|
（一） 后续计量 模式原则
|
两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式。
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时（企业有 确凿证据可以持续可靠取得公允价值）也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行 后续计量。 但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用 两种计量模式。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产 均采用公允价值模式进行后续计量。
|
|
（二） 成本模式 会计核算
|
1．核算原则：对投资性房地产计提折旧或摊销；存在减值迹象的，计提投资性房地产
减值准备。 2．每月收到租金时： 借：银行存款
贷：其他业务收入 3．计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
【注意】投资性房地产折旧和摊销的起点和终点，同固定资产、无形资产的规定。 成本模式下投资性房地产的账面价值＝投资性房地产账面余额（原值）－投资性房地 产累计折旧（摊销）－投资性房地产减值准备 4．投资性房地产账面价值大于可收回金额的差额，应当计提投资性房地产减值准备。 借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备 投资性房地产减值准备一旦计提，以后期间不得转回。
|
|
（三） 公允价值模 式会计核算
|
1．核算原则：不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，期末按公允价值计量，以资产
负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之 间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
2．每月收到租金收入： 借：银行存款
贷：其他业务收入 3．期末确认公允价值变化 期末公允价值大于账面价值时： 借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益 期末公允价值小于账面价值时： 借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——公允价值变动 公允价值模式下投资性房地产的账面价值＝投资性房地产账面余额（公允价值）
|
【例题 计算分析题】甲公司为从事房地产经营开发的企业。20×8 年 10 月 1 日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，租赁 期为 10 年。该写字楼的造价为 9 000 万元。20×8 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 9 200 万元。假 设甲公司采用公允价值计量模式。甲企业的账务处理如下：
（1）20×8 年 10 月 1 日，甲公司开发完成写字楼并出租：
借：投资性房地产——成本 90 000 000
贷：开发成本 90 000 000
（2）20×8 年 12 月 31 日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额 计入当期损益：
借：投资性房地产——公允价值变动 2 000 000
贷：公允价值变动损益 2 000 000
借：投资性房地产——成本
投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
利润分配―未分配利润
盈余公积
【例题 计算分析题】20×7 年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。20× 9 年 2 月 1 日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模
式对该写字楼进行后续计量。20×9 年 2 月 1 日，该写字楼的原价为 9 000 万元，已计提折旧 270 万元，
账面价值为 8 730 万元，公允价值为 9 500 万元。甲企业按净利润的 10%计提盈余公积。假定除上述对外 出租的写字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。
甲企业的账务处理如下：
|
借：投资性房地产——成本
|
95 000 000
|
|
投资性房地产累计折旧
|
2 700 000
|
|
贷：投资性房地产
|
90 000 000
|
|
利润分配—未分配利润
|
6 930 000
|
|
盈余公积
|
770 000
|
|
成本模式 下的转换
|
在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 对应结转，不影响损益，也不影响所有者权益。
|
【例题 计算分析题】20×8 年 8 月 1 日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。 该项房地产账面价值为 3 765 万元，其中，原价 5 000 万元，累计已提折旧 l 235 万元。假设甲企业采用 成本计量模式。甲企业的账务处理如下：
|
借：固定资产
|
50
|
000 000
|
|
投资性房地产累计折旧
|
12
|
350 000
|
|
贷：投资性房地产
|
|
50 000 000
|
|
累计折旧
|
|
l2 350 000
|
|
公允价值 模式下的 转换
|
1．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货
采用公允价值模式计量时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允 价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 借：固定资产、无形资产或开发产品 （以转换当日的公允价值计量）
公允价值变动损益 （差额倒挤、公允价值小于账面价值的差额）
贷：投资性房地产 （按转换当时的账面价值结转） 公允价值变动损益 （差额倒挤、公允价值大于账面价值的差额）
|
|
2．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产
投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的， 其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差 额作为其他综合收益，计入所有者权益。
借：投资性房地产 （以转换当日的公允价值计量） 累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备
公允价值变动损益 （公允价值小于账面价值的差额） 贷：固定资产、无形资产或开发产品 （按转换当时的账面余额结转）
其他综合收益 （公允价值大于账面价值的差额）
|
|
投资性房地产的处置（★★）
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认。
|
（一）采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入 借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
|
（二）采用公允价值模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：其他综合收益 贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本
或相反
|
|
