房地产开发企业的税务筹划

来源:税 屋 作者:李记有 人气: 时间:2009-07-08
摘要:李记有老师讲座实录: 【主持人】:陕西省工商联合会房地产商会秘书长宁高伟:   咱们今天有幸请到了李记有老师给大家讲课,今天是由陕西工商联合会房地产商会、搜狐网、西安晚报、西安致通振业税务咨询公司联合主办,天朗地产鼎力支持...

  《税法》是大家一定要站在一个高度去看它,他不可能把每一家企业具体的事情上升到一个高度,它只能是一个原则,企业要进行专业判断。你这么一说,我觉得有一定道理,因为你是卖别墅的,能买起别墅的人,都在哪儿出没呢?都在高尔夫俱乐部出没,所以说我们公司购买的会员卡,不是让董事长自己消遣和娱乐,是我们公司营销战略的组成部分,你可以提供一些证据,哪些人是在这里谈成的。这说明我们作为纳税一方要有举证的责任,企业一定要理解举证的责任。后来我们给企业出了一系列的主意,我说你回去之后,你不要简单的跟税务机关沟通,你要提供进一步的证据,你们公司为什么要买会员卡,有没有董事会同意?我们公司有什么决议,我们除了开发高尔夫的会员外,我还有其他措施,我把营销方案提出来,你看买会员卡是不是在营销方案中,甚至哪几个项目是在这谈成的,这个时候税务机关就可以采信你的证据了。纳税人要提供更多的证据,来证明你的安排和做法是经得起推敲的。

  但是我们往往很多企业,在进行税务处理的过程当中,没有下工夫,所以说这种风险自然存在的。实际上我们的税收风险来于什么呢?在进行税务处理的过程当中,我们很多企业往往把简单的问题,更多的跟税务机关的谁沟通呢?跟专管员沟通,大家在税务交流和交换意见的时候,不要问一个人,要从不同的渠道和层面获得不同的信息,这个信息获得的过程中,往往出现失误或者偏差,就会给企业造成很大的损失。

  去年我们在大连接触一家房地产开发商,这个董事长就说了,实际上我们董事长不研究税,我们把这个事情移交给企业的财务部去研究了,这样就会出现什么问题呢?大连的房地产开发商,它盖的是类似别墅的,户型都非常大,都是200平米以上的大户型的房子,都是非普通标准住宅了,它那个地方傍山,他经过研究调查,凡是能买起这个房子的,都希望房子非常大,所以他们就不能开发小户型,原来开发的时候都是大户型。所以这个企业牵扯到企业土地增值税预征的问题,土地增值税怎么预征的问题。正好当时税务局有一个文件,文件是怎么规定的?住宅预征率是1%,非住宅是2%。那么这个企业财务经理到税务机关一问,这个专管员说,你们的项目属于非标准住宅,你按照预征的规定,应该按2%预征,因为你的房子是非普通标准住宅,应该预征率是2%。当时我们企业财务经理给我回复,他向税务机关征询,税务机关说应该预征2%,是税务机关答复我们2%。这次技术人员给我讲,我们就问你们的咨询人员了,问一下你们对这个问题的理解,你们的人员并没有轻易答复我们,而是让我们提供了当地税务机关的文件。他们看出文件的破绽来了,住宅1%,非住宅2%,说没有说非普通标准住宅2%了。非住宅是什么呢?非住宅是指商户和写字间,我们是属于住宅,但是属于非普通标准住宅,非普通标准住宅是不是住宅?大家说非普通住宅是不是住宅?是。还是1%,你们的咨询人员给我们这样答复,我们就明白了。他说李老师,如果没有咨询机构,我觉得财务经理给我的答复,按税务局2%的税收来征,我们应该是非普通标准住宅应该是1%。

  我们要研究税法应该研究税收政策是怎么写的,自己先钻研,然后问税务局专管员。我们以前一出现问题就向税务专员问,如果答错了,如果我们按2%征收的话,就会差1000万,我们这些风险都是自觉不自觉产生的,就会发现这样或者那样的风险。

  所以我们想,在企业的运营过程中,控制企业的税收风险是必然的过程,房地产开发商如何控制在企业纳税上的风险是必然的过程。有的时候我们的风险是防不胜防的。什么是防不胜防呢?有的时候可能这个方案不是财务做出来,都是营销做出来的,财务人员核算的时候才会想到这个问题。我们前一个阶段在沿海地区有一个房地产开发商,正好看到他有一个宣传,我们就看出一个问题。他们做了这样的一个促销手段,凡是购买我第一套房屋的人,你买我第一套房子的时候,因为它是一个县级市,房地产开发商本来少。买我第一套房子的人,我按购房款,给你折一个积分卡。如果第一套50万,给你折成5万的积分,等于你购房款的价折算成储值卡一样,这个积分什么时候有效率呢?如果你在我公司买第二套房子,这个积分会折算成给你一定的激励了。我给你会员卡的积分是没有价值的,我给你折成积分了。假如你在这买第二套房子,我开发另外一个小区你又买了一套,你拿会员卡就可以享受会员待遇了,房子可以折扣,把你的分值折算成折扣,或者我给你送电冰箱、空调,我把你买第一套房子的款给你折成积分。

