城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划

（四）方案四：以不动产出资入股后转让股权

1.操作模式

转让方以房产（如现有的工业厂房）出资入股的形式将房产注入到该转让方全资设立的子公司，转让方随后将其全资持有的子公司的股权转让给收购方。另外，出资入股时需找评估机构出具评估报告，以评估报告确认的价值签订《出资入股协议书》后办理核税和过户手续。

2.出资入股阶段的税费分析

（1）转让方需缴纳的税费分析

a）增值税及附加：营改增后出资入股按视同销售的逻辑缴纳增值税，老项目按5%计征，新项目按11%计征；

b）土地增值税：出资入股至非房地产开发企业可暂免征收土地增值税，因此该税费可通过筹划免缴，但各地税务局执法标准不一致，有一定的风险；

c）企业所得税：按评估价减去历史成本和税金等计算转让所得，并按25%缴纳企业所得税；如果适用特殊税务处理则至少有12个月不改变原资产实际经营现状的等待期。

d）印花税：按万分之五缴纳。

（2）转让方之全资子公司需缴纳的税费分析

a）契税：同一控制下的出资入股，即出资入股方100%控股子公司的情况下，契税可减免；

b）印花税：按万分之五缴纳。

3.股权转让阶段的税费分析

（1）转让方需缴纳的税费

a）企业所得税：股权转让溢价部分需缴纳企业所得税

b）印花税：按万分之五缴纳

（2）受让方需缴纳的税费

印花税：按万分之五缴纳

4、核心操作要点及注意事项

（1）以房产出资入股后转让股权可通过筹划手段避开土地增值税和契税的缴纳，操作时间一般为3个月左右。

（2）本交易方案出资入股过程涉及到增值税、企业所得税、印花税的缴纳，该阶段税费可由转让方自行控制，后续的股权转让如按原房产的评估价做股权转让的工商变更，则不涉及到溢价。前文提到的阴阳合同的处理（也即溢价部分在工商版本之外处理）表面上虽能避开股权转让的高溢价引起的转让方较高的企业所得税问题，但实际上仍然存在较大的合规瑕疵。

特别提示：阴阳合同的做法虽然可以作为拉低交易总价的权宜之计，但作为受让方亦需慎重考虑，尤其是涉及以后的计税成本、做账、资金过户等敏感问题的处理。

（3）根据笔者的经验，在该交易方案的背景下（如本项目涉及城市更新），股权转让的溢价款可通过拆迁补偿或解租补偿等形式直接付给转让方的关联方，该关联方取得的补偿所得亦只涉及所得税的缴纳，也即不需就补偿款缴纳增值税和土地增值税。

（4）需特别注意的是，国内不少地区的税局和国土部门（或规土部门）实现了信息联动，以净地出资入股为例，不少地区的国土部门（或规土部门）会以投资额未达25%而禁止产权转移或出资入股的操作。另外，即使是成熟物业的过户，部分地区的国土部门（或规土部门）会视各具体项目的情况决定是否作同步审核，审核的内容为先前出让合同的权利义务是否已经全部履行，权属是否清晰，是否存在违建等。

（五）方案五：企业分立后转让股权

1.操作模式及可行性分析

转让方采用存续分立的方式将目标资产（如工业厂房）及与之相关的债权债务整体剥离至分立后新设的企业里，分立过程中，可通过该税筹方案避开增值税、土地增值税以及契税的缴纳，如采用特殊性税务处理，则分立过程可以暂不缴纳企业所得税。另外，办理企业分立时需找评估机构出具评估报告，必要时需尽量做低评估价。

值得注意的是，自2015年以来，国内各地税务部门对加工制造类企业采用分立形式剥离资产并从事或转让地产开发业务一直采取消极的态度，尤其是2016年下半年以来，税务机关对企业通过分立的方式剥离资产实现资产重组的审核态度一直保持严厉的态势。根据“实质重于形式”的原则，分立行为必须具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为目的，因此，分立事宜需向税务机关进行合理性解释并获得税局的认可。

