土地出让金的利息是否缴纳契税,不同情形处理不同

来源:每日税讯 作者:万小军 樊剑英 人气: 时间:2021-06-09
摘要:因经济适用住房承建比率下降或其他规划调整等原因,纳税人商业用途土地面积增加,容积率提高,土地使用权使用年限不变,土地管理部门要求纳税人补缴土地出让金差额及相应利息。

纳税人取得土地使用权缴纳契税时,因土地出让金付款方式不同所衍生的利息是否计入契税计税依据缴纳契税呢?笔者认为,不能一概而论,尚需具体问题具体分析。

分期付款产生的利息

根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

——以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

——以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

——先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

根据上述文件规定,纳税人取得土地所支付利息是否缴纳契税,关键还在于是否纳入土地使用权成交价格所涵盖范围。纳税人与土地管理部门签订土地出让合同,合同一般会约定付款方式,一次性付清国有建设用地使用权出让价款,应在合同签订之日起日内付清;分次支付国有建设用地使用出让价款的,同意按照中国人民银行公布的贷款或其他约定利率,向出让人支付利息。纳税人若选择分期支付土地出让金,所应支付给土地出让人的利息已在合同中所明确,笔者认为此种情形下分期付款所支付利息属于取得土地使用权约定的支付价款的一部分,应计入成交价格,纳入契税计税依据,照章征收契税。

逾期付款产生的利息

纳税人与政府签订《国有土地使用权出让合同》,合同约定的违约责任一般包括“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的_‰向出让金缴纳违约金”。

纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金),视延迟支付等情况是否出现而产生,具有不确定性,与土地出让金的价格没有必然关系,笔者认为不应属于土地出让的成交价格,不应计入契税计税依据契税,会计处理也不应计入取得土地使用权所支付的金额,而应计入营业外支出为宜。

规划调整补缴出让金产生的利息

因经济适用住房承建比率下降或其他规划调整等原因,纳税人商业用途土地面积增加,容积率提高,土地使用权使用年限不变,土地管理部门要求纳税人补缴土地出让金差额及相应利息。

此种情形下,原《国有土地使用权出让合同》所约定的事项发生调整、改变,双方一般会签订补充合同加以明确。笔者认为,补充合同与主合同一样具有法律效力,因规划调整等原因补缴出让金及因此所产生的利息,并非违约性质,仍应计入土地使用权成交价格,纳入契税计税依据,照章缴纳契税。
 



2016年7月的解读——

招拍挂方式取得土地,土地出让金滞纳金是否缴纳契税

招拍挂方式取得的土地,土地出让金滞纳金是否需要缴纳契税?能否在企业所得税前扣除?

1、契税:根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定,“一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。”

公司因未按期支付出让金而缴纳给国土资源局的滞纳金,不属于合同约定的土地出让金,因而不需要缴纳契税。

2、企业所得税:根据《中华人民共和国企业所得税法》规定:“第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。第十条在计算应纳税所得额时,下列支出不得扣除:…… (四)罚金、罚款和被没收财物的损失。”土地出让金滞纳金属于违反《土地出让合同》产生的违约金,不属于罚金、罚款和被没收财物的损失,因此,可以在企业所得税前扣除。

来源:河南地税

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