  他给我讲销售方案的时候,我觉得这个企业挺有创意的,我再给他说,你行使积分奖励的时候带没有带个人所得税?你赋予他奖励的时候,你还要代扣20%的个人所得税,因为他不是你的员工,所以你给他的奖励,等于是他获得其他所得了,要征20%的个人所得。他说李老师,这个我们没有,我们很多情况下,我们企业有可能没有想到,这里会隐藏着这种风险。而且他不是一套啊,这个地方购房者一人买几套的很多,这个奖励在实际中会很多的,我们给他送空调或者送冰箱了,还有个人我就直接给他现金了。还有的情况下,我给他折扣了,如果税务机关在专项检查中,发现你兑现积分奖励了,他一旦想到这里还隐藏个人所得税,这就是你的风险。如果我们没有对我们每一个促销方案、销售方案进行深度的论证的时候,你的风险都要准确的估计,你的业务所产生的法律风险,大家一定估计到这种风险。

  在这个过程中,我们企业往往这些促销方案、销售方案,是不是由财务部门提出的?不是,是由经营部门、运营部门提出的,他们进没进行税收上的论证呢?没有。你没有看什么税务风险,视而不见。什么时候出现问题了,税务机关检查的时候,人家把这个问题查出来了,这说明我们中国的企业还没有把税收风险作为一个制度来考量。

  境外的企业,大的跨国公司你看他们是怎么控制风险的?他们在做每一个合同,做促销方案的时候,都会有专业的人员帮他们做风险审核,你看看达能和娃哈哈有没有约定谁缴税款呢?取得收益的一方必须要纳税,这个早就定下来了,国内的企业和国内的企业签合同的时候,往往没有阐述税由谁承担。达能设计合同的时候,你这个股权激励是由谁承担纳税的义务,人家在设定的时候就约定好了,说明人家有一套相关的制度规避自己的税收法律风险。而我们国内的企业并没有制度化,并没有体制化,所以我们会有这样那样的风险。

  实际上呢,作为房地产开发企业,税收风险实际上是巨大的。实际上我们企业管理税收,我们第一个目标是控制风险,第二个目标控制什么?大家说我们企业,我们研究税收的第二个目标,是合法的少交税款。也就是说,我们第二个目标追求的境界是合法的少交税款。第一个目标是控制风险,使我们的企业税收核算能够规范,使自己的企业能够避免税收的风险来运营。第二个风险就是我们要合法的少交税款。那么既想做到少交税款,又要做到合法并不是一件容易的事情。既做到合法,又能做到少交税款,并不是一件容易的事情。

  我们在这个过程中,我们有一次接触了一家企业,这家公司做了一个什么业务呢?做了一个土地一级开发业务,受当地政府的委托,从事土地的一级开发,土地一级开发双方跟政府约定,除了土地一级开发,它自己要垫资,政府没钱。政府先把土地征用了,然后你进行土地的平整,使生地变成熟地,我给你8%的利益回报,如果我这个土地是60亿,我给你4.8个亿。然后土地平整后变成熟地了,就可以招拍挂,政府通过招拍挂的方式把土地转让给其他的房地产开发商和企业。这个过程中,你的回报怎么交所得税呢?对方购地者除了交土地出让金,还要出一笔土地平整费,政府是通过土地筹备中心获得土地出让金,你获得土地平整的费用。这家公司觉得这个业务要面临很大的税收风险。当时董事长就问我,李老师如果我们投资60亿作为一级开发,我最终按照政府给我4.8亿的补偿,这4.8亿牵扯到我还有没有费用,这8%是土地平整的收入,是不是净收入呀?是平整费用都回来了,另外给你8%,另外给你8%的回报,等于4.8亿要交33%的所得税,这是在2005、2006年的时候,这个企业觉得我要交这么多的税,一个亿都没有了。

  第一,你们作为税务咨询机构你们有没有什么好办法?所得税这块给我们想一下办法。第二,我的营业税怎么交?第三,我还交不交土地增值税。这一系列的问题都是他的董事长和财务总监咨询我的,我看这个企业营业执照是××城建开发有限公司,营业执照是房地产开发业务,经营范围房地产开发。我想这家房地产开发商它从事的土地平整业务到底怎么交税,是值得我们深入思考的。如果它获得8%的净回报,按照要交33%的税,就没有收入了。你应该按8%获得净收入,交33%的所得税,这个董事长一直让我想办法,看所得税能不能不交。后来我就想,房地产从事土地平整到底业务性质是什么?土地平整到底是什么业务?把地我给平整了,修成道路、桥梁了,使生地变成熟地是房地产开发吗?正常的房地产开发企业交营业税怎么交的?销售不动产,是在我在这儿把房子建了,我把房子卖出去了。

