鲁建发[2015]3号 山东省关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见

山东省住房和城乡建设厅 山东省发展和改革委员会 山东省经济和信息化委员会 山东省国土资源厅 山东省财政厅 山东省民政厅 山东省教育厅 山东省卫生和计划生育委员会 山东省地方税务局 山东省工商行政管理局 山东省金融工作办公室 中国人民银行济南分行 中国银行业监督管理委员会山东监管局关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见

鲁建发[2015]3号         2015-07-23

各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

　　为贯彻落实国家稳定住房消费政策，支持居民自住和改善性住房需求，提升住房品质和居住环境，加强供需双向调节，促进全省房地产市场平稳健康发展，经省政府同意，提出如下意见：

　　一、落实国家稳定住房消费的信贷和税收政策

　　1.落实国家支持住房合理消费的信贷政策。对申请使用商业性个人住房贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构在国家统一信贷政策和山东省利率定价自律机制确定的基础上，根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　2.进一步改进住房金融服务。银行业金融机构应优先满足购买首套房、首套改善性住房的贷款需求，提高贷款审批效率，缩短放款周期。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。承担住房公积金、住宅专项维修资金、商品房预售资金监管、二手房交易资金监管业务的银行业金融机构，应先行研究制定并落实支持住房合理消费的信贷政策。

　　3.减免个人住房转让的营业税。个人将购买2年以上(含2年，下同)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人对外销售购买2年以上的非普通住房，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税;个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。个人购买住房时间,以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准;同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定。根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定。通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的个人住房对外销售的，购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

　　4.减免个人转让和购买住房的个人所得税、契税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。个人购买建筑面积90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，按1%的税率缴纳契税;个人购买90-144平方米普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半缴纳契税。新购住房是否属于家庭唯一住房，根据纳税人的申请或授权，由房管部门查询纳税人家庭住房登记 记录，并出具书面查询结果。

　　二、充分发挥住房公积金支持职工住房消费的作用

　　5.加大住房公积金贷款力度。职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上(异地缴存的，合并计算)，可申请住房公积金个人住房贷款。缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，最低首付款比例为30%。住房公积金贷款率低于85%的城市，取消贷款额与职工账户缴存余额挂钩的限制，最高贷款额度不低于当地建筑面积90平方米商品住房总房款(按当地统计部门上年度商品住房平均价格计算)的80%。住房公积金借款人还款能力按不低于借款人和共同还款人月工资总额的50%核定，贷款年限放宽至借款申请人法定退休年龄后5年。积极开展省内异地个人住房贷款业务，职工在缴存地以外的省内城市购买普通自住住房，可以向住房所在地住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，缴存地住房公积金管理中心要积极配合，及时提供相关证明材料;住房公积金管理中心也可为本地缴存职工发放异地购房贷款。各市要积极协调商业银行，发放住房公积金和商业银行的组合贷款。住房公积金贷款率低于85%的城市，允许缴存职工将已经办理的商业住房贷款转为住房公积金贷款。

　　6.放宽住房公积金提取条件。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且已租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。职工购买自住住房，未申请住房公积金个人住房贷款的，在取得有效购房凭证3年内，可一次性提取职工本人及配偶、父母、子女的住房公积金，提取金额不得超过购房款总额;申请住房公积金个人贷款的，在取得首付款支付凭证1年内，可一次性提取职工本人及配偶的住房公积金，提取金额不得超过首付款金额。缴存职工家庭每年可提取一次住房公积金，用以支付普通自住住房物业费，具体提取额度由各市住房公积金管理委员会按照当地物业费水平确定。职工缴纳住宅专项维修资金，可在取得有效凭证3年内提取住房公积金，提取额度不得超过所缴纳的住宅专项维修资金总额。

　　7.扩大住房公积金资金来源。加强住房公积金归集扩面工作，重点抓好规模以上非公企业缴存扩面工作，进一步加大进城务工人员缴存使用住房公积金工作力度。住房公积金贷款率高于85%的城市，符合住房公积金贷款条件的缴存职工的贷款申请，经住房公积金管理中心审批，可试点由商业银行发放个人住房贷款，住房公积金管理中心给予利差补贴，补贴资金列入住房公积金业务支出。对结余资金多、贷款率低的城市住房公积金管理中心、企业分中心资金，全省可统筹调剂使用，平衡城市之间资金余缺，增强资金短缺城市贷款能力。胜利油田、电力、铁路、济钢、莱钢等国有大型企业住房公积金分中心资金,要纳入所在城市住房公积金管理中心统一管理、统筹使用，市本级资金不足时由市本部审批、委托分中心发放贷款，贷款收益归分中心所有，风险由市住房公积金管理中心承担。

　　8.提高住房公积金服务水平。各市要取消贷款保险、公证、强制性机构担保和新房评估环节，开展逐月冲抵还贷和一次性冲抵还贷等业务，提高住房公积金服务效率。有条件的城市要逐步取消提取住房公积金缴存职工单位审核环节，缩短提取办理时限。各地房屋产权登记机构应在受理抵押登记申请之日起10个工作日内完成抵押权登记手续，住房公积金管理中心应在抵押登记后5个工作日内完成贷款发放。各市住房公积金管理中心要与建设、房管、人行、公安、民政等部门积极协调，通过信息系统联网，实现住房公积金、房屋交易和产权管理、公共租赁住房、个人征信、公民身份、婚姻登记等信息的共享，方便业务信息核查，减少职工提供要件数量。

　　9.增强房地产开发企业接受住房公积金贷款的自觉性。房地产开发企业预售或现售商品住房，不得拒绝或阻挠购房者选择住房公积金贷款，不得对选择住房公积金贷款的购房者提高销售价格，不得增加不利于选择住房公积金贷款购房者的附带条件。房地产开发企业若违反上述规定，将由当地住房城乡建设部门记入不良信用记录，告知相关金融机构和国土资源部门。

　　三、统筹优化住房及用地供应规模与结构

　　10.科学编制住房建设规划和住宅用地年度供应计划。各市、县(市)要依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等条件，加快编制本地区住房建设规划，统筹安排住房建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。要按照稳定市场的原则，根据住房建设规划，结合商品住房累积可售面积总量、已出让住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模。各市(含所辖县、市、区)住房建设规划及住宅用地年度供应计划，分别报省住房城乡建设厅和省国土资源厅备案，并向社会公开。

　　11.改进和加强房地产用地供应管理。各地要根据商品房库存和市场供求变化情况，科学合理控制土地供应总量、供应时序和供应结构，落实具体地块，灵活组合不同用途和面积地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应。商品房库存较多、去化周期较长的市、县(市)，要适度减少房地产用地供应规模或暂停供应。全面落实房地产开发项目建设条件意见书制度，由住房城乡建设部门对开发项目的建设周期、基础和公用设施配套、保障性住房配建、住宅产业化技术应用等提出明确要求，作为相应拟出让地块的出让条件，并负责在后期项目建设中严格监督落实。