公司为员工租房如何会计和税务处理

来源:税屋综合 作者:税屋 人气: 时间:2021-08-24
摘要:如果低于市场价格收租金,并且低于成本,这也是一项福利业务,只不过员工也承担了一部分支出,所以,依然是用于职工福利,进项不能抵扣。

租房给员工,公司和员工如何涉税?

好公司的待遇就是让人羡慕。

房子租给员工住,从员工角度看,有两种方式,一是免费住,二是交租金。

不论收不收租金,公司都不交增值税,因为《营改增试点实施办法》有明确的规定:

第十条销售服务是指有偿提供服务……但属于下列非经营活动的情形除外:

(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。

收租金是提供租赁服务,不收租金是视同提供租赁服务,故都不交增值税。

不过这里有一个可能的争议点,因为第十条前面规定是“下列非经营活动”,所以,有些想收税的就这样理解:按市场价格租房给员工,就属于一项经营活动,是经营活动就不属于“除外”的规定,就该交税。

但这个理解是没有说服力的。这充其量只能说明:单位为员工提供服务,在营改增上理解为非经营活动,并且算不征税的非经营活动。

注意,这个不交税,不是免税,而是不征税,其区别涉及到了进项的抵扣。免税不能抵扣进项。

再看进项,涉及到不动产,进项金额往往是比较大的。

如果免费住,公寓就是用于职工福利的福利设施,进项不能抵扣,非常清楚。这个税负还是挺高的。

如果低于市场价格收租金,并且低于成本,这也是一项福利业务,只不过员工也承担了一部分支出,所以,依然是用于职工福利,进项不能抵扣。

那么如果按市场价格收租金呢?这个行为结合现行税收政策,就有可扯皮的地方了:

如果按市场价格收租金,这就不是一项福利业务,而是赚租金的经营业务了,不论征不征增值税,进项都可以抵扣,因为《营改增试点实施办法》并没有“用于非增值税应税行为进项不能抵扣”之类的规定;

但如前文所述,《营改增试点实施办法》第十条将向员工提供服务的行为,理解为非经营行为,就可能被某些税务人员理解为:既然是非经营行为,那么就是福利行为,进项就不能抵扣。

这一观点也是有问题的,就算是非经营行为,也并不代表就是福利行为,通过市场价格租房子,哪享受了福利?只要不是职工福利,就可以扣除。

只要不是免税、不是福利、不是个人消费、不是简易计税,进项都可以抵扣。房子虽然是员工住,但对纳税人企业来说,却是用于赚取租金。

所以,进项抵扣的问题,是一个敢不敢抵扣的问题,一般来说,是这样的:

如果企业有本事、有能力,就抵扣,因为政策就是这样规定的。

如果企业担心争不过税务机关,就可以按用于职工福利进项转出。

如果经测算,企业认为抵扣进项还划算一些,可以以其它关联公司来从事这一业务,一般计税直接确认房租销项并抵扣进项。

如果进行筹划,比如既租给员工、又租给外人,这个不动产就不是“专用于职工福利”,进项也就可以抵扣了等。

总之,正确纳税、聪明纳税,不是一件简单的、随随便便的事,要有思考想法、有实施方案、有风险预案。

然后是所得税,主要是折旧的问题。如果免费,则这属于福利设施,其折旧在福利费扣除;如果收租金,并且确认了租金收入,这与前面增值税进项一样有点复杂。

一般来说,如果理解为福利行为,就在福利费列支;如果是经营行为,就在租赁成本全额列支;如果是二者兼有,应该按一定标准分配,分别在福利费和成本列支。自行判断。

所得税政策与增值税政策,不相互干扰。所得税注重业务实质的判断。

还要强调一点,如果公司不是自己直接持有这些公寓,而是将其交给下属的子公司持有、并专门从事这一工作,则在税务上就不属于“公司向员工提供服务”,而是一个纯市场的经营租赁行为,以上建立在公司向员工提供服务基础上的分析全部不适用。

比如,小米的米公寓,就是一家独立子公司在运作,它为员工提供租赁服务。

此时,应将该子公司作为独立的经营实体分析,计缴增值税。

2021年24号公告,如果这个公司向地方政府备案为“住房租赁企业”则可以享受简易计税并按1.5%征收的政策,当然不能抵扣进项。也可以一般计税并抵扣进项,主要看具体的资产与业务情况。或进行筹划。

如果租赁价格低于市场价格,税务有权调整。当然,租赁市场目前的政策走向是压租金、打压市场租金不合理的偏高,所以,适度低于市场价格,税务也是不应调的。

但是,虽然不交增值税,如果是自有房产,房产税还是要交的。

如果出租,则按租金交,优惠政策是减按4%征收。如果是免费住,则要从值征收,一般是每年原值70%的1.2%。哪个划算,自己需要计算计算。

员工呢?

