财税〔2016〕36号发布，全面解读房地产等4大行业营改增热点问题

 

七、金融等应税范围分类明确

新政： 金融服务。

金融服务，是指经营金融保险的业务活动。包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。

1.贷款服务。

贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。

以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。

2.直接收费金融服务。

直接收费金融服务，是指为货币资金融通及其他金融业务提供相关服务并且收取费用的业务活动。包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所（平台）管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。

3.保险服务。

保险服务，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。包括人身保险服务和财产保险服务。

人身保险服务，是指以人的寿命和身体为保险标的的保险业务活动。

财产保险服务，是指以财产及其有关利益为保险标的的保险业务活动。

4.金融商品转让。

金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。

其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。

 

新政：销售不动产

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

 

华税：值得关注的是，金融行业包括银行业、证券业、期货业、保险业、信托业等，经营业态庞杂，尤其随着金融创新工具的层出不穷，其经营范围很难进行罗列。之前《营业税税目注释》将金融业划分为贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业务、其他金融业务以及保险6类。新政在保留贷款、金融商品转让、保险的同时，将其他业务归入“直接收费金融服务”。

 

八、存款利息等被纳入“不征收增值税项目”

新政： 不征收增值税项目。

1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。

2.存款利息。

3.被保险人获得的保险赔付。

4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。

5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

 

华税：对于个人及企业的存款利息，从金融机构的角度来看，时期支出的重要成本项目，比重很大，将“存款利息”纳入“不征收增值税项目”，也就意味着银行等金融机构无法取得可以抵扣的增值税专用发票，同时没有看到其他计税方法的出台，这就意味着金融业一项重要将成本无法抵扣。

 

九、5月1日后取得的不动产，可以分两年抵扣进项税

新政：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

 

华税：自购买机器设备进项税额可以抵扣后，增值税又向前迈进了一步，新取得的不动产可以抵扣进项税额，有利于减轻企业税负，有利于促进房地产市场的发展。需要注意的是，企业必须依法取得增值税专用发票。

 

十、3种情形下的建筑业服务，可以适用增值税简易征收

新政：

1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

 

华税：全面营改增后，建筑业的税负会明显上升，许多进项因为无法取得合法凭证而无法抵扣，适用一般计税方法则会面临高达11%的销项税率。试点方案中给出了三种情形下，建筑企业可以选择简易计税方法，仍然依据之前的营业税率来简易计征增值税，这对建筑业是个利好消息，税负不会明显上升。对于过渡期的建筑企业而言，可以开展税务筹划，改变经营方式，充分享受政策优惠。

 

十一、房地产企业支付的地价款可以抵扣

新政：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

 

华税：房地产企业最大的进项成本即为取得的国有土地成本，其能否抵扣关系着房地产企业税负率的高低。试点方案创造性地提出了房产销售额扣除地价的抵扣方案，而不再纠缠是否取得合法凭证。这对房地产企业是个重大利好，接下来需要关注的是房产预售与抵扣土地价款的具体措施，这关系着业务操作层面是否合法合规的问题。