非农建设用地的涉税疑难及解决方案

来源:智慧源地产财税 作者:沥呕君 人气: 时间:2021-04-13
摘要:非农建设用地,相对于农业建设用地而言,它是指用于农业之外的一切工程建设以及其它建设设施所占用的土地。

  01、定义

  非农建设用地,相对于农业建设用地而言,它是指用于农业之外的一切工程建设以及其它建设设施所占用的土地。

  从最早非农的划定产生作为原农村集体经济组织的发展用地,到现在城市更新旧改解决五类用地的不足及为了满足专项规划中可建设用地面积。

  非农建设用地划定标准为:工商用地,按100平方米/人计算;居住用地,按100平方米/户计算,建筑面积不超过480平方米;公共设施用地,按200平方米/户计算。

  集体土地转为国有后,划定的非农建设用地由符合划定非农建设用地条件的原集体组织的继受单位或经济组织接收。继受单位现有已占用地应首先抵扣其非农建设用地指标,不足部分可新划非农建设用地,新划定的住宅用地应统筹建设。

  02、非农原地合作开发(合作建房)

  非农建设用地在没有办理用地手续之前权属仍然归为集体,土地使用权无法进行转让。非农建设用地如若需要办理用地手续,那么首要一步是办理用地规划许可证,此时规划许可证书上的用地单位仍然是XXX村股份合作公司。紧接着第二步,签订土地出让合同。村股份公司与城市更新管理局预先签署一个框架协议,然后再由村股份公司与开发商签订一个补充合同。签订土地出让合同时,因尚未补交地价,因此非农建设用地仍不具备商品性。换言之,此时只可以开发建设,却无法对外转让出售。待补交完地价款以后,更换新的土地证,此证为双抬头。到了此时,村企合作建房(双抬头模式)才算正式达成。

  需要注意的是,非农建设用地是没法做拆迁补偿的,因为非农用地本身有个大前提就是空地;即使不是空地,政府也是默认将其当作已完善了地面上的经济关系,将其视为空地处理。

  03、非农用地的合作模式

  1、拆赔方式

  由开发商完善手续并补缴地价,开发商立项并完成开发建设,后期待开发完成后,再将40%物业回迁房返还给村股份公司。此种模式下,开发商的成本可控相对有利。村股份公司分得的房子如果二次销售,则由其自行承担相关税负。

  2、合作建房

  由村股份公司完成立项并成立项目公司,对所在地块进行加名,然后开发,开发完成后,双方4:6分房。此种模式下,村股份公司基本没有税费,但二次销售时则需按规定缴税。

  3、名为代建,实为开发商操盘

  由村股份公司立项并建设,但由开发商投资资金并开发,销售完毕后双方按4:6进行利润分成。可以是利润,也可以是房屋,但房屋不利于处置。

  04、非农成本的扣除

  这里面需要重点探讨的一个问题:村股份公司分配所得的物业,是否可以纳入至开发商的开发成本,在税收认定上存在差异。在非农建设用地进行合作开发模式下,村股份公司与开发商是合作开发关系,村股份公司提供土地,并在物业建成后,将对应面积的返还物业登记至村股份公司或村民的名下,该返还物业是合作开发的收益分配,所以不仅不能纳入项目开发成本,反而会发生房地产转移登记的税费,成本较高。

  在城市更新模式下,村股份公司与开发商间存在搬迁补偿关系,村股份公司一般是采取作为物业原权利人与申报主体签署《搬迁补偿协议》的方式获得回迁物业,该回迁物业成本可以纳入项目的开发成本,抵扣土地增值税。且回迁物业登记在村股份公司或村民名下时,不会发生房地产转移登记的税费,相对较为有利。

  登记价与历史成本(实际补缴地价)差异的问题处理

  根据《深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知》(深府[2011]198号)第七条规定:

  原农村集体经济组织取得非农建设用地和征地返还用地,应当与规划国土部门签订土地使用权出让合同。自用的,免缴地价,用地为非商品性质;按照本规定缴清地价的,用地确定为商品性质。

  对于已经转为商品性质的非农建设用地和征地返还用地,权利人在办理土地使用权初始登记时,可以申请按照合法评估机构核定的市场评估价进行登记。

  实务中经常遇到的一个问题:上述所谓的核定登记价格,能否作为未来土增税清算时的税前可扣除金额基数呢?这个问题还是留待各位看官老爷一起来思考吧。

  05、征地返还用地成本知多少

  什么是征地返还用地?

