拆迁补偿收差价的财税处理

　　房地产开发企业异地购房安置拆迁户，难以实现拆迁与补偿面积一致，由此收取的差价款如何进行纳税处理？

　　例如，德华房地产公司向A房地产公司购房500套用于安置被拆迁户，每套房面积100平方米，价值80万元，德华公司与A公司约定将房屋过户至指定的拆迁安置人。按照拆迁补偿协议，德华公司应补偿被拆迁户人均90平方米，由于购入安置房屋面积较大，对于超出补偿面积的部分，德华公司拟按市场价值1万元/平方米与被拆迁户结算并收取价款10万元，德华公司每套安置房收取的10万元是否涉及营业税？会计处理时应当冲减拆迁安置成本吗？

　　营业税处理时，有人认为，德华公司购入A公司房屋用于拆迁补偿，根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。本案例中，若认定德华公司购入房屋再行转让，则由于其购置房屋成本价已经确定，无须核定计征营业税。由于购置与转让价格相等，偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分即90平方米补偿不需要缴纳营业税。超过部分即每套10万元，仅需按照购置差额2万元计算纳税。会计处理如下（单位：万元，下同）：

　　① 购入房屋
　　借：开发产品 80
　　　贷：银行存款 80.

　　② 安置补偿
　　借：土地征用及拆迁补偿费 72
　　　贷：开发产品 　　　　　72.

　　③ 收取差价
　　借：银行存款 10
　　　贷：营业收入 10

　　借：营业成本 8
　　　贷：开发产品 8.

　　根据实质重于形式的原则，以上纳税和会计处理欠妥当。由于德华公司购入房屋并没有以自己为购买人，而是指定将房屋直接过户给拆迁安置人，德华公司相当于以每套90平方米标准价款72万元支付货币补偿给被拆迁户，被拆迁户委托德华公司以每套80万元购买A公司房屋并支付德华公司手续费2万元。A公司销售不动产发票直接开具给被拆迁户，与德华公司无关。因此，德华公司应以收取的超面积价差2万元按照“服务业——代理业”税目申报缴纳营业税。会计处理如下：

　　① 购入房屋：
　　借：其他应收款 80
　　　贷：银行存款 80.

　　② 代购房屋收取差价
　　借：土地征用及拆迁补偿费 　72 　
　　　　银行存款 　　　　　　　10
　　　贷：其他应收款 　　　　　80
　　　　　营业外收入 　　　　　2.

　　最终，德华公司实际承担的拆迁补偿费支出为72万元，与国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的“异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费”纳税处理一致。德华公司不需就10万元差额缴纳营业税，仅就收取的代理手续费2万元缴纳营业税即可。