国税函[2008]299号 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知[全文废止]

国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知[全文废止]

国税函[2008]299号        2008-04-11

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

　　为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：

　　一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

　　二、[条款废止]预计利润率暂按以下规定的标准确定：

　　(一)非经济适用房开发项目

　　1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。

　　2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.

　　3.位于其他地区的，不得低于10%。

　　(二)经济适用房开发项目

　　经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》(建住房[2004]77号)等有关规定的，不得低于3%。

　　三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函[2008]44号文件附件1)第4行“利润总额”内。

　　四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。

　　五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。

　　六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。

国税函[2008]299号文与国税发[2006]31号文的区别

　　内容：

　　国税函[2008]299号文规定按预计利润率进行所得税预缴，国税发[2006]31号文规定按预计毛利率进行所得税预缴。二者虽说有不同，但我认为概念上是一致的，请问在既有预售利润又有销售收入的情况下，营业税金及附加及期间费用是如何扣除的?难道要按照预售款及销售收入的比例分摊营业税金及附加吗?

　　急盼你们的回复!

　　答复内容：

　　你好!鲁国税发[2006]86号，山东省国家税务局、山东省地方税务局“关于房地产开发业务征收企业所得税有关问题的通知”对国税发[2006]31号有关问题进行明确：

　　国税发[2006]31号第一条中所称“扣除相关的期间费用、营业税金及附加”，应为未完工开发产品应分摊的当期发生的期间费用、营业税金及附加(含地方教育费附加)。对开发企业未分别核算已完工开发产品和未完工开发产品期间费用、营业税金及附加的，其预售收入按预计计税毛利率计算出当期毛利额后，应直接计入当期应纳税所得额。

　　国税函[2008]299号国家税务总局“关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知”明确：房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。经请示上级局现在按国税函[2008]299号文执行。

　　答复单位： 烟台市国家税务局所得税管理科 答复时间： 2008-10-30 10:01:39

国税函[2008]299文件规定的期间费用是否能在预交所得税中扣除?

　　问题内容：

　　国税[2008]299文件规定的期间费用是否能在预交所得税中扣除?

　　答复内容：

　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)的规定：

　　房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函[2008]44号文件附件1)第4行“利润总额”内。

　　根据上述规定，房地产开发企业是按当年实际利润据实预缴企业所得税的，所以利润总额中已经扣除了企业的期间费用。

　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

　　欢迎您再次提问。

国家税务总局

2008年11月12日

国税函[2008]299号文件的理解

　　咨询内容：

　　关于国税发[2006]31号文与国税函[2008]299号文在的区别?具体：我公司系房产开发企业，预售房屋，按售房合同约定的日期交付房屋，在按季度申报预缴企业所得税时的计算方法如下：

　　1、 按国税发[2006]31号文：当期应纳税额=(当期预售账款×10%-当期交纳的税金-当期期间费用)×33%

　　2、 按[2008]299号文：3、 ①当期预售房款应纳税额=当期预售账款×10%×25%②当期确认收入结转成本的部分应纳税款=(经营收入-经营成本-经营税金-期间费用)×25%当期应纳税款=①+②

　　问题：

　　1、以上两个文件在企业遵照执行的过程中，是否是按以上的方法理解并计算当期应纳税款的。

　　2、在实际的理解中，是[2008]299号文，对企业的期间纳税负担加重了，因为其没有扣除当期期间费用。也即是其本质为按当期预售房款预征2.5%的企业所得税，完全改变了国税发[2006]31号文减轻企业负担的精神，也改变了新法的税负适当减轻的文件精神，该文件是否与新法精神相违背?

　　回复内容：

　　国税函[2008]299号文件是对国税发[2006]31号文中关于房地产开发企业的企业所得税预缴作出的新规定，并不违背新法精神，根据[2008]299号文件房地产开发企业按当年实际利润据实预缴税款的， 即：当期应纳税额= 当期预售房款收入*预计利润率*25%±(当期开发产品完工确认收入的实际利润与其预计利润的差额)*25%。

　　回复部门：安徽宣城市地税局税政二科 答复时间：2008-05-05 08:26