房地产开发企业开发成本科目如何设置?

来源:中道财税 作者:刘阳阳 人气: 时间:2022-06-20
摘要:项目开发建设过程中,企业建造公共配套的成本一般包含在主体工程中,财务上无法单独核算公共配套的费用,因此直接计入开发成本-建筑安装工程费-主体工程。

  对于房地产企业来说,开发成本科目设置及核算正确与否,直接影响相关税金的缴纳,尤其是土地增值税和企业所得税的计算,今天主要和大家分析如何规范开发成本科目的设置和核算内容。

  一、开发成本核算内容

  开发成本核算包括六大项内容,每项具体核算内容如下:

  1.土地征用费及拆迁补偿费。

  指为取得土地开发使用权( 或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

  2.前期工程费。

  指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

  3.建筑安装工程费。

  指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

  4.基础设施建设费。

  指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

  5.公共配套设施费。

  指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

  6.开发间接费。

  指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

  二、开发成本科目设置

  根据以上六大项核算内容,结合日常土地增值税清算的要求,建议房地产企业按如下方式设置开发成本:

  三、开发成本设置注意事项

  1.一般企业可以不设置公共配套科目。公共配套指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出,主要包括学校、幼儿园、物业用房、会所等。项目开发建设过程中,企业建造公共配套的成本一般包含在主体工程中,财务上无法单独核算公共配套的费用,因此直接计入开发成本-建筑安装工程费-主体工程。项目完工后,将所有开发成本分摊至可售成本对象。

  如果公司在建造公共配时所有的协议、发票可以单独核算清楚,企业在设置开发成本科目时可以单独设置开发成本-公共配套科目核算。这样的话,公共配套设施费需要进行二次分摊。

  以上两种结果不影响可售成本对象分摊的金额。

  2.开发间接费容易与管理费用混淆,为了更好的将两者之间划分开来,企业可以出具关于设立XX项目部的通知,通知中包括项目部人员组成及岗位设置、项目部使用的固定资产明细清单。根据通知,该部分人员发生的费用、固定资产的折旧等可以合理、合法的计入开发间接费科目核算。

  3.针对分期开发的项目财务设置开发成本科目要特别注意。实务中很多财务为了核算清晰,开发成本设置时按照分期核算,这样就对企业好吗?

  根据国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)中,明确表示纳税人会计核算已经成为税务局土地增值税清算参考依据。对于一个企业来说,财务上是否需要分期设置开发成本科目,主要取决于土地增值税清单单位的确定。企业开发一个项目,由于资金、规划等原因分期开发,但是通过测算该项目作为一个整体的项目清算对企业更划算,这种情况下企业在开发成本设置时不应分期核算,分期核算的话还有可能给企业带来麻烦。如果通过测算,将项目作为一个整体项目清算和将每期作为清算单位结果相差不大,企业在开发成本设置时应该分期核算。

  通过以上分析,可以看出来虽然小小的一个开发成本科目设置问题,但是有可能会对企业税负产生巨大的影响,所以公司领导及财务人员对一些基础性的工作不容小觑。所有的手段都是为目的服务,作为一个财务工作者,首先要明白自己想要什么,目标是什么,才能在做具体工作时有的放矢。

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