  所谓的“征地返还用地”,指的是政府征收农村集体所有的土地后,返还给原农村集体经济组织的建设用地。其实质是政府向被征收人(村集体)支付的实物补偿(约征收面积的10%),补缴部分出让金(容积率在3.2以下的,按照基准地价的10%;容积率在3.2以上4.5以下的,按照40%;容积率在4.5以上的,按照100%)后即可自由交易的土地。

  与禁止交易的原农村居民住宅用地(一户一栋住宅用地、统建楼用地)性质不同。

  案例:

  某村股份公司2017年4月份取得征地返还用地34000平米,容积率4.8,其中住宅占70%,商业全部自持,占总建筑面积的30%。预计销售单价为5万元/平米,补交土地出让金6500万元,销售部分货值近58亿元。请问如何做税务筹划?

  由上表大家也可以看出,因为非农建设用地/征地返还用地的土地成本非常之低廉,甚至可以忽略不计,在此情形之下,最终的综合税负率将会非常之高。

  06、非农建设用地(非农指标)与开发商合作中的实务问题

  方式一 规避土地使用权转让

  征地返还用地可以招拍挂出让,经区政府批准后协议出让,一般以股权形式间接转让,交易条件(交易对价等因素)须经村股东大会4/5通过。

  村集体投资/转让(首次交易)征地返还用地,允许采用由国土局以补充协议变更土地出让合同受让人的方式规避转让土地使用权相关税费。

  也就是说,村股份公司不能直接将征地返还用地确权在自身名下,再由村股份公司将土地作价出资至项目公司;而是应该先由村股份公司与国土局签订土地出让合同之后,然后开发商再以补充协议的形式在这份土地出让合同中加名,如此就能有效规避村股份公司因转让土地使用权从而额外承担税费。目前在深圳,可以说,也只有这两类用地(非农建设/征地返还)才可以使用这种加名方式,通过正规招拍挂获得的土地是无法后期加名的。

  方式二 返还地如何登记地价

  征地返还用地所缴纳的土地出让金只构成其成本的一小部分。

  权利人在办理土地使用权首次登记时,可以申请按照合法评估机构核定的市场评估价进行登记。评估价超过所交土地出让金的部分即为村集体所获土地征收补偿,应当确认为集体所有。

  《深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知》(深府[2011]198号)第七条规定:

  原农村集体经济组织取得非农建设用地和征地返还用地,应当与规划国土部门签订土地使用权出让合同。自用的,免缴地价,用地为非商品性质;按照本规定缴清地价的,用地确定为商品性质。

  对于已经转为商品性质的非农建设用地和征地返还用地,权利人在办理土地使用权初始登记时,可以申请按照合法评估机构核定的市场评估价进行登记。

  方式三 关于毛地出让

  先由村委依据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》在农村产权流转管理服务平台公开招标,合作方投标,中标后,由国土局挂牌出让该地块,收回原土地证注销,将合作条件(受让人承担向村委的实物补偿或现金)写入《挂牌出让须知》等出让文件《土地出让合同》,该出让合同标明“土地出让金”为0或补缴的基准地价。

  综合运用上述三种方式之后,上述案例的综合税负将会发生变化——

  总结:一个房地产项目能否取得最终成功,很多人往往优先考虑的是,能否拿到足够好的优质地块;其次看投资测算是否有做到位;最后再看资金是否能够合理安排。殊不知,税务在其中占了很大的因素。即便是在做投资测算时,如果未将税收因素在内,最终也会导致测算结果有失偏颇,关于这一点,沥呕君在之前的文章也多有提到。

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