无偿使用、免租金期使用他人房产税务处理有差异

      近日财政部和国家税务总局发布的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定了免租金期使用房产的房产税纳税问题。无偿使用与免租金期使用他人房产的税务处理的讨论又引起了关注。笔者就纳税人无偿使用、免租金期使用他人房产的税务处理作比较，以供纳税人参考。

　　一、无租使用与免租金期使用的区别
　　纳税人无偿使用他人房产与免租金期使用他人房产，表面看来纳税人都无需支付租金给房产所有人，但两者有着本质的区别，因而双方的税务处理也是不同的。

　　无租使用一般视为无偿出借，而非租赁交易行为，其一个明显的特征是使用人无需支付租金给产权所有人。

　　免收租金期间则应基于发生的租赁事实，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为，从形式上可以表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，承租方根据租赁约定在一定的期限内当然享受免予支付租金的权利。

　　因此，无租使用与免租金期使用他人房产表现形式是一样的，即使用人无需支付对价。但实质上是不同的，前者属于无偿使用，可视为无偿出借，后者是一项租赁交易。

　　二、房产税税务处理
　　（一）无租使用的房产税处理
　　《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

　　可见，房产税原值上由产权所有人缴纳。但对无租适应他人房产由特殊规定，财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（[86]财税地字第008号）第七条规定，

　　纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

　　由于出租人无偿地提供了房产给别人使用，导致无出租收入。无法进行从租征收房产税，但也不能由于出现无租使用行为，而不征收房产税，采用房产余值征收，便于管理。但根据《房产税暂行条例》以及财税[2009]128号的规定，在无租使用情况下，房产税的纳税义务主体仍为产权所有人，只是由使用人代为缴纳房产税。

　　（二）免租金期间房产税处理
　　含有免租期的经营租赁方式与无租使用有着本质的区别，出租方提供免租期的目的还是为了获得租金，并不是以不获取租金为目的的无租租赁的。而租赁行为中，除特殊规定外，房产产权所有人为房产税纳税义务人，承租方无需缴纳和承担房产税。《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　例如，企业A于2008年1月1日将自有某房产出租给B公司用于生产经营，双方签订了一份租期为20年并且金额固定的租赁合同，双方在合同中约定，前两年（2008年1月1日～2010年12月31日）免收租金。也就是说在2008年1月1日～2010年12月31日之间为免收租金期限的，由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　三、营业税税务处理
　　（一）无租使用的营业税处理
　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条规定，条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。无租使用下，出租方无偿提供房产给使用方，出租方未取得有偿收入，因此，出租方不是营业税税纳税义务人。

　　（二）免租金期间营业税处理
　　《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

　　《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，《营业税暂行条例》第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

　　《营业税暂行条例》第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

　　由于免租金期间租赁合同约定不支付租金，如上例中，租赁合同约定两年（2008年1月1日～2010年12月31日）免收租金。2011年起，每年6月30日收取租金5000万元，根据《营业税暂行条例》第十二条与《营业税暂行条例实施细则》第二十四条的规定，该企业应在2011年申报纳税缴纳营业税2500元（50000×5%）。

　　四、企业所得税处理
　　（一）无租使用的企业所得税处理
　　无租使用房产的企业所得税税务处理主要取决于是否是关联方。一般情况下基本上是关联方无租使用房产，根据《企业所得税法》第四十一条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”又根据《企业所得税法实施条例》第一百二十三条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。”

　　因此，关联方无租使用房产，应按照经税务机关调整后的价格确认租金收入，计算缴纳企业所得税。如果无偿提供房屋给其他单位使用如不属于关联交易，不需要进行纳税调整。

　　此外，无租使用中，适用房依照房产余值代缴纳房产税是否可以税前列支呢，笔者认为在无租使用情况下，房产税的纳税义务主体仍为产权所有人，只是由使用人代为缴纳房产税。为房产所有权人代缴的房产税当然也不允许在税前扣除。

　　（二）免租金期间企业所得税处理
　　《企业所得税法实施条例》第十九条规定，《企业所得税法》第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。可见，《企业所得税法实施条例》对租金收入的规定不是完全按照权责发生制原则确认的，更接近于收付实现制。

　　因此，租金收入的企业的所得税纳税义务发生时间应为租赁合同或协议中约定的支付租金日期。由于免租金期间约定无须支付租金，因此，免租金期间项租赁无企业所得税纳税义务。