甬地税二[1995]66号 宁波市地方税务局关于贯彻土地增值税条例加强土地增值税征管工作的通知[条款废止]

宁波市地方税务局关于贯彻土地增值税条例加强土地增值税征管工作的通知[条款废止]

甬地税二[1995]66号         1995-03-06

　　税屋提示——依据甬财税法[2007]73号 宁波市地方税务局关于发布税收规范性文件清理结果的通知，本法规自2007年7月3日起第八条第七款：纳税人先建后售或采用分期付款方式转让房地产的，可先按增值额占合同规定总收入的比重确定一个缴交率预缴，待收清全部货款后结算。废止。

各县(市、区)地方税务局、开发区财税分局，大榭开发区财税局，各直属分局：

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定和省、市土地增值税贯彻实施工作会议精神，为了规范房地产交易市场秩序，合理调节土地增值收益，现结合我市实际情况对土地增值税有关征税规定和征收管理问题明确如下，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报告市局。

　　一、征税范围和纳税人

　　我国境内一切单位和个人，不分单位经济性质，不论内资企业还是外商投资企业，也不论中国公民还是外籍个人，凡转让在我市范围内的国有土地、地上建筑物及附着物(并取得收入的以下简称转让房地产)，均为土地增值税的纳税义务人，都应依照税法规定缴纳土地增值税。

　　二、征税对象

　　土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额。对于政府出让国有土地使用权及纳税人以继承，增与等方式转让房地产的，不征土地增值税。

　　三、计税依据

　　土地增值税的计税依据，是房地产的转让收入减去法定扣除额后的增值额，其转让收入包括货币收入、实物收入及其他收入。

　　货币收入是指纳税人转让房地产取得的各种现金，银行存款，支票及其他各种信用票据和有价证券。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得当天或当月一日国家公布的市场汇价折合成人民币据以确定取得的实际转让收入。

　　实物收入是指转让房地产时所取的房屋、土地、钢材、水泥等，这种收入比较隐蔽，对取得的实物收入要通过对这些实物的财产进行借古讽今，以评估的价值来确定转让房地产所取得的收入。

　　其他收入是指取得包括无形资产收入、股权等其他各种具有财产价值的权利和经济收益，如商誉、专有技术、商标权、专利权等。

　　企业代县、市以上一级政府代收的城市建设配套费，可不作为收入计算。

　　四、扣除项目

　　土地增值税的扣除项目包括：

　　1、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定六纳的有关费用，包括：(1)以招标、拍卖或协议等出让方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的全部土地出让金;(2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为在转让土地使用权时按照《中华人民共和国城市房地产法》及有关规定向国家所补交的土地出让金和受益金;(3)以转让方式从其他土地使用权的拥有人那里取得土地使用权的，为向原拥有人支付的全部地价款;(4)纳税人在取得土地使用权过程中所缴纳的各种手续费、契税等费用。

　　2、房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，具体为“(1)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等;(2)前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、通电、通水等支出：(3)建筑安装工程费，是指房地产开发项目在开发过程中发生的各种建筑安装工程费，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费用;(4)基础设施费，是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项基础设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、照明、绿化等工程发生的支出;(5)公共配套设施费，是指房地产开发项目内发生的独立的非营业性(不能有偿转让)公共配套设施发生的支出，包括居委会、派出所、幼儿园等的支出;(6)开发间接费用，是指房地产开发企业所属直接组织管理开发的费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费等。

　　3、房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，具体可按以下二种办法计算：(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的150%，企业经人民银行批准，利用内部职工集资和企业之间借款解决资金困难，其利息支出也比照本规定办理;其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本二项合计金额的百分之五计算扣除。(2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本二项合计金额的百分之十计算扣除。

　　4、旧房及建筑物评估价格，在转让已使用过的房屋及建筑物时，扣除项目按对旧房及建筑物采用重置成本价乘以成新度折扣率来确定，这项评估应经批准设立并且由税务部门指定的房地产评估机构来评定，评估价格应经主管税务机关确认。

　　5、与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、但房地产开发企业交纳的印花税不能在此扣除。

　　6、财政部规定的其他扣除项目，考虑到正常房地产开发风险较大，并给全考虑国内外从事房地产开发的基本投资回报率及通胀等因素，对从事房地产开发的纳税人可再按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项合计金额加计20%的扣除数。

　　五、土地增值税的税率和计算

　　土地增值税实行四级超率累进税率，计算公式如下：

　　1、土地增值额=转让房地产收入总额―扣除项目金额合计

　　                              土地增值额

　　2、土地增值率=                              ×100%

　　                        扣除项目金额合计

　　3、土地增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

　　土地增值税税额=增值额×40%―扣除项目金额×5%

　　土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的

　　土地增值税税额=增值额×50%―扣除项目金额×15%

　　土地增值额超过扣除项目金额200%的

　　土地增值税税额=增值额×60%―扣除项目金额×35%

　　公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数

　　六、土地增值税的核算单位

　　1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，纳税人不能因为征收土地增值税的缘故而随意更改原来的核算单位。

