房地产“营改增”：取得不动产包括房地产公司自行开发项目吗？

为什么要纠结这个题目？

 

因为实际操作中，这个概念很重要。

 

首先关系到增值税交在哪里？是国税，还是地税。

 

《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》国家税务总局公告2016年第19号：由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务。

 

19号公告没有明确什么叫“取得的不动产”，那么，我们只好求助它的上级《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

 

在财税〔2016〕36号文件中，对“取得的不动产”没有定义。对“取得不动产”或“取得”，倒是有个定义“取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。”

 

根据这个定义，很明显，房地产开发企业自行开发的房地产项目不包括在“取得的不动产”中；房地产开发企业自行开发房地产项目，也不是一种“取得”不动产行为。

 

至此，事情已经很清楚了。

 

真的吗？

 

不是！

 

没有转折就不叫小说，没有波折历史就不会前进。

 

营改增真是一部波澜壮阔的小说！！！

 

19号公告看不出名堂，我们来看看内部的《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）。文件里面也没有对“取得的不动产”的直接定义，但是提到了“在国税局代开增值税发票流程基础上，地税局按照纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税征收管理办法有关规定，为纳税人代开增值税发票。”那么，有哪些增值税征收管理办法呢？

1、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）。

2、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）。

 

悲剧的事情来了。

 

14号公告说“取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产”，把36号文的口径重复了一遍，但是割掉了36号文定义中的“不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目”尾巴，自己加了根新尾巴——“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法”。因此，14号公告“取得的不动产”不包括房产公司自行开发项目。

 

16号公告则说“取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产”，把36号文的口径重复了一遍，但是割掉了36号文定义中的“不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目”尾巴。不割尾巴的话，也没有必要复述一遍。因此，16号公告“取得的不动产”包括房产公司自行开发项目。

 

就这么连续发布几个营改增公告，一个小小定义，居然还搞得这么复杂。不要说纳税人看不懂、看不明白，很多税务人员也不清楚啊。

 

那么，“取得的不动产”到底是什么？