土地增值税地方口径汇总(2021年)

来源:税屋汇总 作者:税屋汇总 人气: 时间:2021-04-01
摘要:各地税局近期关于土地增值税相关问题的回答

  土地增值税清算单位的认定
  土地增值税成本对象分类的规定
  土地增值税成本分摊方法的规定
  土地增值税清算条件的规定
  土地增值税二次清算的规定
  车位、储藏室土地增值税处理的规定
  暂不预征土地增值税的规定
  关于土地增值税开发费用扣除的规定
  关于土地增值税扣除项目金额的确定
  关于土地增值税建安造价扣除的规定
  关于土地增值税公共配套设施费扣除的规定
  关于红线外支出土地增值税扣除的规定
  关于代收费用土地增值税扣除的规定
  关于股权转让是否缴纳土地增值税的规定
  关于成本分摊方法“层高系数法”的规定
  关于转让旧房、在建工程土地增值税加计扣除的规定
  关于新旧房界定问题的规定
  关于土地增值税优惠政策的规定
  关于土地增值税预征率的规定
  关于财政土地返还款处理的规定
  关于“价格明显偏低且无合理正当理由”界定的规定
  关于“企业以土地投资入股”土地增值税处理的规定
  关于企业改制重组是否征收土地增值税的规定
  关于土地增值税核定征收率的规定
  关于普通标准住宅认定条件的规定
  关于保障性住房预征土地增值税的规定

  【广东土增清算】房企差额纳税,减免的增值税要并入土增收入吗?
  【北京土增清算】房企差额纳税,减免的增值税无需并入土增收入!
  【江苏土增清算】房企缴纳的市政配套费,不允许加计扣除?
  【浙江土增清算】旧城改造安置房,可以不预征土地增值税?
  【上海土增清算】关于土地增值税预征率的特殊规定
  【山东土增清算】房企分期缴纳出让金支付的利息,是否可以列支开发成本?
  【四川土增清算】房企项目清算时采取核定征收,清算后再销售用什么样方式纳税?
  【河南土增清算】买房送车位,土增申报表的“收入“栏该如何填报?
  【福建土增清算】扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,应取得合法有效凭证。具体哪些凭证呢?
  【河北土增清算】土地增值税对于成本分摊方法的具体明确
  【湖北土增清算】房企项目可以进行土增二次清算吗?
  【湖南土增清算】“以股权转让名义转让房地产”是否征收土地增值税?
  【重庆土增清算】尾盘销售,税金可以作为扣除项目?
  【安徽土增清算】纳税人可以放弃普通住宅免征优惠,统一计算增值率缴纳土增?
  【天津土增清算】企业延期交房支付给业主的违约金,该如何税前扣除?
  【辽宁土增清算】土地出让金返还款,是否冲减土地成本?
  【云南土增清算】旧房界定使用期限是如何规定的?
  【广西土增清算】关于“项目面积”请示总局的答复
  【陕西土增清算】“部分股权转让”是否征收土地增值税?
  【贵州土增清算】房产企业销售不动产,价格偏低如何界定?
  【江西土增清算】土地成本可以按照销售收入的比例进行分摊!
  【山西土增清算】车位土地增值税如何处理?
  【海南土增清算】土地招投标发生的佣金,作为开发成本据实扣除?
  【新疆土增清算】土地增值税的最小计算单位是什么?
  【吉林土增清算】《房产开发项目清算说明》需要哪些内容?
  【甘肃土增清算】土地增值税核定征收率9%,全国排第二!
  【黑龙江土增清算】政府返还,土地出让金不足冲减的,需要冲减开发成本吗?
  【内蒙土增清算】棚改房可以不预征土地增值税吗?
  【宁夏土增清算】土增纳税申报,需要准备哪些资料?
  【青海土增清算】普通住宅与非普通住宅土增预征率是一样的吗?
  【西藏土增清算】“普通住宅标准”的判定与集中供暖有关系吗?


