房屋产权过户子女名下三种方式的纳税区别

来源:中汇武汉税务师事务所十堰所 作者:纪宏奎 人气: 时间:2022-01-29
摘要:房产过户给子女的方式有三种: 第一种是以出让的方式办理过户,也就是以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。第二种是以赠与的方式办理过户,先办理赠与公证,然后办理房屋评估作价和房屋鉴定,最后办理过户。第三种是以继承的方式办理过户,但这种情况需要发生在父母一方死亡的情况下才存在继承。

  房产过户给子女的方式有三种: 第一种是以出让的方式办理过户,也就是以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。第二种是以赠与的方式办理过户,先办理赠与公证,然后办理房屋评估作价和房屋鉴定,最后办理过户。第三种是以继承的方式办理过户,但这种情况需要发生在父母一方死亡的情况下才存在继承。

  一、以买卖方式将房屋过户给子女

       以买卖方式将房屋产权过户给子女同一般房屋销售一样处理,区别在于:计税价格。一般来说,以买卖方式过户给子女,在价格上会低于正常的市场交易价格,但属于“有正当理由”范围,税务机关不需要核定计税价格。房屋买卖办理过户主要税费包括增值税及附加税费、土地增值税、个人所得税、契税和印花税等。

  1、增值税。销售住房:对北京、上海、广州和深圳之外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税;对北上广深四城市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。销售非住房:差额缴纳增值税。

  2、随增值税征收的附加税费包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。附加税费是随增值税征收而征收,增值税免征,相应附加税费也免征。另外,个人销售不动产属于小规模纳税人范畴,因此,根据现行优惠政策:对小规模纳税人城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加实行减半征收。

  3、土地增值税。个人销售普通住宅免征土地增值税。对个人销售非住宅应当依法缴纳土地增值税。转让旧房计算增值额的扣除项目,包括旧房及建筑物的评估价格,以及与转让房地产有关的税金。“旧房及建筑物的评估价格”,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。对于既不能提供评估报告,又不能提供发票的,可以实行核定征收。以湖北省为例,个人转让非住房的核定征收率为7%。

  4、个人所得税。个人出售房屋所得将按“财产转让所得”项目征收个人所得税。交易双方的成交额减去房屋原值及合理费用(包括售房过程中实际缴纳的印花税、城建税等)后按照20%的比例征收个税,但在实操中,绝大部分都是实行核定征收,具体核定征收率为1%—3%。对个人销售住宅符合“5年唯一”条件的,应当免征个人所得税。

  5、契税。契税是针对受让方依法缴纳。具体政策:对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税;对个人购买家庭第三套及以上住房,不区分面积,按法定的税率征收契税。

  6、印花税。印花为签订合同的双方为纳税义务人,现行政策减半征收印花税。另外,现行政策规定:对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

  二、以赠与的方式将房屋过户给子女

       以赠与方式将房屋过户给子女,这种无偿转让行为,不论是住房还是非住房,均免征增值税、赠与双方均不缴纳个人所得税、不属于土增增值税征税范围。但需要缴纳契税和印花税。

  三、以继承的方式将房屋过户给子女

       继承过户与买卖和赠与相比,税费支出是最低的。继承的房产过户,不论是住房还是非住房,均免征增值税、双方均不缴纳个人所得税、不属于土地增值税征税范围,并且继承人免征契税。唯一需要缴纳的是印花税。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书办理过户手续。

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