适用善意取得制度最值得参考的15条典型案例要旨

要旨11：房地产转让登记行为虽被法院确认无效，但未否定相应的抵押登记行为的，抵押权人可以善意取得抵押权。

——最高人民法院民事判决“广东发展银行股份有限公司佛山分行与东莞市恒顺融资担保有限公司、东莞市恒生实业有限公司、庾志坚借款合同纠纷再审案”。 

简析：办理房地产转让登记文件的真实性虽然被否定，且欠缺必须提交的文件而导致房屋转让登记行为被法院确认为无效，但相关行政判决并没有否定房产的买卖行为，也没有否定就该房屋办理的抵押登记行为的，如果抵押人确已支付对价且为善意，仅因登记手续存在瑕疵，其补办登记手续后即依据所有权善意取得制度成为有处分权人，抵押权应为有效；如果买卖关系并不存在或者并非出于善意，则抵押人为无处分权人，抵押权人亦可善意取得抵押权，抵押权仍为有效。 

索引：见高燕竹：《抵押权善意取得及保证合同效力的认定一一广东发展银行股份有限公司佛山分行与东莞市恒顺融资担保有限公司、东莞市恒生实业有限公司、庾志坚借款合同纠纷再审案》，载最高人民法院民事审判第二庭编：《商事审判指导》2011年第1辑（总第25辑），人民法院出版社2011年版，第209—213页。

要旨12：当事人将他人享有土地使用权的土地出让给第三人的，第三人可以善意、有偿取得土地使用权。

——最高人民法院〔1997〕民终字第24号“重庆经济技术开发区管理委员会、重庆市南岸区城市建设综合开发统建办公室与重庆市房地产开发股份有限公司、第三人中银富安实业（重庆）发展有限公司土地使用权纠纷案”。 

简析：当事人在不享有土地使用权的情况下，将讼争土地擅自出让给第三人的，应当承担相应的赔偿责任。第三人系善意有偿取得讼争土地，并办理了土地使用权证，且已在讼争土地上修建房屋，土地使用权人表示放弃收回讼争土地使用权的请求，应予以照准，讼争土地使用权应由第三人善意取得。 

索引：载肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《中华人民共和国最高人民法院判案大系》（民事卷—1997年卷），人民法院出版社2003年版，第57—59页。

要旨13：债权人对不动产登记的信赖适用“善意推定”，已经进行不动产抵押权登记的，债权人可以善意取得不动产抵押权。

——最高人民法院〔2004〕民二终字第70号“中国大连国际经济技术合作集团有限公司与大连中大集团公司借款担保纠纷上诉案”。 

简析：行为人在他人所有的部分房屋上设立抵押权，属于无权处分，依照《合同法》第五十一条的规定，行为人与债权人签订的抵押合同属于部分无效合同，涉及部分房屋的抵押登记也无效，债权人不应取得抵押权。但是，不动产登记具有公信力，债权人对于不动产登记的相信、信赖无需证明，可以被推定为善意，如果抵押登记行为在先，确认抵押物产权在后，债权人对于抵押行为可以适用“善意推定”，不动产抵押权的善意取得应当得到承认。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条的规定，即使抵押物已确权为他人所有，善意抵押权人仍可就转让后的抵押物追及行使抵押权。 

索引：载最高人民法院民事审判第二庭编：《民商事审判指导》2006年第2辑（总第10辑），人民法院出版社2006年版，第311—322页。

要旨14：赃物适用善意取得制度的条件，应适用《物权法》第一百零六条的规定。

——北京市延庆县人民法院〔2008〕延民初字第3415号“卫秀玲诉吴志宽、夏秀芬房屋买卖合同纠纷案”。 

简析：赃物只是具有在特定时间、特定主体控制下的财物属性，当脱离了特定环境，其自应还原到其自然性质。因此，我们只能得出非法获取财物的行为人无权处分的结论，而不能排除权利人之外的第三人尤其是善意的第三人得到该财物的情况。《物权法》对赃物的善意取得虽未作出规定，但理论上并不排除善意取得制度的适用。通常情况下，因诈骗、侵占而使原权利人丧失占有的赃物，可适用善意取得；因盗窃、抢夺、抢劫而使原权利人丧失占有的赃物，可类推适用《物权法》对遗失物的规定。《物权法》第一百零七条规定对遗失物原则上不适用善意取得制度，但通过法定方式，可以发生善意取得。基于上述，就赃物适用善意取得制度的条件，同样应适用《物权法》第一百零六条的规定，即应具备：受让人受让该不动产或动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在房屋转让纠纷中，受让人以明显不合理低价受让赃物的，无法构成善意取得，原权利人仍应为房屋的所有权人。 

索引：见张鑫萌：《卫秀玲诉吴志宽等房屋买卖合同案》，载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2009年民事审判案例卷）》，人民法院出版社2010年版，第117—123页。

要旨15：在与转让人进行交易过程中，受让人有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意程度，应认定其为非善意，不构成善意取得。

——河南省郑州市中级人民法院〔2015〕郑民三终字第877号“施国凤与高乃颖等确认合同无效纠纷案”。 

简析：非因重大过失而不知道，是构成善意的重要情形之一。对于受让人是否具有“重大过失”，应根据具体案件的一些客观情况综合认定，日常生活中的房屋买卖，交易相对方往往基于了解标的物自然属性的目的进行实地查看。如果受让人在没有对买卖的房屋进行查看的情况下与转让人签订房屋买卖合同，不去实际占有、使用买卖的房屋，有违一般交易惯例，其对于转让人是否有权处分房屋这一事实明显处于放任的状态，有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意程度，故受让人应属具有重大过失，应认定为非故意，不构成善意取得。 

索引：载最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用与案例指导》，法律出版社2016年版，第135—140页。