揭开厂房租赁面积“缩水”的秘密

来源:中国税务报 作者:薛心韦 人气: 时间:2023-08-25
摘要:检查人员向企业出示相关执法文书后,依法调取了Y公司账簿凭证等经营资料实施核查。他们从企业账册中,很快找到了该企业的5份厂房租赁合同。但是,这5份租赁合同上,双方约定的厂房出租单价远低于金华同地区的市场价格。

  实地暗访虽有收获,但在企业不配合、经营资料无法获取的情况下,下一步如何确认实际租赁面积,获得企业隐匿收入证据?检查人员陷入沉思……

  近期,国家税务总局金华市税务局第三稽查局(以下简称第三稽查局)根据举报线索,对一家建材企业纳税申报情况实施税收核查。在经营资料缺失,企业不配合调查的情况下,检查人员利用实地核查中获取的厂房建筑平面图,结合租户调查结果,运用“厂房面积拆分法”,开展针对性取证,最终确认该企业出租厂房未如实申报,隐匿租金收入近800万元。该局依法对涉案企业作出查补税款、加收滞纳金并处罚款共306万元的处理决定。目前,案件已执行完毕,相关税款均已征缴入库。

  一步之差,错失关键信息

  今年4月,第三稽查局收到一封涉税违法举报信。举报人称,Y公司在厂房对外出租过程中,使用私人账户收取大量租金,并通过这种方式,隐匿收入虚假申报逃避缴纳税款。随同举报信,举报人还提供了租赁Y公司厂房的7位租户的相关信息。

  接到线索后,第三稽查局立刻组织案源研判团队,对线索中提及的Y公司的情况和涉税数据进行分析梳理。Y公司成立已有十多年,从事门窗等建材生产经营业务,是增值税一般纳税人。

  检查人员查看企业近期的纳税申报数据,但未从中发现明显异常。接着,他们结合举报信息,重点查看了该企业对外出租厂房的申报情况。该企业登记申报的厂房面积共有3.6万多平方米,企业申报的对外出租厂房面积为1.2万平方米,承租户只有5户。这5户承租户的信息均与举报人提供的信息相符。

  随后,检查人员依照举报信息,与未在申报信息名单中的其他2户租户进行联络。经核实,这两户租户承认租赁了Y公司厂房。

  经过初步核查后,检查人员认为,举报人提供的情况真实可信,Y公司在厂房出租业务方面,存在隐瞒真实收入偷逃税款嫌疑。

  为尽快查实确认企业违法行为,检查人员决定马上对Y公司进行突击检查。当检查人员到达企业经营地的办公楼外时,遇到一名男子抱着一个电脑纸箱从楼中走出,开车匆匆离去。

  检查人员向企业出示相关执法文书后,依法调取了Y公司账簿凭证等经营资料实施核查。他们从企业账册中,很快找到了该企业的5份厂房租赁合同。但是,这5份租赁合同上,双方约定的厂房出租单价远低于金华同地区的市场价格。

  对此,Y公司法定代表人赵某称,因企业的厂房比较旧,承租方需要自己承担后期的修缮费用,而且承租方都是自己的朋友,因此出租的价格比较低。

  由于案源分析和初步核查阶段,检查人员结合举报线索,已发现企业申报信息与实际租户有“对不上卯”的情况。因此,对于赵某这套说辞,检查人员并不相信。他们不动声色地继续对企业财务室等办公区仔细检查,希望从企业办公电脑、文件柜等设备中,找到能够显示企业真实厂房租赁情况的协议、记账信息或财务处理数据等。

  在对Y公司办公区域内所有办公电脑和电子设备检查后,他们发现,该公司的电子经营数据并不齐全。对此,企业财务人员表示,贮存厂房出租核算等经营信息的那台办公电脑坏了,今天检查人员到来之前,维修人员刚刚拿走去修了。

  检查人员立刻想起到达企业办公楼前时,曾遇到一名搬着电脑纸箱的人员。他们迅速与其取得联系,但那位维修人员称,电脑的硬盘已经损坏,里面的数据已无法恢复。

  一份图表,打开办案思路

  在企业办公现场核查收效甚微的情况下,检查组研究案情后,决定迅速对位于另一地址的企业厂房进行暗访,通过实地了解厂房的实际出租情况,寻找有价值线索和证据。

  在实地查看企业厂房区域从事经营的租户情况,并与厂区内的人员“聊家常”后,检查人员惊讶地发现,租赁使用Y公司厂房的租户,不是5户,也不是举报信息所称的7户,而是9户!

  实地暗访虽有收获,但在企业不配合调查,不提供经营资料的情况下,下一步如何确认涉案企业对外出租厂房的实际面积,获得企业隐匿收入证据,打开案件调查突破口呢?

