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（一）、注重职能部门的信息共享。与国土、建设、规划、房产管理所、地税等部门建立房产开发信息交流制度。要使这项制度落到实处，达到职能部门信息共享，及时沟通，政府起着举足轻重的作用。政府既要支持、扶持房地产业促进经济发展，又要从建设法制社会、促进房地产业健康发展的高度，支持相关职能部门加强对房地产业的管理，特别是税收管理。政府设立一个派出机构既帮助协解决房地产企业在办理各种手续碰到的问题和矛盾，切实搞好服务，同时该机构又要对房地产企业的开发行为进行监督和检查，为相关职能部门牵线搭桥，提供相关情况和信息，这样既规范了房地产企业的经营行为，又有利于相关职能部门的管理，为税务部门及时掌握了房地产企业的开发信息、开发进展，强化动态监控提供保障。 （二）、关注房产开发的重点环节。从立项开始关注开发的几个重点环节：立项报批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清盘环节。掌握房地产企业每个环节发生的时点，针对每个环节适时采取管理措施，特别是抓住预售转销售的结转环节，实地核查确认完工时点，及时结转销售、成本。 （三）、建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。 （四）、严格政策界限，强化成本管理。总的原则是严格按照税法要求，成本费用的列支必须真实、合法。支出凭证的合法性是首要前提，更要注重审查支出的真实性，防止出现虚开代开人为加大成本费用的现象发生。抓住几个关键：一是建筑工程支出真实性的审核，重点审核土建成本、配套工程成本，参照本地区工程造价指导价，查看企业建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如出入太大，必须要求企业说明超标准的原因；二是工程超预算企业成本费用的审核，必须提供双方签订的变更合同，说明变更的理由，是否在合理的范围以内，如没有变更合同，直接提供竣工验收报告，税务部门有权根据行业标准直接核定其计税成本；三是按照收入成本配比的原则准确结转成本，要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比分配计算不同类型开发产品的计税成本，这种做法完全符合总局31号文件精神，使利润在不同价位开发产品之间分布均衡。 （五）、强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。 （六）加大核定征收力度。通过日常巡查和评估，经常性对企业进行财务核算和税收政策执行的辅导和检查，对房地产企业尽量采取查账征收方式，最大限度用足用好税收政策，真实体现房地产盈利率较高的客观现状，对屡查屡犯财务核算确实不健全的企业，按收入额核定征收，对企业的核定征收从项目开始到销售终结执行到底，考虑房地产企业的特殊性及与总局38号文核定征收办法不相矛盾，总局应制定房地产企业所得税核定征收办法，作为核定征收办法的特例，便于基层一线人员在实际执行中有法可依。 （七）、国地税联手管理。从办证到年终的汇算清缴、项目结束后的最终清算由国地税共同完成，对一些共性的环节共同把关，看其国地税收入申报是否同步，特别是对施工企业业务的真实性，由地税协助调查核实，对企业存在的违法问题共同采取控票、保全等税收管理措施，达到对房地产业一体化管理、全面管理的目的。 （八）、强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理工作量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。 |
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