房企经营及税务共性剖析

经营特性
房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者，房地产业运作一般包括土地或房产的获取、筹资、规划设计、开发、销售策划、预售、销售、房屋完工验收并交付使用、商品房的出租出借、商品房的自用、商品房（网点）的售后回租、项目成本清算及所得税计算等环节。房地产行业具有投资金额大、投资回收期长、资产负债率高、运作程序复杂等经营特点。要对这个行业进行合理有效的税收安排，必须了解以下各环节详细的特点。
１．土地及房产的取得。土地的获取过程一般称为前期手续办理。它包括从政府一级市场出让取得和二级市场转让、合作、合资、股权变更等方式取得。在一级市场中，主要有政府协议转让、政府公开拍卖、招标挂牌转让。它需要办理政府批文、计划立项、规划、蓝线图，最终以缴付地价获取红线图作为所有权的取得；一些土地开发还需要征地补偿。在二级市场中包括拍卖获取、股东名称变更取得、出资合作取得、参股合资经营及在建工程的购入。无论是一级市场或者二级市场取得，都必须办理四证：土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售或销售许可证。一些不规范的商品房可能不需上述手续，但也应有土地租赁合同、与部队或村委会及乡镇的协议或合同。

２．筹资形式。筹资过程包括银行贷款、非金融业的贷款、客户按揭贷款、以未来商品房抵押的融资、关联企业的融资借贷、股东注册资本抽回后的变相借贷。商业地产的筹资是房地产企业成败的关键。

３．规划设计环节与税收相关的内容。内容包括建筑面积（建筑面积以房地产管理部门测量验收的面积为准，与规划设计面积的差异进行相关的税收调整）、可售面积、建筑概算、建筑工作量计算、工程预（决）算等。

４．项目施工建造方式。房地产开发在完成前期开发后，依据设计图纸，委托建筑施工企业进行施工。委托方式为分项目、分阶段、分时间发包给建筑施工企业或总包给建筑施工企业。具体可分为招标、议标或直接委托施工。施工价格结算方式可分为一次性包死不得追加的总量承包，按工程图纸预算的工作量、当地建筑工程定额单价，以及按工程进度，实行按工程实际完成进度付款等。

５．销售方式。开发商的销售方式一般分为自行销售和委托他人销售。在自行销售中，一般都约定对销售人员的奖励比例及奖励数额；委托他人销售的，一般约定委托销售的抽成比例、销售底价（底价包销）、房款结算方式、手续费结算方式等。

６．取得收入方式。房地产业收入分为预售及现房销售，涉税的主要内容有预售合同签订、售房款收取方式、房屋交付期限、产权办理期限。采取的结算方式可分为一次性全额收款方式、分期付款方式、银行按揭方式、委托销售收款方式、货币性资产结算方式。

７．成本分类。按经营用途可分为以下八项内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、不可预见费、开发期间税费。开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用。

８．商品房完工界定及所有权转移方式。商品房建筑完工，一般以政府的建筑质量监督站综合验收为准，销售商品房的发票一般是延至产权办理时才由房地产企业开具，由于延时交房，开发商要赔款，一般在主体验收后就交付客户使用。所有权通常在商品房交付使用后办理。现行所得税规定以完工验收投入使用作为所得税汇算时间，因此如何确定完工及所有权转移时间，是纳税检查的重点。

９．代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。代建项目包括统建房、周转房、安置房和代建城市基础设施和公共配套设施的开发。总之，房地产开发产品从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等多个开发环节，少则一年，多则数年才能完工。由于每一个开发阶段都需要投入大量资金，房地产业在投资前都有投资估算。它既是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据，也是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据。这些估算与最终的财务指标相对比，就能从中发现其核算的真实性程度。

税务共性
１．采取预售方式销售开发产品，未按核定利润率计算利润额并入所得额计算缴纳企业所得税。

２．开发的产品已经销售，不开具房屋销售结算发票，收入挂记预收账款，不按权责发生制原则计算应纳税所得额缴纳所得税。

３．银行按揭房款、产权置换、房地置换、土地出让、安置用房、商品房自用、抵债等销售行为，不按权责发生制原则确认收入纳税。以上销售行为，个别企业长期挂在往来账上或根本不在账上反映，尤其是银行按揭和实行分期付款的销售行为，纳税人不按照合同规定及时结转收入，造成当期少缴税款。

４．成本核算不规范，乱列成本费用。房地产项目开发周期长，成本费用配比、归集和结转核算复杂，容易造成成本核算混乱。企业通过虚列多列成本，扣除成本费用时未遵循权责发生制原则、相关性原则和配比原则，期间费用与成本，建造成本与销售成本，直接成本与间接成本划分不清，任意摊销，虚列多列各类成本，造成不真实的盈亏，以达到不缴或少缴企业所得税的目的。具体表现形式主要有以下几种：
（１）利用“预提费用”科目虚增成本。一些房地产公司的“预提费用”账户年终存在大量余额，通过“预提费用”科目将非当期支出记入当期开发成本，从而人为地调减利润，达到不缴或少缴所得税的目的。
（２）利用行业特点调减成本。房地产公司利用开发周期长、成本划分难的行业特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“前期共同费用”账户，结转经营成本时不按权责发生制原则和配比原则进行，而是根据收入情况，利用“前期共同费用”账户随意调整，达到调减利润、偷逃税款的目的。
（３）股东个人负担的借款利息支出，记入企业的财务费用支出，有的企业把应由股东个人的支出记入企业的管理费用，达到调减利润、偷逃税款的目的。
（４）业务招待费严重超支，多提折旧，多列财务费用等增加成本。
（５）企业捐赠、赞助、广告、福利、奖励等费用超标，不按规定记入成本。
（６）代收款项、价外费用不合并纳税。将煤气开户费、可视对讲费、有线电视开户费、更名费、拖交房款押金、罚息收入、违约保证金、定金等收入直接记入往来账户，未计收入申报纳税。
（７）外资开发商利用自身享受的税收优惠政策，与内资企业合作进行开发，对补偿给内资企业的不动产不作收入，不如实申报纳税。
（８）以代建房名义不按规定纳税。部分房地产开发公司对不属代建性质的项目，以签订虚假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建费收入纳税而不按销售不动产行为全额纳税。