房地产开发经营业务企业所得税处理：所得税预计计税毛利率

谈谈房地产企业所得税预计计税毛利率 <低调的税乐园>

　　问问大家，广州的房地产开发企业预计计税毛利率是多少?15%，说明广州房价特别低。太原你知道多少吗?25%。石家庄是多少?25%。福州是多少?22%。基本上不发达城市的预计计税毛利率都比广州高，我们有几个：上海15%，广州15%。来看天津市多少?25%。来看天津市M房地产公司的一个案例：

　　2013年预售：

　　1、2013年未完工收入1亿元;

　　2、预计计税毛利率为25%;

　　3、2013年期间费用540万;

　　4、税金及附加合计为760万;

　　5、应纳税所得额：1200万;

　　6、缴纳税款：300万元。

　　2014年完工：

　　1、2014年完工收入1亿元;

　　2、计税成本9000万元;

　　3、预计毛利转回2500万;

　　4、2014年期间费用：460万 ;

　　5、应纳税所得额：-1960万。

　　也就是说2014年亏损不需要交税。但是我们认为整个项目是赔了还是赚了?来看整个项目：

　　1、项目合计收入：1亿元;

　　2、项目合计成本：9000万元;

　　3、期间费用合计：1000万元 ;

　　4、税金及附加：760万元;

　　5、应纳税所得额：-760万元。

　　6、2013年：1200万元 ;2014年：-1960万元，合计：-760万。

　　换言之，这个企业好悲催啊，干了半天把税金给亏进去了.整个项目合起来并不交所得税，但是第一年交300万，第一年交过的300万转化为亏损。此时能否申请税务局退税?整个项目是亏损的，去年预交了300万要退税，税务局是否同意?法律上是否允许?

　　记住我们的企业所得税永远是按年度来纳税，不是按项目。对企业所得税来说，一个公司A、B两个项目，如果A项目巨额盈利，B项目巨额亏损，这两个项目可不可以相互抵顶?是可以的。但是一个项目第1年预计计税毛利率多交税了导致第二年形成的亏损能不能合起来算账?不行，因为这是土地增值税的规定。记住土地增值税是纵向按照项目来计算，企业所得税是横向按年度来计算。一个项目所得税不存在清算之说，只有汇算概念。什么叫汇算?每年度从会计利润纳税调整至应纳税所得额的过程就叫做汇算。

　　由于第1年是标准的纳税调整项目，第2年是标准的纳税调减项目，退税做梦吧。

　　但是我有次和南京的朋友交流时，有两位朋友表示不理解，悄悄告诉我，他退下来了。我只能告诉他们不要告诉别人，肯定是区税务局晕掉了，中国之大无奇不有，你们自己占了便宜就算了。

　　其实上述天津的M公司产生这种情况是天津市预计计税毛利率过高的原因。于是有家企业拿起了法律的武器，向天津市人民政府申请这个文件违法，说预计计税毛利率25%严重脱离天津市房地产行业平均发展水平。结果税务局说你看对预售的房产，企业将预售收入按照25%的计税毛利率，减除5.65%的营业税及附加、2-5%的土地增值税和期间费用等后，计入当期应纳税所得额(实际利润率最高约9.35%)，应当说不高。天津市政府最终驳回申请。

　　附：

申请审查回复书

　　申请人：

　　被申请人：天津市地方税务局

　　申请审查内容：审查废止津地税企所[2010]1号文件

　　申请人认为：

　　1. 津地税企所[2010]1号文件没有征求纳税人意见，不符合《税收规范性文件制定管理办法(试行)》(国税发[2005]201号)第16条的规定，程序违法;

　　2.津地税企所[2010]1号文件讲计税毛利率定为25%，严重脱离天津市房地产经济发展的水平。

　　被申请人答复：

　　1.为合理确定我市房地产开发企业的计税毛利率，市地税局与市国税局做了深入调研，选择了100户企业进行平均利润率测算，又选取了10户企业，就计税毛利率问题进行了实地调研测算并征求了意见，将计税毛利率定为25%。

　　2.国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定，非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，计税毛利率不得低于15%。因此，我市计税毛利率定为25%符合国家税务总局的规定。

　　另外，对销售未完工的房产，企业将预售收入按照25%的计税毛利率，减除5.65%的营业税及附加、2-5%的土地增值税和期间费用(经测算全国费用率为8%，我市为9%)等后，计入当期应纳税所得额(实际利润率最高约9.35%)，待完工后再进行调整。最终企业缴纳的企业所得税占预售收入的比例仅2.34%。应当说，我市确定25%的计税毛利率并不高

　　经审查：

　　1.市地税局与市国税局选择了100户企业进行平均利润率测算，又选取了10户企业就计税毛利率问题进行了实地调研测算并征求了意见。

　　2. 津地税企所[2010]1号文件符合《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)关于直辖市非经济适用房开发项目计税毛利不得低于15%的规定。而且，再减除营业税金及附加、土地增值税和期间费用后，企业缴纳的企业所得税占预售收入的比例仅为2.34%。

　　本机关认为：津地税企所[2010]1号文件制定程序合法、内容合法、不予废止。

　　2013年11月15日

　　天津市政府法制办公室