《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）将于07年2月1日起执行。该文明确了土地增值税清算管理在清算程序、清算对象、成本确认、视同销售等方面的问题，可以起到遏制房地产开发企业通过不结算、虚列成本等方式进行土地增值税的偷避税行为，在该项税款的征收上更显公正合理。尤其是在清算中还引入了定额造价标准，文件规定当房地产开发企业附送的凭证或资料不合要求或不实时，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，核定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用四项开发成本的单位面积金额标准，这对房地产开发企业所得税结算也有很大启发。

　　（一）明确了清算对象。

　　在土地增值税的清算对象上，由《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第8条规定的以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位，明确为按开发项目进行清算。其中又分两种情况，一种是以有关部门审批的房地产开发项目为单位，另一种则是针对分期、滚动开发的项目，以分期开发的项目为单位清算。此规定提高了税务机关为房地产企业清算土地增值税时的可操作性，避免了在企业存在分期开发、滚动开发、多项目工程的情况下，因清算时间不合理、成本交错累积，而造成的清算时间难于确认，计算难度大而无法结算问题。

　　（二）明确了清算条件。

　　对开发项目根据竣工及销售情况分为两类，一类是必须清算；另一类为可以进行清算。

　　这样规定可以防止房地产企业利用上述手段在该项工程实质上已经具备清算条件情况而不进行清算来递延缴纳土地增值税的行为。

　　（三）明确了扣除项目的凭证必须合法有效。

　　有的房地产开发企业开发完项目，有意不取得建筑发票入账，不结转成本，只是按远低于实际的预缴率预缴土地增值税，并以各种理由回避税务结算要求，而一些税务机关对此毫无办法，只能按预缴率预征税款，造成了税款的一定的流失。该管理办法规定企业必须取得合法凭证，对没有取得合法凭证的不能作为扣除项目，迫使企业及时取得合法凭证发票，解决了企业采取迟迟不结算手段进行偷税的问题。同时此规定也将有益于企业所得税方面的结算。

　　（四）引入了定额造价标准。

　　规定了当企业提供的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实时，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　这一规定主要针对部分房地产开发企业利用买方市场优势，在签订建造合同时与施工单位签订虚假合同虚增开发成本，作为施工单位出于拉工程考虑，钻建筑业税务管理松懈以及一些非标项目税务机关难以核实等空子，给房地产开发商开具虚增开发成本的发票，而房地产商拿到此类貌似正规合法的凭证，堂而皇之地列入成本，税务机关对此也无可奈何。那么此规定明确后，只要是税务机关结合当地定额标准认为不实的，就可以按照当地定额标准进行调整，解决了房地产虚列成本问题。

　　该清算管理通知对房地产开发项目在何种情况下进行清算的规定，以及第四条对扣除项目合法有效效凭证的规定，解决了部分房地产开发商为逃避税款，迟迟不结算，税务机关而无法进行税款结算的现状。

　　（五）明确了视同销售作收入问题。

　　规定了土地增值税的视同销售行为为：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等发生了所有权转移的行为。明确了此类视同销售行为，要确认为应税收入。

　　（六）明确自用或出租的房产，只要是没有发生产权转移，既不作应税收入，也不扣除相应的成本费用。

　　（七）明确了某些特殊用途的房产征税问题。

　　对于与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等特殊用途的公共设施，按产权、转让的性质进行界定：?

　　1.对于建成后产权属于全体业主所有的，或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除，不计征应税收入。

　　2.对于建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　（八）规定了具体清算期限。

　　对于达到清算条件的，必须清算的企业90日内到主管税务机关办理清算手续；对于可以进行清算的企业须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

　　（九）明确了核定征收方法。

　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

　　1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；?

　　3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；?4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；?

　　5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。?

　　（十）明确税务中介机构鉴证报告的可信度，同时规定税务机关对税务中介机构的监督。

　　一是对符合要求的税务中介机构出具的鉴证报告，税务机关可以采信。二是税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。