房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作

　　2017年度企业所得税汇算清缴工作正进行的如火如荼，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作，我们将以专题系列的形式，和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。

　　本专题内容主要分为三个篇章：一是基础篇，二是实务篇，三是申报篇。其中基础篇主要包括房地产开发企业所得税基本政策及基本概念；实务篇主要包括房地产开发企业不同阶段收入、成本、毛利额的处理以及常见问题；申报篇主要包括房地产开发企业不同阶段申报表的填报实务等。

基础篇一

　　基本政策

　　要想做好房地产企业所得税汇算清缴工作，就要先对房地产企业相关的政策法规深刻的了解。

　　那就让我们先来看一看，总局关于房地产行业所发布的文件都有哪些。

　　「天职观点」房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作

《税屋》提示——被遮挡部分为“ 业所得税退税有关问题 ”

　　相关说明

　　1.房地产开发企业所得税汇算清缴，首先应该遵循《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及相关文件的规定。

　　2.以上列举政策为房地产开发企业在进行企业所得税汇算清缴工作中，主要且普遍适用的政策。

　　3.对某些特殊情况在具体操作时还需要看当地具体规定，如开发产品的成本利润率确定，销售未完工开发产品的计税毛利率的确定。

　　业务实例

　　某房地产开发企业工商营业执照登记的成立日期为2015年6月1日，2016年3月1日与国土资源管理部门签订土地使用权出让合同，2018年6月份开始预售。

　　问题1：在2017年度发生业务招待费支出80万元，能否作为筹办期间发生的费用在企业所得税前扣除？

　　答：不能。

　　根据国家税务总局公告2012年第15号第五条规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

　　筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。即该房地产企业的筹建期间为自批准筹建之日起至2015年6月1日。显然2017年度不属于企业的筹建期间，不能适用2012年15号公告关于招待费扣除的规定。

　　问题2：2017年度发生的业务招待费可否向以后年度结转，待2018年有预售收入时再一并扣除？

　　答：不可以。

　　曾经有国税发(2006)31号第八条规定：新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

　　但是该文件自国税发[2009]31号文件出台后，[2006]31号文件自动失效。

　　同时在《关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2011年第2号）的失效废止目录中。

基础篇二

　　基本概念

　　想做好房地产开发企业所得税汇算清缴工作，首先要明确几个基本概念：完工年度、预计计税毛利率、预计毛利额、实际毛利额。而本期讲堂，将为您讲解这些名词的意义。

　　完工年度

　　房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法不同。

　　完工年度之前，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，并填入企业所得税纳税申报表中。

　　在完工年度，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　在完工年度后，企业按照销售完工产品取得的收入和计税成本计算出实际毛利额，并填入企业所得税纳税申报表中。