  1、关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函国土资厅函〔2007〕60号

  2、关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函〔2007〕645号

  3、关于无效产权转移征收契税的批复国税函〔2008〕438号

  4、广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复桂地税函[2015]479号

  5、关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务问题的通知辽地税函﹝2011﹞225号

  6、关于城镇土地使用税有关问题的通知琼地税发[2015]115号


  内容:您好,我想咨询一下,住宅项目地下停车场面积不计入容积率,但其中的非人防部分可销售及办理产权,在做土地增值税清算的时候,该地下室非人防部分是否需要分摊土地成本?

  回复单位:国家税务总局佛山市禅城区税务局

  回复时间:2021-04-16

  回复内容:根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)规定,利用地下人防设施建造的车位,是否按照以下方式处理:建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的,其成本、费用予以扣除;有偿转让且能办理权属转移登记手续的,应计算收入,并准予扣除成本、费用;不能办理权属转移登记手续的,不计算收入,不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位,其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定,其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内(外)装修费用的建筑安装工程费中计算。关于人防车位收入、成本、费用处理:针对利用地下人防设施建造的车位,《规程》第三十一条就其收入、成本、费用处理给予明确,即建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的,其成本、费用予以扣除;有偿转让且能办理权属转移登记手续的,应计算收入,并准予扣除成本、费用;不能办理权属转移登记手续的,不计算收入,不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位,其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定,其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内(外)装修费用的建筑安装工程费中计算。

  现在想卖掉手上的写字楼,想了解一下交易中有哪些税费以及税率是多少?

  回复单位:国家税务总局珠海市香洲区税务局

  回复时间:2021-04-15

  回复内容:“个人非住房交易,卖方涉及个人所得税、增值税、城市维护建设税和教育费附加及地方教育附加、土地增值税、印花税,买方涉及印花税及契税。
      【个人所得税】:根据《中华人民共和国个人所得税法》(以下简称税法)规定:“五、财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。”根据《税法》规定:“五、特许权使用费所得,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为百分之二十。”
      【增值税】:根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)(以下简称公告)规定:“(一)以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的,计算公式为:应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%(二)以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的,计算公式为:应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%”。根据《公告》规定:“第八条纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则,不得扣除。”
      【城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加】分别按照实际缴纳的增值税税额的7%、3%、2%计算。
      【土地增值税】:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:“第七条土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。”
      【印花税】:根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定,产权转移书据按所载金额万分之五贴花。
      【契税】:根据《广东省契税实施办法》(广东省人民政府令第41号)规定:第五条契税税率为3%。”

  从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时有何特殊规定?

  发布日期:2021-04-14

  来源:国家税务总局12366

  第一,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定:“计算增值额的扣除项目:

  (一)取得土地使用权所支付的金额;

  (二)开发土地的成本、费用;

  (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

  (四)与转让房地产有关的税金;

  (五)财政部规定的其他扣除项目。”

  第二,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定:“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

  (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

  前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

  建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

  基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。

  公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

  开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

  财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

  上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

  ……

  (六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。”

  第三、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第二款规定:“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。”

  第六条规定:“在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

  本通知自2016年5月1日起执行。”

  第四,根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定:“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

  营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

  为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

  土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

  ……

  四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题

  房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,按以下方法确定相关金额:

  (一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

  (二)与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

  五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题

  营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”

  第五,根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)第五条“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

  ……

  九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。”


  内容:非房企以房地产投资入股是否属于财税(2018)57号中的改制重组,是否需要缴纳土地增值税?

  回复单位:国家税务总局珠海市税务局

  回复时间:2021-04-13

  回复内容:根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)规定:“九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。”上述文件目前已执行到期。因此,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当按照规定缴纳土地增值税。


  问题内容:老师您好:我公司为一家房地产开发企业,请问在一块土地上分期开发产品、且各期产品类型和容积率差异较大的情况下,土地增值税清算时,土地成本按何种方法在各期间分摊?谢谢!

