补缴的配套费是否需要交纳契税

来源:金穗源 作者:高戬 人气: 时间:2017-11-02
摘要:采取协议出让土地的计税依据为成交价格。成交价格应包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等土地承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

  金穗源房地产公司在2016年通过招拍挂取得一块土地使用权,交易价格9000万元。已经按规定缴纳契税。但2017年2月份,根据当地政府规定,补缴该土地使用权的配套费2000万元。税务机关要求对其补缴的配套费补缴契税,是否正确?

  在实务操作中,房地产开发企业缴纳的配套费是否缴纳契税,是有争议的。

  【配套费需要缴纳契税】

  但是按照财税[2004]134号国税函[2009]603号的规定,契税的计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

  财税[2004]134号:

  一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

  (一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

  没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:

  1.评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。

  2.土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。

  (二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

  国税函[2009]603号:

  根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定,出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。

  【配套费不缴纳契税】

  《中华人民共和国契税暂行条例》第四条 契税的计税依据规定:“

  (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;

  (二)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

  (三)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

  前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。”

  所以,从条例的规定可以看出,契税的征税依据不包括配套费,仅为取得土地使用权所支付的价格。

  【部分省市规定】

  大部分省市也规定,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益,也包括配套费。如河南、重庆、天津等。

  《河南省财政厅 河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》(豫财税政[2012]24号)第一条:

  采取协议出让土地的计税依据为成交价格。成交价格应包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等土地承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的,可依次按政府批准设立的房地产评估机构综合评定并经当地税务机关确认的价格、县以上人民政府公示的基准地价计税。

  《重庆市地方税务局关于契税政策执行若干问题的通知》(渝地税发[2010]32号)

  关于若干计税依据问题

  (一)土地使用权出让计税依据

  1.出让国有土地使用权,受让人应纳契税的计税依据为为取得该土地使用权而支付的货币、实物、无形资产等全部经济利益,包括土地出让金、征地费、拆迁安置补偿(补助)费、地上附着物和青苗补偿费、土地开发费、城市建设配套费以及土地闲置费等。

  2.划拨国有土地使用权改为出让国有土地使用权,受让人应纳契税的计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

  3.因改变土地使用权出让合同确定的土地用途,或者提高出让合同约定的建筑容积率,增加建筑面积,受让人补缴土地出让金的,补缴额应计入契税计税依据。

  (二)土地使用权转让计税依据

  土地使用者转让土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物),受让人应纳契税的计税依据为取得土地使用权而支付的货币、实物、无形资产等全部经济利益,包括受让人支付给转让方的价款,以及其他应支付的拆迁安置补偿(补助)费、地上附着物和青苗补偿费及城市建设配套费等。

  (三)土地收益金涉及计税依据

  土地使用权为划拨性质的房屋转让时,转让方按规定缴纳的土地收益金不属于承受方应支付的款项,不计入承受方契税计税依据,但根据契税暂行条例细则的规定,转让方应以缴纳的土地收益金为计税依据,计算补缴契税。

  《天津市地方税务局关于土地权属转移契税有关核定问题的通知》(津地税地[2006]14号)

  土地权属转移契税的计税依据

  (一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

  (二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

  (三)土地使用权的转让,其契税的计税价格为双方签定的转让价格。

  (四)没有成交价格或者成交价格明显偏低的,税务机关可依据政府批准设立的房地产评估机构综合评定价格或县以上人民政府公示的土地基准地价作为土地契税的计税依据。

  《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的组成》(青岛市地方税务局公告2015年第2号

  国有土地使用权出让契税计税依据,为取得该土地使用权而应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益,包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市基础设施配套费(市政建设配套费)等。减免的各项费用不得抵减契税的计税依据。

  城市基础设施配套费,是指按照政府部门规定的征收标准和规划部门批准的建筑面积计算出的应缴费金额。规划部门批准的建筑面积发生变化的,应重新计算应缴费金额。

  《青岛市人民政府办公厅关于进一步加强城市基础设施配套费征收使用管理的通知》(青政办发[2014]20号)

  建筑工程规划许可证上核准的建筑面积发生变化的,应按照补缴的城市基础设施配套费金额申报缴纳契税。

  《成都市地方税务局 财产与行为税处关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知》(财行便函[2017]14号

  房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费(一般计入开发成本)是在取得土地使用权之后环节发生的费用,该费用不是为取得土地使用权而支付的,应暂缓征收契税。

  【笔者观点】

  根据上位法优于下位法的原则,财税[2004]134号等文件作为下位法,其规定明显违背上位法《暂行条例》的规定,所以,下位法规定应属于无效条款。

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