　　2、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例或按建筑面积比例计算分摊，也可按税务机关确定的其他方式计算分摊。

　　七、土地增值税的减免

　　1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过按前述规定全部扣除项目金额之和百分之二的，应就其全部增值额按规定计税。

　　2、因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回土地使用权的，或因上述原因由纳税人自行转让原房地产的，由纳税人提出申请报税务机关审核批准，免征土地增值税。

　　3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的免予征收土地增值税，居住满三年未满五年的减半征收土地增值税，居住未满三年的按规定计征土地增值税。

　　5、一九九四年一月一日前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同订之日为准，对于个别由政府审批同意进行成片开发，周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的，经所在地税务部门审核报国家税务总局批准可适当延长免税期限。

　　八、土地增值税的征收管理

　　1、土地增值税实行各税统管，机关、团体、企事业单位发生的房地产转让，按市局甬地税(1995)34号文件划分的征管范围，由各经管税务分局征收、个人发生的房地产转让由各区地方税务局负责征收。

　　2、凡发生转让房地产行为，不论是否征税均应向主管税务机关申报登记，并确定征免税事项。

　　3、纳税人既建普遍标准住宅，又搞其他房地产开发，在核算上能划分清楚的，可分别按规定征税，划分不清楚的，全部按其它房地产转让征税。

　　4、纳税人应在转让房地产全同签订后七日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建设物产权、土地使用权证书及其他与转让房地产有关的资料。税务机关根据纳税只提供的资料核定税额并确定税款解缴期限。

　　5、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后可按季进行纳税申报，最长不超过半年。

　　6、纳税人先售后建或预收购房款转让房地产，应在收取货款后七日内到主管税务机关申报备案，待该项目全部竣工，办理结算后再计算税款。

　　7、[条款废止]纳税人先建后售或采用分期付款方式转让房地产的，可先按增值额占合同规定总收入的比重确定一个缴交率预缴，待收清全部货款后结算。

　　8、隐瞒虚报房地产成效价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。

　　9、转让房地产的成效价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

　　10、提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

　　11、纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书及其他与转让房地产有关资料的或纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额的分别按《征管法》第三十九条、第四十条的规定进行处理。

　　九、其它有关政策性问题

　　1、纳税人因计税需要而请评估机构进行房地产评估所发生的评估费用，允许在计算土地增值额时予以扣除。

　　2、纳税人计算应纳税所得额时准予扣除已按规定缴纳的土地增值税。

　　3、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征土地税，继承的认定按有关法规处理，赠与的对象仅指赠给直系亲属或赠给社会福利公益事业。

　　4、根据国家有关法律规定，集体土地不得自行转让，只有经依法由国家征用转为国有土地后。方可有偿出让或转让。但对实际已发生的集体土地转让行为，应由纳税人向有关部门补办手续、补交土地出让金、并且列入土地增值税的征税范围。

　　5、土地增值各自1994年1月1日起实施，凡1994年1月1日以后发生的房地产转让项目，均按以上规定计算征收土地增值税。

　　十、关于房地产开发、转让项目的清理问题

　　1、清理范围包括1994年1月1日前受让土地使用权，已签订开发合同，尚未转让的房地产和1994年1月1日以后至今发生转让的房地产。

　　2、同一房地产多次发生转让，按发生次数填报。

　　3、转让的房地产已按规定缴纳土地增值费的，可不再补征土地增值税。

　　4、房地产转让情况复杂，并且涉及营业税的计征问题，要求各单位务必认真对待清理工作，并将清理情况及清理表于4月底前报市地税局税政二处(附表三、四、五)

　　土地增值税作为国家规范房地产市场交易秩序。合理调节土地增值收益的新税种，其政策性强，涉及中外纳税人。计税复杂，征管难度大。为此，各级税务机关要切实加强对土地增值税征收管理工作的领导，把新税种施行前的各项准备工作做深、做细、做透、做好，各局要有一位局领导亲自负责，把土地增值税的征管工作列入重要议事日程。按照全市土地增值税贯彻实施会议的要求，三月份要组织干部认真学习土地增值税有关文件。深刻领会各项政策和征税的具体规定;四月份主要做好对外宣传和贯彻培训工作，对文件中尚未明确的问题要积极调研，四月底前对贯彻实施情况作一次书面汇报。

宁波市地方税务局

1995年3月6日