房企安置被拆迁人的支出，在计算增值税时能否作为土地成本差额扣除

　　最近，网络上关于房地产开发企业建造安置房屋，用来安置被拆迁人的支出，在计算增值税时能否作为土地成本差额扣除，引起了大家的广泛关注与讨论。

　　阿莲姐姐认为，理解该问题，需要从增值税链条抵扣的性质入手进行分析。

　　首先我们需要明确一个概念，增值税的进项税额是随着采购货物、劳务、服务、无形资产、不动产而一并从销售方那里花钱买来的!

　　这也是我们目前对增值税增量留抵税额要予以退还制度性安排的核心。

　　由于在土地出让环节或者土地的一级开发环节，土地所有权人在收回土地使用权以及土地使用者将土地使用权交还给土地所有者的过程中，发生的有形动产、不动产等价款以及土地所有者出让土地免征增值税。房地产开发企业向政府缴纳的土地出让金、向其他单位或个人支付的拆迁补偿款无法取得增值税专用发票、无法实现进项税额的正常抵扣。导致增值税链条断裂。

　　为合理降低房地产开发企业增值税税收负担，才有了允许土地成本在销售额中差额扣除计税的制度性安排。

　　因此，在土地以及开发过程中，为取得土地使用权而发生的支出中，能否取得进项税抵扣，才是拆迁补偿支出能否作为土地成本差额扣除的关键。

　　货币性拆迁补偿支出，因为与缴纳的土地出让金性质一样，可以作为土地成本差额扣除。

　　那么，建造安置房的非货币性支出呢?

　　因为在“营改增”后建造安置房的过程中，采购建筑服务、建筑材料等主要支出，可以按照规定取得进项税额抵扣，因此在实物安置环节增值税做视同销售处理时，增值税抵扣链条是完整的。就不能在将安置房屋做视同销售处理时，再将视同销售收入的价格作为土地成本再次予以差额扣除了。

　　我们举个例子：

　　1.货币安置

　　A公司用1000万元的货币安置被拆迁人，该项目开发后实现含税销售6450万元，假设当期进项为0。

　　A公司应计提销项税额=(6450-1000)÷(1+9%)×9%=450万元

　　A公司应纳税额=450-0=450万元

　　2.实物安置

　　A公司用1000万元建造安置房屋安置被拆迁人，取得建筑服务进项82.57(1000÷1.09×9%)万元。该项目开发后实现含税销售6450万元。

　　A公司应计提销项税额=6450÷(1+9%)×9%=532.57万元

　　A公司应纳税额=532.57-82.57=450万元。

　　所以，理解该问题的关键，不在于安置房屋是否属于房屋产权交换，因为即使属于被拆迁人和房地产开发企业双方之间的产权交换，随着《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)第三条，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。被拆迁人应当依法享受增值税免税政策，也不可能把自己被拆迁的房屋为房地产开发企业开具(代开)增值税专用发票了!