赔偿款、城建配套等契税问题

来源:蓝敏说税 作者:蓝敏 人气: 发布时间:2020-08-21
摘要:  不论新法律还是旧条例,交易类土地的契税计税依据都是“成交价”。  对于政府出让地,财税【2004】134号文进行了反避税规定,即:不论是协议出让还是竞价出让,计税...

  不论新法律还是旧条例,交易类土地的契税计税依据都是“成交价”。

  对于政府出让地,财税[2004]134号文进行了反避税规定,即:不论是协议出让还是竞价出让,计税依据定义为“支付的全部经济利益”。比如通过“拆迁补偿费”、“城市建设配套费”“前期开发成本”等将成交价改名换姓,也应一并作为成交价计税。

  这就是拆迁赔偿费、城市建筑配套费等被要求交契税的渊源——它们实际上都是取得土地支付的对价。

  当然,契税立法后,以前基于《暂行条例》的契税文件都作古了。

  对于出让土地的计税基础,旧《条例》的规定是“为成交价格;

  现《契税法》规定:“为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。”

  契税法是人大制定的,明确将其限定于“权属转移合同”确定的价格,当然,也包括其它与权属转移合同配套的合同、协议。这样就更清晰、明确了,这就是法制化的好处。

  举个例子,如果土地出让合同(及其相关配套的合同、协议)明确规定,受让人按一定标准缴纳城市配套建设费是必须履行的支付义务,则该配套费应缴纳契税。反之,如果不是在出让合同中约定的支付义务,比如未来因建设原因等缴纳的城市配套建设费,则不是契税计税依据。

  就是说,应该结合合同来分析,而不是只看“城市建设配套费”等字样就确定纳税义务。

  同理,取得土地后,支付的拆迁费(回迁房开支)、前期开发费,是否应交契税,也应结合相关合同来判断。

  比如出让毛地,其拆迁补偿费、前期开发成本计不计契税?

  从《契税法》看,契税计税时,不考虑毛地还是净地,只限定出让合同。虽然政策规定毛地不能出让,但不能由此得出出让地全部是净地的结论,因为如果政府手里本没有净地,怎么可能把净地出让出来。

  毛地是毛地的价、净地是净地的价,从这个意义讲,拆迁补偿费、前期开发成本都不是契税计税依据。

  但是,如果出让合同承认了是毛地出让,并且将拆迁补偿费、前期开发成本写进了合同之中(或者另有与出让合同配套的合同协议写入),则构成了《契税法》明确规定的契税计税依据了,就应该缴纳契税。

  反之,如果支出的补偿费、前期开发成本等不能理解为出让合同的支付义务,则不是契税计税依据。

  推而广之,纳税人之间的土地转让,如果转让合同及其配套协议明确约定了还有其它支付义务,比如赔偿等,也应一并作为契税的计税依据。否则不作为契税计税依据。