房地产投资信托基金税收政策的思考

　　近20年来，我国的房地产行业以住宅开发为核心，住宅开发商按照拿地、找钱、规划、开发、销售的经营模式，投入少量的自有资金，向银行大量借贷，可以轻松获得较高的利润。对于中国的老百姓而言，大家都说房地产暴利，但是广大中小投资人都很难分享房地产的利润，却要负担高涨的房价。从房地产行业来看，逐渐升温直至“过热”的房地产发展态势使得国家加强了对房地产的调控。对房地产开发企业而言，融资难度是越来越大了。房地产投资信托基金的推出，使得中小投资者能有机会分享中国房地产的利润，而且为房地产企业拓宽了融资渠道。

　　一、发展房地产投资信托基金的意义

　　(一)房地产投资信托基金的定义

　　房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称RE—ITs)是一种采取基金或信托的组织形式，以发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。

　　(二)国外房地产投资信托基金的特点

　　1、流动性好。REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。在国外REITs可以上市交易，甚至投资者在持有股份一年夕后可以要求投资信托公司回购其股份。

　　2.相对低风险高收益。REITs将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免了直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。

　　3.享受一定的税收优惠政策。在发达国家，REITs不属于应税财产，而且免除了公司税项，获得了优惠的税收待遇，避免了双重纳税。

　　4.法律对REITs的结构、资产运用和收入来源有严格的要求，如美国相关法规规定，REITs必须有股东人数和持股份额方面的限制，防止股份过于集中;每年收益的90%以上要分配给股东;所募资金的大部分必须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成;同时至少要有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。

　　(三)我国发展房地产投资信托基金的意义

　　1.有利于我国房地产业的健康发展

　　我国的房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，这样一种结构决定了房地产贷款在金融机构机中的地位和影响。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈不断上升的趋势，房地产中长期贷款的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多，银行所承担的系统性信贷风险越来越大。因此，在房地产业高速发展的同时，会对银行产生很大的压力。而REITS的推出，将增加房地产开发企业的融资渠道，降低房地产企业对银行的依赖，有利于我国房地产业的健康发展。

　　2、解决房地产企业的资金来源问题

　　为了防止房地产市场韵隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的房地产泡沫，央行在2003年6月出台了房产信贷政策(121号文件)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。2006、2007年政府又推出了一系列针对房地产行业的调控措施。由于中国并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，房地产信贷门槛的提高导致房地产融资体制中融资渠道狭窄，资本成本提高。房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道。REITs的推出，将拓宽房地产开发企业的融资渠道，增加房地产企业的资金来源。

　　3.为投资者提供多元化的投资渠道

　　目前我国证券市场的产品存在风险结构不合理、低风险产品品种单一等缺陷。而房地产投资又存在投入大、流动性差、风险高等问题。投资渠道的单一性无法满足广大投资者的投资理财需求。RE—ITs具有低风险高收益流动性强等特性，是一种很好的投资品种。REITs的推出，可释放部分房地产投资需求，有利于房价的平稳。

　　二、适合在中国发展的REITs组织形式

　　深交所毛志荣在《我国发展上市房地产基金研究》中提出了我国房地产投资信托基金设立的三种模式：信托计划模式、上市公司模式、封闭式产业基金模式。他认为从我国REITs产品的长远发展考虑，信托计划模式是首选。我国以信托公司为核心设立REITs已经具有一定的基础。

　　(一)以信托公司为核心设立REITs已具有一定的法律基础

　　1、《信托法》对信托的基本原理包括信托定义、信托财产、信托经营基本原则及信托当事人法律地位、基本权利义务等等都作了一般性规定。在信托的框架之下，信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别，与受托人固有财产相区别，这确保了REITs资产的独立性和安全性。

　　2.《信托投资公司管理办法》规定了信托公司的业务范围包括：信托业务、投资基金业务、投资银行业务、中间业务，以及自有资金的投资、贷款、担保等业务等。信托公司成为金融机构中唯一跨越货币市场、资本市场和产业的实体，开展REITs业务有优势。

　　3.《信托投资公司信息披露管理暂行办法》强化对信托投资公司的市场约束、加强透明度建设，为对信托公司开展REITs业务进行监管奠定了初步基础。

　　4.从融资功能角度来看，REITs属于资产证券化的一个分支。《信贷资产证券化试点管理办法》已经于2005年4月公布实施，虽然只限于信贷资产证券化业务，但毕竟填补了国内资产证券化方面的法律空白，为REITs的发展提供了很好的借鉴和参考。

