国税函发[1995]549号 国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复[全文废止]

国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复[全文废止]

国税函发[1995]549号          1995-10-10

江苏省国家税务局： 

你局（苏国税发〔1995〕338号）收悉。文中反映你省南通等地外商投资企业（以下称拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。

在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换，作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过明确拆迁安置事宜。并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。

经研究，现批复如下： 

对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房，车棚，托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

回迁安置房——

回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。

回迁安置房的特点： 　　

1.户型等自然情况的不确定性。一般来说，回迁的房子多为点式高层建筑，高层房屋相对多层房屋的得房率较低，所以房屋的使用面积会比期待的小；高层房屋一般为了满足多户设计的需要，所以户型往往不够理想；如果是一梯多户的话，想找南向或南北向会非常困难。为了满足回迁的需要，楼房很可能会建造的比较密集，那么中低楼层的采光可能会有问题。

2.房屋建成后要经过摇号选择房屋。面对众多动迁户，能否挑到中意的房屋真的要靠运气。

3.等待的时间太长。回迁安置的时间都很长，一般要三年。俗语说“计划没有变化快”，在漫长的等待中，会有很多想不到的事情发生，比如价格波动，延期安置等。

4.前段时间上海“莲花河畔景苑”倒塌事件，使很多人开始关注房屋的质量问题。

5.一些不良开发商会用超建达到“以最少的资源安置最多动迁户”的目的。所以在安置房中常见到“超建”房，而此类房屋在办理产权证时会出现问题，要么办不了，要么等很长时间。

6.回迁安置房不会建在小区内的中心位置，有时还会单独盖几栋楼来安置回迁户，这对住户的出行、购物等都带来了不便。

7.另一方面，当拆迁人在安置时达不到动迁协议的约定时，折迁人能否按约定承担赔偿责任也是需要注意的。

拆迁安置房的营业税和土地使用税如何缴纳？

安徽省地方税务局      2010-01-27 

咨询内容：

某房地产开发公司通过竞标取得规划区内某块地的综合开发权，通过“拆一还一”的方式完成原有居民住房安置工作。请问：安置房是否要缴纳营业税？如果要缴，如何确定计税依据？安置房占用的这块土地是否要缴纳城镇土地使用税？如果要缴，从何时计征，到何时停征？谢谢！

回复内容：

拆迁安置房应按规定缴纳营业税。其偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的成本价格核定计征营业税或按当地政府规定的成本价格计征营业税，超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征营业税。安置房占用的土地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳，合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳。

纳税人因土地的权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地的权利状态发生变化的当月末。

部门：税政一处 答复时间：2010-01-27 11:27

根据国家法律规定，咨询信箱的答复仅作为税收法规学习的参考意见，不作为执法依据。

请问房地产开发企业建造的拆迁安置房如何交纳营业税、企业所得税与土地增值税?

湘西自治州地方税务局     2013-03-25

您好！您的提问收悉。经请示相关部门，现针对您的提问简要回复如下：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》以及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

根据《中华人民共和国企业所得税法》文件规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损的余额，为应纳税所得额。税率为25%。

根据《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）文件规定，一、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

三、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

四、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1％的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

五、个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。

六、本通知所称棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。

以上回复内容仅供参考，有关具体涉税事宜，请您直接向您的主管税务机关进行详细咨询。