跨期在建工程租售案例增值税分析

　　一、典型案例

　　一般纳税人2016年4月30日前开工自建的写字楼，2016年5月1日后竣工并投入使用。相关税务问题如下：

　　（一）2016年5月1日后实际采购并支付的材料款和工程款，其取得增值税专用发票的进项税额能否抵扣？

　　（二）如果该写字楼用于对外出租，其租金收入能否选择简易计税？

　　（三）如果该写字楼10年以后对外出售，其转让收入能否选择简易计税？

　　二、税务分析

　　（一）关于第一个问题。

　　依据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，“增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

　　取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。”

　　因此，一般纳税人自建写字楼，于2016年5月1日后实际采购并支付的材料款和工程款，其取得增值税专用发票的进项税额准予分2年抵扣，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

　　（二）关于第二个问题。

　　1、依据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条（一）项规定，“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。”

　　参照《湖北省营改增问题集》第37项解释，一般纳税人出租在2016年4月30日前开工、2016年5月1日后竣工的不动产，可以选择简易计税。

　　因此，一般纳税人出租其2016年4月30日前开工自建的写字楼，可以选择简易计税。

　　2、同时，依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第二十七条规定，“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。”

　　因此，如果该写字楼专门用于对外出租，并选择了简易计税，其2016年5月1日后取得并抵扣的增值税进项税额，应当全部转出。

　　如果该写字楼部分用于对外出租（简易计税），部分用于公司经营办公（一般计税），其2016年5月1日后取得并抵扣的增值税进项税额，不需要作进项税额转出处理。

　　3、如果该写字楼于2016年4月30日前竣工，会计上已结转固定资产，2016年5月1日后进行装修，支付装修款项取得增值税专用发票，其进项税额允许一次性抵扣后，不含税装修价款会计上计入长期待摊费用，不属于不动产范畴。装修完成以后，该写字楼部分用于对外出租（简易计税），部分用于经营办公（一般计税）。

　　因此，依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第二十七条（一）项和第二十九条的规定，2016年5月1日后取得并抵扣的增值税进项税额，应当按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

　　不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额

　　主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

　　（三）关于第三个问题。

　　1、依据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条规定，“一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”

　　因此，如果该写字楼10年后对外出售，可以选择简易计税。

　　2、同时，依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第三十一条规定，“已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率”

　　因此，如果该写字楼10年后对外出售，并选择简易计税时，应当依据《营业税改征增值税试点实施办法》第三十一条规定的公式计算转出不得抵扣的进项税额。

　　三、税务建议

　　（一）对于2016年4月30日前开工，2016年5月1日后竣工的不动产，如果既用于简易计税项目又用于一般计税项目，且将来不会选择出售的，其2016年5月1日后取得的进项税额，建议抵扣。

　　（二）如果将来选择出售，出售时转出的进项税额可能大于取得时抵扣的进项税额及其利息之和，则不建议取得时抵扣进项税额。

　　（三）如果将来选择出售，出售时转出的进项税额可能小于取得时抵扣的进项税额及其利息之和，则建议取得时抵扣进项税额。