  答复机构:辽宁省税务局

  答复时间:2020-04-13

  答复内容:您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

  根据《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函〔2012〕92号)的规定:“一、关于土地增值税的清算单位确定土地增值税清算单位时,地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位;对于分期开发的项目,地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。

  二、关于多个房地产项目共同成本费用的扣除方法问题

  属于多个房地产项目共同的土地成本,地方税务机关应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例,计算确定清算项目的扣除金额。

  属于同一项目的土地成本,地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅(包括非住宅,下同。)可售建筑面积占总可售建筑面积的比例,计算确定扣除金额。

  属于多个房地产项目共同的建筑安装成本,地方税务机关应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例,计算确定清算项目的扣除金额。”

  感谢您的咨询!上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系12366热线或您的主管税务机关咨询。


  问题内容:司法拍卖中“标的物转让登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”是否包括企业所得税;土地增值税?司法拍卖的税款时间为法院出具的成交确认书时间还是房产证办理时间?

  答复机构:福建省税务局

  答复时间:2021-04-12

  答复内容:您好,税务机关根据税法规定确定纳税义务人,但不干预买卖双方对交易税费实际承担人的相关约定,实质上属于成交价格是否含交易环节相关税费的民事约定。

  转让土地使用权,土地增值税能否核定征收?

  答复机构:河北省税务局

  答复时间:2021-04-12

  答复内容:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定:

  七、土地增值税的核定征收

  房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。


  问题内容:该问题(具体问题内容详见上传附件)是3月27日提交,4月1日答复,但是,没有解决问题呀!购入毛坯房,未另外支付土地价款,甲公司支付的购房价款4亿元不包括土地价款,全部是房屋及建筑物的价款吗?“取得土地使用权所支付的价款”是0元吗?恳请明确回答,谢谢!

  附件:0401转让购置的办公楼办公楼申报土地增值税时,其已实际支付的“取得土地使用权所支付的金额”如何扣除?.doc

  答复机构:福建省税务局

  答复时间:2021-04-09

  答复内容:根据您的叙述,贵公司应按房屋及建筑物的评估价格和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。购入毛坯房时未另外支付地价款,转让时不另行计算扣除。

  风险提示:房地产企业须关注的10项涉税风险点

  发布时间:2021-04-08

  来源:国家税务总局茂名市税务局

  为提高纳税人税法遵从度,降低办税成本,减少税收风险,根据国家税务总局、广东省税务局关于2021年便民办税春风行动的部署要求,以及茂名市税务局聚焦“五度”办好10件“关键实事”的工作安排,茂名市税务局针对本地税收管理隐患多、涉税风险大的重点行业,提供税收政策风险提示服务,分别梳理其重要事项、典型事项的涉税风险点,通过广东省电子税务局等多渠道向企业精准推送,提醒企业及时规避涉税风险。首期梳理推出了房地产企业须关注的10项涉税风险点,具体如下:

  1.风险提示:签订合同未申报缴纳印花税

  风险描述:根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)第一条规定,在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人,应当按照本条例规定缴纳印花税。房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多,容易忽略合同印花税申报。

  风险防控建议:纳税人在经营过程中签订合同,及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。由于印花税征税范围较广、税目较多,纳税人需要事前准确掌握相关法规条例,避免出现税款滞纳风险。

  2.风险提示:超限额列支预提费用

  风险描述:根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第三十二条规定,出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策,预提费用可能忽略总金额10%比例的限制,导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。

  风险防控建议:房地产企业应准确把握政策规定,侧重注意税收法规规定的预提比例上限。对于出包工程而言,发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%,同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。政策中已以列举的方式作出明确规定,只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提,切勿超范围列支预提费用。