　　(二)信托公司房地产信托的经验和创新

　　国内信托公司在房地产信托领域已经具有比较丰富的实践经验，近来也在向国际标准的REITs迈进。

　　1.房地产信托数量规模化

　　投向房地产领域的信托产品在信托公司的所有信托产品中占很大的比例。信托公司通过贷款、对房地产开发商阶段性持股以及财产信托优先受益权转让等方式，为房地产开发商募集资金，使其开发项目顺利进行。

　　2.房地产信托产品设计多样化

　　信托公司在权益型信托(股权方式信托)产品的设计和管理方面已经积累了一定的经验，即以股权投资方式介入房地产企业，调整房地产企业的股权结构，增加新的投资人(信托投资人代表)，房地产企业原来的股东在一定时间之后再回购股权，回购资金分配给原来的投资者。

　　信托公司也可以以财产或财产权信托方式，设计以信托资金买断房地产存量资产的信托计划，买断后以房地产资产的租金收入支付投资者的本金和收益;或是以房地产项目设立财产信托，房地产持有人取得信托受益权，并将这种信托受益权转让给投资者，信托计划到期后，委托人回购信托受益权，回购资金用来支付投资者的本金和收益。

　　信托公司权益型信托以及财产、财产权信托的丰富实践为开展REITs打下了基础。

　　三、税收制度缺失成为我国房地产投资信托基金发展的主要障碍

　　(一)我国房地产投资信托基金的现状

　　由于我国到现在为止仍然没有出台产业基金法，因此也就没有房地产基金的市场可以谈。虽然中国首个房地产投资信托基金——越秀房地产投资信托基金在香港上市，但其是以房地产公司形式发展的REITs，而不是信托形式的REITs。

　　国内现在所发行的房地产信托是一种准基金的前身。虽然信托公司在不断进行房地产信托业务的规范和创新，深国投把以沃尔玛为核心的订单商业地产和信托融资、物业出让上市相结合;联华信托推出的一系列“联信宝利中国优质房地产投资信托计划"，都向国际标准的REITs进行了卓有成效的探索。但到目前为止，我国还没有真正意义的信托形式房地产投资信托基金出现。

　　2007年央行指定联华信托和中信证券两家作为国内房地产基金候选试点机构，日前他们已分别编制完成方案，很快将上报央行金融市场司。此次试点方案内容要求以受托人、投资管理人以及托管人资格管理为主要内容，这意味着央行希望通过试点对房地产基金的发行、管理、运行、回报模式进行全面考察。央行研究局一位专家承认，此举就是为了给日后房地产基金领域的立法和监管积累经验。

　　国内首只基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划有望于2008年发行，成为信托行业推出的首只RE—ITs产品。

　　(二)采用信托形式设立房地产投资信托基金的税收障碍

　　1.税收制度的缺失

　　我国《信托法》、《资金信托管理办法》已出台五年多了，但与信托配套的税收制度却一直还在研究制定过程中。REITs基金本质上属于产业投资基金，而我国目前没有专门针对产业投资基金的立法，和REITs最为密切相关的是《基金法》和《信托法》，而《iiti券投资基金法》将我国的证券投资基金限定在契约型的信托范围内。目前，财政部、国家税务总局对证券投资基金税收问题有明确规定，尚无公司型基金的税收政策。

　　2.税收上的双重征税

　　在税收上，美国房地产投资信托基金过程中的税收只要合乎美国税法，则管理人无需缴纳各种税收。而对于REITs，由于其具有资产让渡的过程，根据我国现有税法规定要缴纳契税、印花税、土地增值税等一系列税收。特别是对于信托公司以自有资金作为种子资金投入房地产项目，再发起成立REITs的过程中，资产项目的让渡存在重复征税现象，严重影响投资者收益。

　　四、设计合理的房地产投资信托基金的税收制度

　　(一)美国的税收优惠政策

　　REITS最早产生于美国20世纪60年代初。1960年美国通过了《房地产投资信托法案》标志着美国房地产投资信托基金的正式设立。艾圣豪威尔总统签署了将REITs作为利润传jit自(Pass-Through)的特殊税收条例。REITs按此条例可以避免双重征税，享受税收优惠。