  还有一种方式是把土地使用权转让出去了,按照转让资产交税,我想这个房地产开发企业,这个土地是房地产开发公司的吗?是国家的,是政府的,怎么转让土地使用权呢?没有。第二,他销售不销售不动产呢?没有。它到底做什么了?做土地平整了。后来我就想在营业税中做土地平整业务,在外商投资企业和企业所得税中,外商投资企业从事土地平整业务的外商企业,可以认定为生产性的外商投资企业,是什么意思呢?我们税法有规定,生产性外商企业,可以自获利年度起可以免二减三,这个政策多好呀。

  你看文件依据规定怎么规定的?外资专门从事土地平整业务的企业,可以认定为生产性外商投资公司,还可以自获利,免二减三。我们的企业经营范围是房地产开发企业,中外合资的房地产开发企业,能不能认定为生产性外商投资企业呢?不行。后来我的委托方不是外商企业,而是内资企业,营业范围是房地产开发,名称是××城建开发有限公司。我说你先从税收上走,咱们一块商量,变更你的营业执照,主要改变两个地方做变更。一变更你的经营范围,现在把房地产开发业务去掉因为你没有做房地产开发,这个项目这么大你完全可以把它去掉。就直接写土地平整,就做土地平整。咱们一定跟工商局找关系,把你的经营范围变更,从房地产开发项目转成土地平整。你原来两个股东,再吸引一个股东,他说我正好有一个境外的公司。我说,你再引起一个境外的投资商,这个公司名称还是××城建公司,第二企业就变成了中外合资企业了,外资占了25%。第二业务范围变成土地平整了。这两个改了以后,我们看这个企业在税收上发生了戏剧性的变化。第一这个企业还交不交企业所得税了?免二减三,什么时候获利?在政府土地招拍挂的时候,免二减三了。第二,把营业税也解决了,政府把这个项目给他了,他把这个又转包出去了,土地平整业务是什么?是属于建筑类劳务的其他作业,其他业务里包括土地平整,营业税不按照5%交了,所得税也解决了,而且他找没有找税务局,不用找了,不用找关系了,也不用贿赂他们的,我就是一家中外合资企业,我们就是免二减三,就把这个问题解决了。

  我们作为房地产开发上,一定要根据自己业务的性质,然后去定性,我的业务流程到底是什么,我的业务流程到底是什么,一定要巧妙的、准确的定性。也就是说,我们很多企业在进行操作的过程中,缺乏对你业务的安排,所以说,你的企业就没有找到一个很好的切点,这个企业经过我深度分析,这个企业变成什么企业了?是房地产开发企业吗?原来是房地产开发企业做土地平整,给蜕化成建筑施工企业了,正好符合土地一级开发业务,土地一级开发就是平整土地嘛,是在后面改变的,合同签完了,自己一调整,自己把自己的税收解决了,也不张扬。我不交税是因为《税法》规定的我不交税,是企业通过定性,然后找出节税的空间。

  这两天我又接触到一家公司,正好税务局查帐,查到一个问题,这家公司在报纸上打了很多广告。它是一个公寓,是一个产权式的公寓。这个房子类似于产权式酒店,房子我盖完了,把房子卖给了很多很多小业主,卖完之后,双方约定我再回租,但是这个房地产开发商,为了能够在报纸上更好的吸引购房者,你交的不是银行贷款嘛,首付款用免三年租金,第一次我返你三年租金,然后这个租金等于直接返给你了,这个三年租金怎么返呢?我把房子定价,原来比如1万一平米现在我按8000块钱一平米卖给你。实际上我第一次返给你怎么返呢?等于我房子的钱降价了,我房子8000卖给你,实际上这个房子1万块钱一平米。为了使我的房子更好的卖出去,这个房子我还回租过来,到第三年再付给你租金,前三年不付你租金了,你赠送我三年的租金充值我的房款。

  这一次税务局查帐,把它打的报纸广告拿过来了,这个房地产开发商房价按照8000块钱一平米做的,广告上打了赠送3年租金,所以你的房价不是8000,是1万,然后你给他三年租金,这麻烦了。房地产开发商是按照8000块钱记帐的,这个企业做这个安排的时候,实际上有问题,这次税务局在查帐的过程当中,就引出了很多很多问题。第一个问题我们看一下,如果这个房价是1万,然后你帮助购房者交了一些房款,那就是1万了,营业税按照1万块钱交税,营业税得这样交。第二个问题就出来,你要把这个租金交给购房者,你还代理个人所得税,这个方案指定的过程中,没有经过系统的分析,你不是正宗的房东,你怎么做?我为了能够使我的销售模式,能够让更多的消费者认同,我采取的是折扣销售,我卖的时候房价就是8000,但是附加条件,我这个房子必须回租。为了推广这种模式,我售房的时候是折价,不是赠送,你赠三年租金,你的房价就不是8000,是1万,这样税务机关就抓住这个问题的要害了,这个企业正在税务机关检查当中,问题还没有处理完呢。当时就没有想到,广告这样打,购房者踊跃呀,出6万块钱就可以把房买了,但是实际上不是6万,而是8万。实际上用这种方式替代了,我前提为了能让我的销售模式被认同,所以为了这样的方式,来买我房子的人,首先是折价,不是赠送,如果是赠送价格就不是8000块钱,而是一万了。

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