  3.风险提示:违规扣除利息支出

  风险描述:根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定,房地产企业支付的利息,超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分,不得在企业所得税前扣除。但实际业务中,部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资,其较一般金融企业同期同类利率高,在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。此外,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定,房地产企业对符合资本化的利息支出应当按规定作为资本性支出计入有关资产成本,不得作为财务费用在当年度企业所得税前扣除,部分纳税人往往不熟悉政策细节内容或把握不准,导致发生违规扣除利息支出情形。

  风险防控建议:房地产企业对投入资金量要求高,主要依赖金融机构贷款。同时,部分企业在银行收缩贷款情况下通过民间借贷获得资金流,利息成本高,因此作为借款方,需要重点关注利息支出。一方面,税收政策有明确规定,超标的贷款利息不能在企业所得税前扣除,企业须认真梳理贷款合同内容,确保利息超标部分不作税前列支。且对于金融企业同期同类贷款利率,纳税人是负有举证责任的,即企业按照合同要求首次支付利息并税前扣除时,应提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明。另一方面,企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的,在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用,应当作为资本性支出计入有关资产的成本,企业应对准确将该部分贷款利息支出区分出来,避免违规列支财务费用。

  4.风险提示:缺失合法有效的税前扣除凭证

  风险描述:根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号)第五条规定,企业发生支出,应取得税前扣除凭证,作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。同时,该公告第六条规定,企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证,而房地产企业经营环节多、业务交易量和交易对象规模不一,尤其是对一些零散的人工费用、代理费用,部分情况下未能及时取得合法有效的税前扣除凭证,但同时又将相应的支出违规进行税前扣除,容易产生涉税风险。

  风险防控建议:对房地产企业而言,是否能够取得合法有效的税前扣除凭证,直接决定了成本费用支出。因此,企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票,同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。

  5.风险提示:外购礼品用于赠送客户涉税风险

  风险描述:房地产企业在经营过程中,因销售或者宣传等营销性质活动需要,外购礼品赠送客户的情况时有发生。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定,该行为应视同销售处理。同时,根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定,礼品赠送支出属于业务招待支出,只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的0.5%。因此,礼品赠送业务若财务处理不当,容易造成税收风险。

  风险防控建议:房地产企业发生向客户赠送礼品的业务时,财务上要及时作增值税和企业所得税视同销售处理。同时,要注意两者之间存在处理上的差异,视同销售收入确认的,增值税要按照《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定的顺序来确定,企业所得税则按照公允价值确定收入。在确认视同销售收入后,则须按照营业收入和业务招待费支出总额,确定该项费用的税前扣除限额。

  6.风险提示:违规代征契税

  风险描述:根据《税收征收管理法》第二十九条规定,除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外,任何单位和个人不得进行税款征收活动。部分房地产企业对该方面政策不熟悉,向购房者代收所谓“办证费”中包含了契税税款,实际已违反了税收征管法的上述规定,需承担相应的法律责任,同时也给购房者带来了一定的涉税风险。

  风险防控建议:在未按照规定程序取得税务机关代征委托情况下,房地产企业不应向购房者代收任何契税税款,如已收取相关费用则应当尽快退回,及时纠正违规行为。

  7.风险提示:车位销售未及时确认收入

  风险描述:车位销售收入一般是在项目竣工验收,首次确认产权后进行,属于现售行为,根据现行税收政策需要同时确认收入。但部分房地产企业由于不熟悉税收政策,在取得车位销售收入时,特别是对于不需要办理产权证的车位(人防工程部分)既未开具发票,也不作增值税、企业所得税收入确认,存在极大税收风险。

  风险防控建议:企业应当梳理销售业务和款项,对已取得产权或交付使用的车位销售时要及时作收入确认,避免带来税款滞纳风险。

  8.风险提示:预售阶段涉税风险

  风险描述:根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条有关规定,房地产企业在预售环节收到的预收款进入监管账户,收款次月征收期须要按照上述规定向主管税务机关预缴税款,包括增值税预缴申报和土地增值税预征。同时,根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条,企业需要根据预计毛利额计算应纳税所得额并在企业所得税季度预缴,但部分房地产企业由于不熟悉税收政策,未能够按照规定申报预缴或未能足额申报预缴税款。

