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第二十六条 审核扣除项目是否符合下列要求： (一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 (三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 (五)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 第二十七条 审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注： (一)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 (二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。 (三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 第二十八条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注： (一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。 (二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。 (三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。 第二十九条 审核公共配套设施费时应当重点关注： (一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费的情况。 (二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。 (三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。 第三十条 审核建筑安装工程费时应当重点关注： (一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。 (二)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。 (三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 (四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 第三十一条 审核开发间接费用时应当重点关注： (一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 (二)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。 第三十二条 审核利息支出时应当重点关注： (一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。 (二)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 (三)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。 (四)是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的费用计入利息支出。 第三十三条 代收费用的审核。 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。 【行成思语学习笔记：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。】
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额往来款余额，审核交易行为是否真实。 第三十五条 与转让房地产有关税金的审核。 应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。纳税人缴纳的教育费附加、地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。 【行成思语学习笔记：这块比较有意思，按照会计处理进行判定，回归到之前管理费用不扣除的逻辑。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。】
第三十七条 主管税务机关按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作,土地增值税清算审核结束应当出具审核报告。审核报告经主管税务机关集体审议、批准后，由主管税务机关制作《税务事项通知书》，将审核结果书面通知纳税人。纳税人应在收到通知书之日起30日内办理补(退)税事宜。 第六章 核定征收 第三十八条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。 (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。 (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。 (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。 (四)符合土地增值税清算条 件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。 (五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。 第三十九条 符合上述核定征收条 件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 第四十条 土地增值税核定征收应当集体研究决定，采用主管税务机关局长办公会议形式，对核定征收进行审核认定。 第四十一条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。 第七章 清算后尾盘管理 第四十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，应按月汇总，并在次月15日内征收土地增值税。 第四十三条 土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。 【行成思语学习笔记：个人理解，要测算审核期间的尾盘清算的影响。是否可考虑影响最终清算结论的时点，如沟通最后过会版本的时间确定为最近的期末，减少尾盘申报影响。】
第四十五条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。 第四十六条 土地增值税清算管理其他未尽事宜，应严格按照《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)的规定执行。 第八章 附则 第四十七条 本规程由国家税务总局西藏自治区税务局解释。 第四十八条 本规程自2022年4月1日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。 关于《国家税务总局西藏自治区税务局关于发布的公告》的解读 现将《国家税务总局西藏自治区税务局关于发布<西藏自治区土地增值税清算管理规程(试行)>的公告》(国家税务总局西藏自治区税务局公告2022年第2号，以下简称《公告》)解读如下： 一、制定背景及目的 为加强土地增值税清算管理，国家税务总局先后出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)，其中国税发〔2006〕187号规定“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”，国税发〔2009〕91号规定“本规程自2009年6月1日起施行，各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化”。为此，我们按照税务总局要求，结合我区实际情况，制定了本公告。 土地增值税管理复杂，清算申报、清算审核工作时间跨度长，流程比较复杂，征纳双方互动频繁，通过制定《公告》，细化了清算申报、清算审核流程，进一步明确征纳双方的职责，既规范了税务机关的税收执法，又促进纳税遵从度的提高。 二、公告制定的依据 《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《税务规范性文件制定管理办法》(国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正)。 三、主要内容 (一)关于项目管理 1.清算单位的界定。分期开发的房地产项目，以分期项目为单位清算，这是基本原则。如何对项目进行分期，需要根据各地房地产主管部门管理现状，具体情况具体分析，所以《公告》规定“具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收等确定”。 2.项目日常管理。《公告》强化了税务机关对房地产开发项目的日常税收管理，结合国税发〔2009〕91号第六条 规定的税务机关项目管理内容，对纳税人报送资料作出具体规定。明确主管税务机关保持管理连续性，积极关注纳税人会计核算、督促纳税人按照要求合理归集有关收入、成本、费用。 (二)关于“清算管理”工作模式 为确保土地增值税清算。审核工作更加有效和规范统一，《公告》第十七条至第二十条 明确各市(地、经开区)税务机关应集中本单位专业人才成立“清算审核风险管理团队”，对清算项目的收入、成本、费用等进行风险排查，降低主管税务机关的土地增值税清算审核执法风险。 (三)关于成本费用分摊。 《公告》第二十五条 明确了多个清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目,应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位共同发生的扣除项目,其中:取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊;其他共同发生的扣除项目,按照建筑面积法(即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊。明确了同一清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的,对其共同发生的扣除项目,按照建筑面积法进行分摊。 (四)清算后尾盘管理 《公告》第七章 就规范尾盘管理提出了要求，即土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。 四、公告的施行时间 本公告自发布之日起30日后施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。 来源：国家税务总局西藏自治区税务局 发布时间：2022-03-09 【行成思语学习笔记： 综述 1、项目清算单位：结合管理现状综合判断具有一定的不确定性，开发商拿地到土增税清算一般都会要3年左右的时间，政策的不确定性对于多期清算筹划带来不小的不确定性。在土增税预缴备案的时候，还是需要结合实际需求进行系统清算单位备案，取地前可考虑与税务机关提前沟通； 2、分摊方式：占地面积法和可售面积法是大多数税务机关会选择的方式，西藏文件中有提及很多地方未提及的会计处理，合理分摊，如果有筹划需要的，会计处理其实是为后面可直接计入打下埋伏； 3、印花税处理：还是回归会计逻辑，建议财务人员按照新准则的要求进行会计处理。 4、打击偷逃税款：“有根据认为”中的根据要满足怎样的形式要件，还有待实操层面沟通及判定，思成理解，资金层面会是一个关键判断，保证纳税必要资金。 5、清算模式有创新：组建清算审核风险管理团队，降低主管税务机关的土地增值税清算审核执法风险。】 |
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