  检查人员对之前现场核查时,从企业调取的经营场地资料、经营资质和部分运营信息进行仔细查看,这时,企业厂房权属证后面所附的一份详细的厂房建筑平面图,引起他们的注意。这幅图上,清晰地标明了企业每栋厂房的结构、建设尺寸和占地面积。

  这份图纸的现身,让检查人员灵机一动——这份厂房建筑平面图就是一份厂房占地和建设情况的详细“数据库”,如果图上所标注的数据与实地暗访获得的租赁户信息相结合,那么就可以测算出该企业租赁厂房的真实面积。结合这些出租面积,再对租户实施调查取证,也许就会突破案件调查瓶颈。

  检查组经过研讨后,决定运用“厂房面积拆分法”来测算Y公司的实际租赁面积:首先根据之前实地调查获取的租赁方所在位置等信息,对比厂房建筑平面图,在图上对租赁方使用的区域进行标记。随后,根据该租户使用厂房的情况,结合图中标示的数据信息进行计算,确认租赁户所占的面积,然后将这些面积从厂房总面积中“拆分”出去,确认一户拆分一户,最后再进行汇总。

  经过多次计算,检查组最终汇总得出Y公司出租厂房的真实面积为3.4万平方米。这一数据与该企业向税务机关申报的1.2万平方米比较,相差近三倍。

  一查到底,“阴阳合同”现身

  随后,检查组开始对承租方进行调查取证。由于暗访过程中发现,Y公司在租赁企业数量方面,隐匿了4户企业未申报。于是,检查组决定,查证工作分为两步实施:第一步首先对这4户租户实施调查,获取租户与Y公司签署的真实租赁合同和租金支付凭据等证据;第二步,利用这些证据,对其余5户租户进行调查取证,说服他们拿出真实业务合同,并提供实际租金支付证据。

  检查人员按计划,逐户上门走访4户申报信息中没有的租户,向他们送达《税务协助检查通知书》,并作了税法宣传。检查人员向租户表示,配合税务机关的涉税违法调查活动,是纳税人应尽的法律义务,如果故意隐瞒相关情况,阻碍调查,情节严重的将会承担法律责任。目前,厂房的出租方并未依法向税务机关申报其租赁厂房的情况,也未依法就其收入纳税,因此税务机关依法要求4户租户如实说明情况,并提供与Y公司签署的租赁合同以及支付租金的凭据。经过检查人员晓以利害,4户租户最终拿出了与Y公司签订的厂房租赁合同和相关租金转账凭据。

  4户租户向检查人员表示,Y公司负责人赵某要求他们将大部分厂房租金汇入赵某和其妻子的个人银行账户中,只将少部分资金汇入企业的对公账户中。

  拿到4户租户的真实租赁合同和言证等证据后,检查人员随后对其他5户租户进行了调查询问。看到检查人员出示的另外4户租户的租赁合同等证据,经过检查人员耐心说服后,5户租户最终配合税务机关调查,相继拿出了其与Y公司签订的真实租赁合同和租金支付凭证等。检查人员了解到,当时在租赁厂房时,按照Y公司负责人赵某的要求,5户租户还签订了一份租金虚假的合同。赵某还对他们说,这是一种“合理”避税手段,租厂房时大家现在都这么做,税务局查不到,让他们不要担心。

  随后,检查人员马不停蹄地前往银行,依法调取Y公司对公账户,以及企业负责人赵某和其妻子的个人银行账户的流水数据。经过对相关账户资金往来情况逐笔核实,确认租户提供的租金支付情况属实,赵某通过企业对公账户和其与妻子的个人账户,共收取厂房实际租金1008.7万元,但其仅向税务机关申报收入222.7万余元,其余786万余元均隐匿未申报。

  检查人员随即依法对Y公司法定代表人赵某进行约谈询问。赵某先是矢口否认企业隐匿租赁收入,但面对检查人员逐一罗列的各项翔实证据,赵某最终只得承认了与租户签订“阴阳合同”、隐匿租金虚假申报的违法事实。

  至此,案件水落石出。针对Y公司违法行为,第三稽查局依法追征了税款,并对企业进行了处罚。

  ■税案评析

找到支点突破难点

作者:国家税务总局金华市税务局第三稽查局局长 高国鹏

  这是一起涉案企业与租户签订“阴阳合同”,隐匿厂房租金收入,虚假申报逃避纳税的涉税违法案件。涉案企业所采取的违法手段,在行业企业中具有一定代表性,案件的查办思路和方法可资借鉴。

  此类案件核查的关键,是获得企业真实的厂房租赁合同,确认企业真实厂房出租和收入情况。但实际检查中,出于现实利益等因素,如果核查对象在租赁价格和面积等方面作假,则通常不会轻易说出真实租赁情况。

  本案中,在涉案企业拒不配合调查的情况下,检查人员以现场核查取得的厂房建筑平面图为支点,明确了“两步走”的分阶段取证方案。第一步,充分利用建筑平面图,结合租户暗访调查掌握的情况,使用“厂房面积拆分法”精准测算出了涉案企业厂房出租的真实面积。第二步,以厂房出租面积和企业虚假申报资料等为“引子”,首先对涉案企业隐匿未报的4户租户实施询问调查,取得其真实租赁合同和租金支付凭证等证据后,再对涉案企业虚假申报涉及的其余5户租户实施询问。由于检查人员手中已有了准确租赁面积、同地段厂房其他租户真实合同、言证等相关证据,5户租户的取证难关也顺利打通。最终凭借真实租赁合同、银行流水信息等翔实证据,顺利完成此案查办工作。

  因此,在案件调查面临不利境遇的情况下,检查人员要善于挖掘线索资料价值,找到办案“支点”,结合案件疑点,明确调查方向。同时,应针对调查对象不同状况,妥善利用已掌握的证据,有规划地开展调查询问,通过环环相扣的严谨取证,查明违法事实。


  来源:中国税务报 2023年08月25日 作者:薛心韦 本报记者 虞立教

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