案例解析：二手车库交易要交哪些税？

　　2019年11月，小张将其2010年1月以95000元购买的地下车库转让给小夏，转让价格120000元，系统评估价格166177.17元。以上价格均为含税价。交易双方要交哪些税费？

　　核定征收方式

　　一、销售方：小张

　　（一）增值税

　　1.税率：5%

　　2.计税依据：销售额

　　3.应缴增值税=166177.17÷1.05×5%=7913.20元

　　(二）城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加

　　1.城建税：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）

　　2.教育费附加：3%

　　3.地方教育附加：2%

　　4.计税依据：增值税税额

　　5.税收优惠：小规模纳税人减半征收。

　　应缴城建税=7913.20×7%×50%=276.96元。

　　应缴教育费附加=7913.20×3%×50%=118.70元。

　　应缴地方教育附加=7913.20×2%×50%=79.13元。

　　(三）印花税

　　产权转移书据

　　（1）税率：0.05%

　　（2）计税依据：合同金额

　　应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

　　（四）个人所得税

　　1.税率：1%-3%，该市为2%

　　2.计税依据：合同金额

　　应缴个人所得税=166177.17÷1.05×2%=3165.28元。

　　（五）土地增值税

　　1.税率：5%（车位）、8%（其他类型，不含住宅）

　　2.计税依据：合同金额

　　应缴土地增值税=166177.17÷1.05×5%=7913.20元

　　核定征收方式下，卖方共缴纳税费19506元。

　　二、购买方

　　（一）契税

　　1.税率：3%

　　2.计税依据：合同金额

　　应缴契税=166177.17÷1.05×3%=4747.92元

　　（二）印花税

　　产权转移书据

　　（1）税率：0.05%

　　（2）计税依据：合同金额

　　应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

　　核定征收方式下买方共缴纳4747.92+39.60=4787元。

　　核定征收方式下，购销双方共缴纳24293元。

　　计算征收方式

　　一、销售方：小张

　　（一）增值税

　　1.税率：5%

　　2.计税依据：增值额（合同金额-取得成本金额）

　　3.应纳税额=（166177.17-95000）÷1.05×5%=3389.39元

　　(二）城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加

　　1.城建税：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）

　　2.教育费附加：3%

　　3.地方教育附加：2%

　　4.计税依据：增值税税额

　　5.税收优惠：小规模纳税人减半征收。

　　应缴城建税=3389.39×7%×50%=118.63元。

　　应缴教育费附加=3389.39×3%×50%=50.84元。

　　应缴地方教育附加=3389.39×2%×50%=33.89元。

　　(三）印花税

　　产权转移书据

　　（1）税率：0.05%

　　（2）计税依据：合同金额

　　应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.57元。

　　（四）土地增值税

　　1.税率：30%-60%（超率累进税率）

　　2.计税依据：增值额（合同金额-扣除项目金额）

　　（1）计税收入

　　根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　计税收入=166177.17-3389.39=162787.78元。

　　（2）可扣除房产原值

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条规定：“《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。”

　　该车位是小张于2010年1月购买的，转让时间是2019年11月，按照上述规定，可扣除房产原值=95000+95000×10×5%=142500元。

　　（3）与转让房地产相关的税金

　　①城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=203.36元；

　　②购买时缴纳的契税2850元。允许扣除的是原不动产所有人张某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；

　　③假设当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为203.36+2850+39.57=3092.93元；

　　（4）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=142500+3092.93=145592.93元。

　　（5）增值额=计税收入-扣除项目金额=162787.78-145592.93=17194.85元；

　　（6）增值率=增值额÷扣除项目金额=17194.85÷138631.94=12.40%

　　（7）应缴纳的土地增值税=17194.85×30%=5158.46元。

　　计算征收方式下卖方共缴纳税费8790.78元。

　　（五）个人所得税

　　1.税率：20%

　　2.计税依据：所得额（合同金额-取得成本金额）

　　应缴个人所得税=(166177.17-3389.39-95000-2850-203.36-39.57-5158.46)×20%=11907.28元。

　　计算征收方式下卖方共缴纳税费20698.06元。

　　二、购买方

　　（一）契税

　　1.税率：3%

　　2.计税依据：合同金额

　　应缴契税=（166177.17-3389.39）×3%=4883.63元

　　（二）印花税

　　产权转移书据

　　（1）税率：0.05%

　　（2）计税依据：合同金额

　　应缴印花税=166177.17×0.05%×50%=41.5元。

　　计算征收方式下买方共缴纳4883.63+40.70=4924.33元。

　　计算征收方式下，购销双方共缴纳25622.39元。　　

　　参考资料：成都税务：二手房交易税收办理指南