2.转让方办理存续分立的纳税分析

（1）存续企业（转让方）需缴纳的税费分析

a）增值税及附加：无需缴纳

b）土地增值税：新分立企业非为房地产开发企业时暂免缴纳

c）所得税：如为一般性税务处理，则需就评估引起的资产转让所得缴纳企业所得税，税率同上；适用特殊性税务处理时，暂时不需缴纳企业所得税，但一年内不得转股

e）契税：免

d）印花税：按万分之五缴纳（备注：以分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花）

3.转让方转让分立后新公司股权的税费分析

（1）转让方需缴纳的税费

a）企业所得税：股权转让溢价部分需缴纳企业所得税

b）印花税：按万分之五缴纳

（2）受让方需缴纳的税费

印花税：按万分之五缴纳

4、核心操作要点及注意事项

（1）以企业分立形式剥离资产后转让股权可通过筹划手段避开增值税、土地增值税和契税的缴纳，操作时间一般为6个月左右（含30天的债权公告期）。

（2）如转让方同意分立方案并拟适用特殊性税务处理以推迟所得税的缴纳，则新分立的企业在分立后一年内不得转股，此种情况下交易方案需作相应调整（如股权质押、代持等交易安排）。

（3）分立过程涉及到企业所得税的缴纳，该阶段税费可由转让方自行控制，后续的股权转让如按原房产的评估价做股权转让的工商变更，则不涉及到溢价，但如果转让方无法配合做阴阳合同的处理（也即溢价部分在工商版本之外处理），则该股权转让的高溢价仍会引起转让方较高的企业所得税问题。

特别提示：阴阳合同的做法虽然可以作为拉低交易总价的权宜之计，但作为受让方亦需慎重考虑，尤其是涉及以后的计税成本、做账、资金过户等敏感问题的处理。

（4）根据笔者的经验，在该交易方案的背景下（如项目涉及城市更新则更好），股权转让的溢价款也可以通过拆迁补偿或解租补偿等形式直接付给转让方的关联方，该关联方取得的补偿所得亦只涉及所得税的缴纳，也即不需就补偿款缴纳增值税和土地增值税。

（六）方案六：企业合并（合并目标企业）

1.收购方（合并企业）的纳税分析

a）契税：免

b）企业所得税：

一般税务处理：合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础以公允价值确定，被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。

特殊税务处理：合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定；被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继；可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。

c）印花税：以合并方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花

2.转让方（被合并企业）的纳税分析

a）增值税及附加：不征收

b）土地增值税： 免征

c）所得税：按清算进行所得税处理

3. 被合并企业股东涉及的税种——所得税

一般税务处理：按清算进行所得税处理；

特殊税务处理：被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。

4、核心操作要点及注意事项

与企业分立后转让股权的操作类似，核心点也在于因公允价值引起的清算所得，或者被合并方股东再次转让股权的溢价所得所引起的所得税的处理。

（七）方案七：境外股权转让

对于境外企业直接持有目标资产，或境外企业通过在境内设立外商投资企业持有目标资产的情形，如转让方（以外商投资企业为例）除目标资产（如工业厂房）以外的主要资产、债权债务可顺利剥离，且转让方的境外母公司名下亦无其他核心资产（股权投资/土地/厂房/其他不动产等），则收购方可在香港受让其母公司的股权。香港公司的股权转让需缴纳印花税（按交易价款的千分之二计收），且一般不需缴纳利得税（但做股权变更前需核数并提交审计报告）。

值得注意的是，如转让方的境外母公司无实际经营业务，有可能被大陆认定为导管公司，否定中间体，认定是直接转让境内企业股权，在此种情况下，转让方需按大陆税法规定按公允价值确认转让所得并缴纳所得税，且此种情况下转让方仍有在中国大陆缴税义务。除此之外，目前外汇的管制较紧，资金出境方面也有一定障碍。

三、操作模式及税费对比

主要操作方案及税费比对如下：

《税屋》提示——遮挡部分符号为 “√ ”

特别说明：因业务存在复杂性，以上的交易方案以及税筹分析仅为笔者的个人经验总结，如有不当之处，欢迎批评指正。