  风险防控建议:房地产企业取得《商品房预售许可证》后,在项目竣工前为迅速回笼资金采取预售方式销售,预收款需要及时足额作相应的税款预缴,避免产生税款滞纳风险。

  9.风险提示:收入确认时点滞后

  风险描述:根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条和第九条有关规定,房地产企业开发产品完工或视为完工后,应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。部分房地产企业由于对税收政策不熟悉,未区分会计和税法的收入确认原则差异,导致企业在确认收入时点滞后,进而产生税款滞纳风险。

  风险防控建议:房地产企业要准确把握开发产品的完工界定,即房地产企业开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用、或开发产品已取得了初始产权证明的,视为已经完工,应当及时确认收入。同时,不同的销售方式,具有不同的交易环节及操作流程,其纳税义务发生时间亦不同。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第六条对各种销售方式下收入的确认时点都作了明确规定。企业应对照这一规定,准确判断自身销售方式是否达到确认收入的时点,避免产生收入确认滞后的税务风险。

  10.风险提示:自然人股东股息红利个人所得税代扣代缴

  风险描述:根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第九条以及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十四条有关规定,房地产企业向个人股东支付股息红利时,应当预扣或者代扣个人税款,按时缴库,并专项记载备查。部分房地产企业由于不熟悉政策,可能存在应扣未扣情形,尤其对于一些非货币形式的股东分红、赠送等行为,未准确掌握政策,容易产生税收风险。

  风险防控建议:根据个人所得税政策规定,房地产企业在向股东支付股息红利或以其他形式分红的情况下,企业应当及时预扣或代扣税款,并且做好台账。同时,会计处理上要准确把握分红和往来账的区分。根据《财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》(财税〔2003〕158号)第二条规定,纳税年度内个人投资者从其投资的企业(个人独资企业、合伙企业除外)借款,在该纳税年度终了后既不归还,又未用于企业生产经营的,其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配,依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。部分股东长期借款需依照股息红利所得征收个税,房地产业属于资金密集行业,资金往来多,在这方面更需多加注意,避免产生税收风险。


  内容:拟一次性转让目标公司100%股权,目标公司的资产主要是房屋和土地构成,是否会视同转让房屋和土地从而被征收土地增值税?目标公司依然存续,房屋及土地所有权仍属于目标公司,只是股东发成变更。

  回复单位:国家税务总局东莞市税务局

  回复时间:2021-04-07

  东莞市12366纳税服务中心答复:尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您所提交的网上留言已收悉,现答复如下:企业股权变更一般不会发生土地权属的转移,同时,如企业的上述行为具有合理的商业目的,不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的,根据相关规定可以不征土地增值税。上述回复仅供参考。

  房地产开发企业因为销售计划原因,将待售商品房办理在自身名下用于抵押,但不涉及使用,自用,出租等情形,未来仍将对外销售,是否符合:属于正常销售,不属于自持物业,免交房产税和土地增值税等。

  回复单位:国家税务总局珠海市香洲区税务局

  回复时间:2021-04-07

  回复内容:
       一、根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定:“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”因此,如果房地产开发企业将开发产品用作抵押后,仍作为新建商品房销售,也未实际使用或出租、出借的,则不征收房产税;如果房地产开发企业将商品房自用、出租、出借,或转为自持物业的,不论是否抵押,都应当按照规定缴纳房产税。

       二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定:“二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。(二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。”


  问题内容:我司是房地产开发企业,委托绿城建设代建开发,我司支付代建费,其中包括工程管理费用且可明确区分,绿城建设开给我司工程管理费发票,该费用能否在土地增值税清算时作为开发间接费用列支?