　　经过近10多年的发展，REITs在70年代一度达到顶峰。但在此后，由于美国经济衰退，房地产价格大幅下降和利率的上升，使REITs的资产水平急剧下蛑，REITs的发展陷入长期低迷状态。直到1986年，美国国会通过《税收改革法案》(Tax Reform Act of1986)，才彻底扭转了这种局面。这个法案从两个方面对REITs的进行了改革，允许了REIT不仅可以直接拥有房地产，还可以直接进行运营和管理;同时制定了REITs的税收优惠政策。这次法案的修订使得REITs的避税优势得以发挥，活力重新凸现。最近的十几年里,REITs更是得到了空前的发展，市值增加了近15倍。目前，美国大约有500多个REITs，其中有200家左右是已经上市的公募基金。

　　(二)我国REITs涉及的税种

　　目前国际上较普遍的REITs投资类型有三大类。(1)资产类：投资并拥有房地产;主要收入来源于房地产的租金。(2)房地产贷款类：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券(MBS)，收益主要来源于房地产贷款的利息。(3)混合类：采取上述两类的投资策略，投资领域既包括房地产本身也包括房地产贷款。

　　据统计，REITs中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITs的96.1%。我国目前试点的房地产投资信托基金也是以资产类投资为主。资产类投资，也就是投资并拥有房地产，这就涉及到房地产交易过户。目前，我国房地产交易涉及的税目有：

　　(三)我国REITs税收优惠制度的可行性设计

　　1.REITs发起时避免重复征税信托业内一直存在重复征税现象，这也是中国信托业务税收制度存在的“最突出"和“最需要解决”的问题。特别是不动产信托方面，委托人将不动产委托给信托公司进行投资、管理、运用和处分时，双方发生信托关系，伴随着产权的转移，要交纳营业税，而当信托结束，作为受托人的信托公司要把资产交还给委托人或者信托合同规定的其他人的时候，再次发生了产权转移，又需交纳一次营业税，存在着重复征收营业税的问题。

　　由于在信托关系中，财产和财产权是可以相分离的，信托公司作为受托人只是信托财产的名义持有人，因此，在信托关系中受益权的转让不是真正的财产让渡，而是代持。

　　建议对信托关系中的财产转移不征收营业税。信托公司以自有资金受让房地产，其目的是发起设立房地产投资信托基金的，如房地产投资信托基金发行成功，则信托公司在受让房地产时支付的税费应有房地产投资信托基金承担，信托公司与REITs之间资产让渡过程中产生的所有流转税应免征，信托公司作为代理买入房地产项目的基金管理人应免交所得税。

　　2.REITs上市交易买卖价差收入免征所得税

　　对于公募的REITs基金，其在上市流通期间，买卖REITs的价差收入如何征税直接影响到投资人投资REITs的热情。由于RE—ITs为一类金融产品，对于购买REITs的投资人来说，可以视为其进仃的是基金投资行为。根据“财政部、国家税务总局关于证券投资基金税收问题的通知"规定，对个人和非金融机构投资者的投资收入不需交纳营业税，对个人投资者买卖基金单位获得的差价收人，暂不征收个人所得税。因此建议比照该规定，对REITs上市交易买卖价差收入不予征收营业税，暂不征收个人所得税。

　　作为REITs发展的“基础”行业，房地产业在我国随着国民经济堂发展和人民生活的改善正在逐步成为经济发展的主导产业之一。中国的房地产市场巨大，而在未来50年中国走向小康社会的过程中，城镇化的大规模推进、巨大的可支配收入的提升等，都会对中国的房地产业产生巨大的推动作用。目前我国的现实情况是，一方面，房地产开发商受困于融资难;另一方面，投资者缺乏好的投资产品。而REITs的制度安排和税收优惠既为地产开发商提供了融资渠道和退出机制，也让投资者受惠。

　　目前，我国的REITs还在起步阶段，信托业也在发展的特殊阶段，需要国家有关机构给予一定扶持。从美国REITs发展经验来看，税收优惠是REITs发展的主要驱动力，相关税法演变是决定REITs结构、发展和演变的主要因素。我国也应尽快解决重复征税和税收优惠问题，消除信托形式的REITs的税收障碍，促进我国信托形式REITs的发展。

　　参考文献

　　[1]毛志荣，房地产投资信托基金研究，深圳证券交易所综合研究报告，2004.1.16深证综研字第0089号。

　　[2]陆一，REITs对中国意味着什么，中国证券期货，2006(1)。

　　[3]张雪宁，我国发展房地产投资信托基金的可行性分析，房地产金融，2004(6)。

　　[4]任红娟，我国房地产投资信托发展的现状及未来方向，中国房地产金融，2005(1)。