浅析房地产企业所得税的管控逻辑

来源:行成思语 作者:槿思成 人气: 时间:2022-05-07
摘要:在会计的基本假设中有一个持续经营假设,大部分房地产企业契税并不满足持续经营的假设,地块交付后,一般情况下再取得土地的概率很低。

  引言:贯穿房地产的生命周期的,团队都是围绕承诺达成而努力,不断的复盘,不断的调整方向,对于所有的打法,策略也围绕着核心指标去判定。对于房地产的税务模块,核心是三税,今天探讨一下企业所得税的管控逻辑。

  首先先解决一个问题。

  Q:为什么要考虑超全案的问题呢,即使有不也可以通过未弥补亏损抵免吗?

  A:这个要从两个维度来进行考虑:

  1、为什么要考虑超全案的问题:

  (1)最大最核心的问题是,现在面粉贵了,看看每个地方的地货比,就可以很明显的感受到。

  (2)09年31号文,对于项目不同业态,是采用成本平摊的逻辑。但是实际中业态的毛利率并不取决于建造成本。而是基于其的商业逻辑、使用价值、时代背景。

  很简单例子,之前是一铺养三代,现在商铺能少做就少做,之前车位想方设法占用公摊区域多卖业主,现在是能少建尽量少建。Soho没有户口,住宅有户口。不同业态的销售节奏也是不同的,有的滞销,有的热销。在竣备确认收入时,相同的成本下,其毛利率千差万别。成本分摊就是排排坐,分果果。怎么分,奥妙大了去了。

  2、未弥补亏损的适用问题:

  (1)土地装在项目公司进行开发的,一般操作是一个地块一个项目公司。究其原因,笔者认为一方面是独有的有限责任公司下,项目公司可以成为集团公司的防火墙;另一方面也有税源归属的问题。

  (2)房地产的模式影响。房地产是建立在预售制度下的,税法下收入确认时间一般都晚于现流的时间,基于纳税必要资金,也为保持财政收入的平滑等,就出现预缴提前入库的制度。预缴制度只能针对大部分人公平。

  (3)会计的基础假设试用性弱,在会计的基本假设中有一个持续经营假设,大部分房地产企业契税并不满足持续经营的假设,地块交付后,一般情况下再取得土地的概率很低。有的可能因为投资逻辑,当地不再有满足取地条件的地块;有的可能因为合作项目的原因,双方已无在合作的基础;有的可能因为公司迁移的问题,没办法用该公司去其他区域取地……

  其次,来探讨管控逻辑。

  房地产企业的所得税管控,围绕的是不超全案应缴所得税进行。对于超缴进行分类:一种是天生超缴的,全案毛利率低于预缴毛利率的控制,一种是后天超缴的,因销售业态的毛利不同,规避阶段性超缴的问题。这边继续啰嗦一下应纳税所得=会计的利润总额±纳税调整数,这是间接法计算企业所得税的逻辑。管控也会回归至会计的利润总额,以及纳税调整数。

  一、天生超缴

  1、申请降低预缴毛利率;

  2、调整销售与竣备节奏,把握季度多缴下,汇算清缴退税;

  3、围绕着会计利润总额的构成明细,纳税调整数进行去寻找可能的空间……

  二、后天超缴

  1、心中有数

  (1)关注动态收入、成本、费用的全案情况,框定全案所得税金额

  这边特别提醒关注货值风险,成本风险等因素。何出此言,房地产的运营团队很多是拿地一波人,续销期一波人,尾盘一波人。地产考核都是年度考核,奖金也是按年发放,规模维系是需要不断拿地,为了保住位置,以及获取集团的投资配额……

  (2)关注收入(回款、面积、货值)、成本(取票进度)、费用的整体进度。

  2、手中有术

  竣备时点的变化的可能影响;围绕着会计利润总额的构成明细,纳税调整数进行去寻找可能的空间……

  3、逻辑在心中

  要有一个全案所得税的逻辑,又有一个累计所得税应缴数,再有一个当期的应缴数,以及一个累计已缴数。累计的应缴数是为了消除不同年度时间性差异是否调整到位,全案所得税是为了防超缴,累计已缴数是看空间。

  实操中,若实际毛利率低于预缴毛利率的话,项目也不怎么赚钱,需要考虑项目进行成本优化,费用管控,货值提升,提升毛利率才是核心。但对于限价不愁卖的地方,考验运营能力的地方,另说了。

  最后,来点小提示

  技术手法,还是要有法可依,有依可寻,绝对不是万能的,风险和收益要谨慎评估,财务只是刹车片,不是魔术师。

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