  答复机构:浙江省

  答复时间:2021-04-06

  答复内容

  浙江12366中心答复:1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定:“计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。”

  2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定:“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:......(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。......开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”

  政府拆迁时收回土地使用权,对地上建筑物及附着物给予一定赔偿,对建筑物或附着物的赔偿金是否免征被拆迁人的各项税费?对政府是否征收契税?

  答复机构:河北省税务局

  答复时间:2021-04-06

  答复内容:根据河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之七)

  二十、关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费免征增值税问题

  国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权,并按照《中华人民共和国土地管理法》规定的标准支付给单位和个人的土地及地上附着物(包括不动产)的补偿费,属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。单位和个人取得的上述补偿费免征增值税。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定:

  第八条规定:“有下列情形之一的,免征土地增值税:

  2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

  根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)规定:

  第六条有下列情形之一的,减征或者免征契税:(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征。


  问题内容:甲公司2019年5月从乙房地产开发公司购入办公楼一栋总价款4亿元(有购房发票),购房契税1200万元。由于购入的是毛坯房,购入后在“在建工程”科目核算,为了使该办公楼达到正常使用状态,实际发生的装修费支出1亿元,占办公楼总成本20%。甲公司按包含装修费支出的固定资产原值申报缴纳房产税。2021年3月,甲公司欲以5.5亿元的价格出售该办公楼。根据财税字〔1995〕048号第十条规定,按照提供评估价格法,甲公司实际发生的装修费支出包含在“旧房及建筑物的评估价格”中予以扣除,请问:包含在购房价款中的且实际已经支付但未分开的“取得土地使用权所支付的金额”如何扣除?如无公布的基准地价,请问是否允许按房地产评估机构评估的取得土地使用权日的基准地价扣除?

  答复机构:福建省税务局

  答复时间:2021-04-01

  答复内容:国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复:您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

  贵公司购入毛坯房,未另外支付土地价款,现发生旧房转让情形,应按房屋及建筑物的评估价格和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

  文件依据:

  根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

  转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

  上述回复仅供参考,具体以国家相关政策规定为准!感谢您的咨询,顺祝生活愉快!

  您好,同一控股公司的两家全资子公司,一家子公司想把土地及地上建筑物无偿划转给另外一家子公司,请问需要交哪些税?跟普通的交易是否有区别?有没有什么政策性文件可以参考?

  回复单位:国家税务总局珠海市香洲区税务局

  回复时间:2021-04-01

  回复内容:

  您好,您所提交的纳税(费)咨询问题已收悉,现针对您所提供的信息简要回复如下:“
      【企业所得税】根据《中华人民共和国企业所得税法》规定:“第十条在计算应纳税所得额时,下列支出不得扣除:……(五)本法第九条规定以外的捐赠支出;”【增值税】根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定:“第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:……(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”
      【土地增值税】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税……第七条土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。”
      【印花税】根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定,产权转移书据按所载金额万分之五贴花。
      【契税】根据《广东省契税实施办法》(广东省人民政府令第41号)规定:第二条在我省境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照条例、细则和本办法的规定缴纳契税……第三条本办法所称转移土地、房屋权属是指下列行为:……(四)房屋赠与;……第五条契税税率为3%。”您可以根据上述文件结合实际情况进行判断。如无法自行判断,请向主管税务机关提供相关资料,由其依法进行判定。上述回复仅供参考,感谢您对本网站的支持!

  你好,想问问,关于中山市在土地增值税清算中是采用二分法还是三分法?

  回复单位:国家税务总局中山市税务局

  回复时间:2021-04-01

  回复内容:

  中山市12366纳税服务中心回复:尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第十九条规定,土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收等确定。同一个项目既建造普通住宅,又建造其他类型房地产的,应分别计算增值额、增值率,分别清算土地增值税。

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