售房送“无产权”的阁楼、车位、花园的“财务处理和税务处理

来源:肖太寿博士说税 作者:肖太寿 人气: 时间:2022-10-08
摘要:房地产企业售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台不视同销售,不另行缴纳增值税处理,只有“无偿转让”不动产才构成“视同销售”。

  一、售房送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的财务处理

  1、售房送“无产权”的阁楼、储藏间、露天阳台的财务处理

  由于“无产权”的阁楼、阳台是房地产企业开发住宅(商品房)的附属建筑物,所以,售房送“无产权”的阁楼、阳台是房地产企业所售的商品房产品的重要组成部分。虽然在售房合同中所附的本房屋的建筑面积平面图中,不含赠送的阁楼、储存间、露天阳台的平面图,但是在开发建设过程中,附属于销售商品房的“无产权”的阁楼、露天阳台与该商品房一起施工建造。因此,售房送“无产权”的阁楼、储藏间、露天阳台的成本核算与所售的商品房的财务核算是一样的。具体的财务处理如下:

  第一步:发生建设成本时的财务核算

  借:开发成本——某某开发项目——建筑施工成本

  应交税费——应交增值税(进项税额)

  贷:银行存款/应付账款

  第二步:将无产权”的阁楼、储藏间、露天阳台的建设成本结转到完工产品的财务处理。

  借:开发产品——某某开发项目商品房(普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅)

  贷:开发成本——某某开发项目——建筑施工成本

  第三步:无产权”的阁楼、储藏间、露天阳台随着销售后的开发产品,结转到“主营业务成本”科目。无产权”的阁楼、储藏间、露天阳台不做账或不单独进行账务处理,只做售房的账务处理。

  借:主营业务成本

  贷:开发产品——某某开发项目商品房(普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅)

  2、售房送“无产权”的车位、花园的财务处理。

  在房地产开发建设过程中,在建筑区域内建设的“无产权”的车位(无论时人防设施改造而成的无产权车位,还是非人防设施建造的车位)、花园的产权是属于房地产企业。在商品房销售后,赠送“无产权”的车位、花园是属于业主共同享有和管理权利,售房送“无产权”的车位、花园的财务处理如下:

  (1)售房送“无产权”的车位的财务处理

  第一步:建设成本的财务处理

  借:开发成本——某某开发项目——无产权车位(建造安装工程费)

  贷:银行存款/应付账款

  第二步:通过建造面积法将无产权车位的建造成本(地下人防车位和无产权的车位的建筑面积不纳入容积率计算,从而不分摊土地成本)分配到某某开发项目中不同业态产品的开发成本中,财务处理如下:

  借:开发成本——开发产品(普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅)

  ——公共配套设施费

  贷:开发成本——某某开发项目——无产权车位(建造安装工程费)

  第三步:分配计入不同业态开发产品的无产权车位成本,随着该业态产品的完工结转到“开发产品”科目。财务处理如下:

  借:开发产品——某某开发项目商品房(普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅)

  贷:开发成本——某某开发项目——建筑施工成本

  第四步:无产权车位随着销售的开发产品,结转到“主营业务成本”科目。售房赠送的无产权车位不做账或不单独进行账务处理,只做售房的账务处理。

  借:主营业务成本

  贷:开发产品——某某开发项目商品房(普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅)

  (2)售房送“无产权”的花园的财务处理

  由于房地产开发中发生的花园绿化成本在“基础设施费用”归集核算,而且,售房赠送的“花园”,占在土地面积,必须纳入容积率计算因素,因此,售房送“无产权”的花园的财务处理如下:

  第一步:花园所占用的土地成本,在房地产企业取得土地时进行核算,然后按照花园、绿化的占地面积占整个项目的土地面积的比例,分配计算的土地成本,再按照不同业态产品的建筑面积或占地面积进行分配,并结转到完工开发产品中的财务处理。

  ①房地产企业取得土地时的财务处理:

  借:开发成本——某某开发项目——土地征用及其拆迁补偿费用

  贷:银行存款

  ②花园、绿化带按照占地面积法分配的土地成本的财务处理:

  借:开发成本——花园绿化带——分配计算的土地成本

  贷:开发成本——某某开发项目——土地征用及其拆迁补偿费用

  ③花园、绿化带的土地成本按照不同业态产品的建筑面积或占地面积分配计算的土地成本计入业态产品的开发成本的财务处理:

  借:开发成本——某某开发项目商品房(普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅)——土地成本

  贷:开发成本——花园绿化带——分配计算的土地成本

  第二步:花园建设中的建筑成本的财务处理。

  借:开发成本——某某开发项目——基础设施费用(绿化费用、建筑费用)

  应交税费——应交增值税(进项税额)

  贷:银行存款

  第三步:按照建筑面积法将花园、绿化带的绿化费用、建筑费用分配到不同业产品的开发成本的财务处理:

  借:开发成本——某某开发项目商品房(普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅)——基础设施费用

  贷:

  贷:开发成本——某某开发项目——基础设施费用(绿化费用、建筑费用)

  第四步:售房赠送的花园步再进行单独的账务处理,即不做账

  二、售房送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的税务处理

  1、增值税的处理

  在售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的销售业务模式中,房屋购买方不但取得“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的使用权,还可以根据自己的意愿对阁楼、花园、露天阳台进行改造、出租,甚至可以再次转让,从实质上看,房地产开发企业已转让了“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台,房地产企业售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台,视同转让开发产品的所有权,按照“销售不动产”方式处理,同样申报、缴纳增值税。

  特别提醒的是:房地产企业售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台不视同销售,不另行缴纳增值税处理,只有“无偿转让”不动产才构成“视同销售”,而房地产企业售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台是有前提条件:购买者必须先与房地产企业签订售房合同,购买商品房。如果不购买商品房,则肯定不能免费或无偿赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台。另外,售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的价格是含在房价里面,实质上是“捆绑销售”,是有偿转让行为,房地产企业按照销售商品房开具的增值税发票时,已经将含在房价中的赠送“无产权”阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的价款缴纳了增值税。

  2、企业所得税的处理

  上述售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的财务核算和税法规定可以看出以下两点:一是赠送“无产权”的阁楼、储藏间、露天阳台的价格含在房价里,是有偿转让行为,其收入计入了转让商品房收入缴纳企业作得税。其成本已经含在开发产品的计税成本中,自然可以在企业所得税前扣除。二是赠送“无产权”的车位作为“公共配套设施费”计入开发产品计税成本,而赠送的花园,作为“基础设施费用”分摊到开发产品的计税成本,自然可以在企业所得税前扣除。

  3、土地增值税的处理

  售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的价格实际上含在售房价格中,实质是有偿转让“无产权”车位的行为,其收入含在转让商品房的销售收入中,计入土地增值税收入中,其成本已经通过“公共配套设施”分配计入了不同“业态产品”的开发成本中,在土地增中税前扣除。

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