税务总局何道成解释房地产新31号文

   （这句话怎么理解？）

    何道成回答：可以理解为差额为正数条件应纳税所得额；差额为负数条增应纳税所得额。

　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：?
　　1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。?
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。?
　　第三十七条  企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
　　企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
　　第六章   附  则?
　　第三十八条  从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。
　　第三十九条  本通知自2008年1月1日起执行。

      何道成先生的公开身份是国家税务总局所得税司二处的处长，房地产所得税专家。据中国财税浪子了解的情况，参与31号文起草的专家除了来自总局所得税司的官员，还从全国各地税务系统召集了8个专家。其中有一个专家就是北京地税的张翅老师。张翅老师对于广告费业务宣传费业务招待费扣除的解释与何道成先生基本一致。王骏对这些立法起草者的观点进行了仔细分析，总体赞成其解释。不过何道成先生对房地产开发企业的广告费业务宣传费的解释虽然符合实施条例规定的基本原理，但是和国税发【2008】101号文件在企业所得税年度申报表的对三费扣除基数销售（营业）收入的合计明显不符。

      笔者理解如果套用101号文件对扣除基数的规定，房地产开发经营企业取得第一笔实际销售收入之前的三费注定无法扣除。原因是计算三费扣除限额的基数：销售（营业）收入合计=会计营业收入+税法视同销售收入，这个公式计算的扣除基数与完全按照税法口径计算的销售收入对于一般企业而言相差不大，对于房地产企业而言，却差之千里。比如不考虑视同销售因素和其他因素，某房地产开发企业在2008年销售未完工开发产品取得的销售收入为5000万元，但是按照会计口径衡量，会计上的主营业务收入或者营业收入是0，按照国税发【2008】101号的规定计算三费扣除限额的基数是0，三费扣除限额也是0，相应的实际发生的三费无法税前扣除。这说明国税发【2008】101号文件对房地产行业特殊性的考虑有欠周详。当然还有一种可能，就是何道成等先生在制定新31号文时，没有考虑到国税发【2008】101号已经对三费扣除基数做出了规定，还是按照自己的理解去涉及有关房地产所得税扣除三费的制度。

      按照何道成先生的解释，房地产开发产品未完工之前的销售收入和完工后开发产品的销售收入都可以作为计算三费扣除限额的基数，我当然愿意接受也赞成何道成先生的观点，希望总局要么重新涉及年度申报表及其对三费扣除基数的规定，要么立刻发文件对房地产开发经营业务中的三费扣除基数另行规定。如果总局不通过正式文件明确，估计各地税务机关很难接受立法起草者对三费限额基数做出的人性化而且十分有利于纳税人的解释。