议：人工费按6%进行抵扣，开发商和建筑商共同分摊风险。

二、营改增后，材料“裸价”如何制定不明确

目前钢筋、混凝土、水泥的材料信息价格均为完税后价格，而地材（如碎石、砂等）均为不含税价格，如何计算材料“裸价”不清晰。假设企业购入以上材料都能取得正规增值税发票，可抵扣的进项税率均为6%，而建筑业增值税销项税率为11%，企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本，从而加大企业实际税负，挤占利润空间。

建议：目前政策过渡阶段，可能部分材料需执行完税后材料价格，而部分材料需执行材料“裸价”。对此，应出具两套材料信息价格，或按比例进行自行计算，可参照《豫建定标[2015]30号文营改增》计算系数进行调整,更为科学合理。

三、如何界定新老项目的实施规则及政策过渡的问题

新政规定，过渡期选择简易计税的老项目，一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。关于老项目的确认，目前很多企业是在做城中村改造项目，土地尚未获取阶段，已参与大量土地拆迁、安置区建设的工作，由于土地流转、拆迁等问题，未达到办证条件，但有些项目已有政府性批文，允许提前开工。对于已开工或已签订合同的项目如何实施？预算是否调整？调整后，材料价格如何执行？

建议：制定政策过渡阶段新老项目的具体实施办法。在老项目的认定上，更多的考虑企业因背负社会责任造成的现状，从而让一些形式上不满足但实际已经投入巨大的项目多一些选择的机会。

四、规费，营改增后仍为营改增前的费用

对于甲方而言，营改增前甲方承担的规费的税金率为3%，而营改增后，将承担该部分11%的税金，甲方无形中多承担该部分8%的税收，对甲方而言不合理。

建议：降低建设单位的建安成本。按6%进行抵扣，甲乙双方分摊风险。

五、利润不做调整的问题

“利润不做调整，营改增后利润仍为营改增前费用”。增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。而利润恰为乙方货物的增值，故利润的增值税应由乙方承担。

建议：利润不计入税金计算基数。或按税前工程造价*（1-11%)进行计算。

六、销售纳税义务的时间节点问题

目前房地产项目销售分几个节点，认筹期间收取金额较小的认筹款、开盘期间收取定金或者将认筹金转定金、签约期间收取首付款或全款（首付分期，会在交房前分批缴纳首付款）、放款期间收取按揭或公积金贷款、办理房产证期间收取补退面积差款。

营业税对房地产销售的纳税义务发生时间为房地产收到客户缴纳的房款时，通常以缴纳定金为纳税义务发生时间（部分税局认为缴纳认筹金时就必须缴纳，部分税局认为签订合同时才需要缴纳），后期退房，由企业在后期缴纳的营业税中抵扣。

建议：考虑到认筹、开盘只是阶段性推进销售、促进签约的手段，并未真正意义上实现签约，建议按照签订合同为纳税义务发生时间。

七、未收到首付款就需开具发票办理按揭业务等问题

受经济形势影响，目前房地产行业大量采用首付分期的形式销售。实际签订合同时，有大量首付款尚未收到，但必须将首付款全额开具发票，从而去办理银行按揭，于此同时，房地产企业在实际未收到款项是就需提前缴纳大量税金。银行对首付款发票的索取，是形式上为了满足贷款的要求，但实际银行都知道客户首付并未付清。

建议：建议参照其他省市，由财政监制专门用于流转的收据，同样可以办理相关业务，如按揭。到实际款项收齐后，统一开具发票。目前了解到外地很多银行，是不需要提供首付款发票放款的。

八、土地价款和土地增值税存在重复征税的问题

新政规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。

正常的开发，房地产企业应该拿到的是净地。但是，很多项目，企业会大量支付拆迁款、过渡费、生活费、耕地占用税、土地指标购买费、评估费等获得土地前应由政府支付的成本。在交付增值税时，已包含了土地的增值，存在重复征税。

建议：增值税允许扣除土地价款，或者以后此类费用由政府支付，真正的做到净地出售。

九、增值税的抵扣是否可跨项目、跨区域的问题

增值税的抵扣，原则上应该不区分项目。但是对于房地产项目来说，前期大多以项目为独立法人，未来独立法人跨行政区域的情况很多，如何抵扣？

建议：如果通过上报各区、各市等级别主管税务机关和当地政府有关部门即可实现，是否可以简化审批手续，避免出现因财政收益影响到企业的正常发展。

上述问题在此做专题报告。可能有不到位和不对的地方，谨供参考。当前全国各地都在全面推进“营改增”的落实，希望建设厅等相关职能部门尽快调查、解决，帮助企业降低税负，增强企业信心，促进河南房地产业健康发展。

特此报告

河南省房地产业商会

二零一六年四月十五日

相关话题——建言“营改增”,河南地产商会紧急报告呈上省长案头