按《个人所得税法实施条例》的规定,只要是因任职受雇取得的“其它形式经济利益”,都要交工资税金的个税。

所以,如果免费住,则要将应支付而未支付的租金市场价格计入工资之中,扣缴个税。

并且,按个税法规定,这个经济利益没有限定于“从雇主处取得”,所以,不论是工作单位提供的,还是其它关联公司提供的,都构成其它形式的经济利益。提供方有扣缴义务,如果没有扣缴,员工汇算时有纳税和申报义务。

如果要付租金,但显著低于市场价格,或者显著低于正常价格,则其差额部分,也是因任职受雇取得的“其它形式经济利益”,也应交个税。

这些个税交的其实并不冤,想想别个穷公司的打工仔,没有这个好处就得自己掏税后的工资按市场价付房租,所以免费租房、优惠价租房,本身就是分离工资的一项行为,征税才公平。

当然,如果是按市场价格交租金,或者合理的市场价格,或者政府的指导价格,这就算正常交易,没有取得利益流入,不交个税。

来源:蓝敏说税   作者:蓝敏
 



2017年11月的解答——

公司为员工租房如何会计处理

问:我们公司为员工租用单元房用于作职工单身宿舍,每月向员工收取一定的租金,但向员工收取的钱少于我们支付的租金,租赁房屋已取得增值税专用发票。请问,如何会计处理?

答:《企业会计准则第9 号——职工薪酬》规定的职工薪酬,是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。职工薪酬包括:职工工资、奖金、津贴和补贴;职工福利费;医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费;住房公积金;工会经费和职工教育经费;非货币性福利;因解除与职工的劳动关系给予的补偿;其他与获得职工提供的服务相关的支出。《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》(财企〔2009〕242号)第二条规定,企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇,已经实行货币化改革的,按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴,应当纳入职工工资总额,不再纳入职工福利费管理;尚未实行货币化改革的,企业发生的相关支出作为职工福利费管理。通过以上文件规定,可见企业给职工租房,实际是尚未实行货币化改革,符合职工福利费中的相关规定,纳入职工福利费管理。非货币性福利是指企业以非货币性资产支付给职工的薪酬,主要包括企业以自产产品发放给职工作为福利、将企业拥有的资产无偿提供给职工使用、为职工无偿提供医疗保健服务等。为了反映非货币性福利的支付与分配情况,应在“应付职工薪酬”科目下设置“非货币性福利”明细科目。

企业根据职工提供服务的受益对象分情况处理,如是生产部门人员的部分,借记“生产成本”、“制造费用”、“劳务成本”等科目,贷记“应付职工薪酬——非货币性福利”科目;应由在建工程、研发支出负担的部分,借记“在建工程”、“研发支出”等科目,贷记“应付职工薪酬——非货币性福利”科目;管理部门人员、销售人员的部分,借记“管理费用”、“销售费用”等科目,贷记 “应付职工薪酬——非货币性福利”科目。企业实际支付租金时,借记:“应付职工薪酬——非货币性福利”科目,贷记:“库存现金或银行存款”等科目。

 在增值税上,根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定,增值税一般纳税人购进服务,用于集体福利项目的购进服务进项税额不得从销项税额中抵扣。因此即使取得了增值税专用发票,也不能从销项税额中抵扣。根据财税〔2016〕36号 第十条的规定:“销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产,但属于下列非经营活动的情形除外:(一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;2.收取时开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据;3.所收款项全额上缴财政。(二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。”因此,企业为聘用员工提供的不动产租赁服务属于非经营活动,不需要缴纳增值税。

举例:某增值税一般纳税人为职工租赁房屋,支付租金10500元,应向员工收取的款项为5000元,则相关会计处理为:

(1)支付租金时:

借:应付职工薪酬-非货币性福利             5000 

      应交税费-应交增值税(进项税)          500

     其他应收款                              5000

贷:银行存款                     10500 

(2)属于不得抵扣的进项税予以转出:

      借:应付职工薪酬-非货币性福利             500

          贷:应交税费-应交增值税(进项税转出) 500

(3)从发放的工资中扣回时:

借:应付职工薪酬--应付工资              5000 

      贷:其他应收款                     5000

(4)根据职工提供服务的受益对象分配:

借:相关的成本费用科目            50500

        贷:应付职工薪酬-非货币性福利      50500

作者:赵辉  专家团队:纪宏奎   赵辉  张国永   于敏   刘小玲  周学斌

单位:中汇(武汉)税务师事务所有限公司十堰分公司

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