投资性房地产进项税额抵扣，我们需要考虑得更多

我们先来看一下各省份的口径涉及的抵扣问题：

在上面的案例说明中，我们看到的是购入的不动产的解释，这种情形认为不属于固定资产是认可一次性抵扣的。但是对于2016年5月1日后购入的不动产在建工程呢？将来转入固定资产之用的在建工程也可以一次性抵扣？小编认为这是两个情形，而非照着固定资产来作为限制目标了。我们先来看一下财税【2016】36号文件的规定：

1.适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

大家也清楚，不动产在建工程如果是用于投资性房地产的，是不是还是可以一次性抵扣，小编在此持疑问，我们不宜认为只有在建工程用于固定资产目的的才是属于分期抵扣的情形。当然了，由于第13年月的40%抵扣也是很快的，因此在发生不确定的时候，这种延后抵扣的方式也是多是可以接受的。

对于不动产的进项税额抵扣，假设在可抵扣的情形下，我们要考虑如下几个情形：

一是外购的不动产，但是能够分清无形资产土地价值和建筑物部分的，认为只有计入固定资产的部分才是按二年抵扣的方式，计入无形资产的土地对应的进项是可以一次性抵扣的。但是现实当中商品房多是包括土地价值在内的，因此多也就含着土地分二年抵扣的。

二是自建情形下的抵扣，也有土地取得的抵扣问题（如果是出让的情形，由于不是房地产开发企业不适用其一般计税时的差额扣除），只有外购的情形且取得专用发票的时候，借鉴外购的方式进行处理。

三是固定资产和投资性房地产之间的转换问题，对于一次性抵扣的投资性房地产，如果第二个月就转入了固定资产，此时是不是需要将40%转出到待抵扣中呢？如果从受限抵扣的角度，列入固定资产的不动产抵扣确实是二年抵扣期，如果由投资性房地产转入不动产，则需要看是不是过了13个月抵扣40%的问题，如果没有，小编认为还是需要先转出到待抵扣中处理。此时并不需要按净值计算（如果投资性房地产中历史成本计量有折旧扣除时），因为这并非转换抵扣与非抵扣的情形。

更多不动产抵扣的规定请查阅《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号)的相关规定，关于投资性房地产的会计核算的规则参照《企业会计准则第3号——投资性房地产》：

第二条投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

第三条本准则规范下列投资性房地产：

（一）已出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物。

第四条下列各项不属于投资性房地产：

（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（二）作为存货的房地产。

第九条企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的情况除外。

采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。
采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

第十条在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

第十一条采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

第十二条企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。