合作建房的基本税收处理

来源:税白天下 作者:老税官 人气: 发布时间:2018-05-15
摘要:合作建房:对方出地,房企出资,房企或成立的合营企业依法取得土地使用权,并以房企或合营企业名义立项,属于自行开发的房地产项目。 延伸理解:法释[2005]5号对合作开发的要求,共同投资、共享利润、共担风险。法释【2005】5号又列举了四种特殊情况,实质上...
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  合作建房:对方出地,房企出资,房企或成立的合营企业依法取得土地使用权,并以房企或合营企业名义立项,属于自行开发的房地产项目。

  延伸理解:法释[2005]5号对合作开发的要求,共同投资、共享利润、共担风险。法释【2005】5号又列举了四种特殊情况,实质上不属于严格意义上的合作建房了。“第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同”。

  一、以地换房

  甲出土地,乙出资金,联合立项,建成后甲乙按比例分房。甲以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方以转让部分房屋的所有权为代价,换取土地使用权,发生了销售不动产的行为。

  延伸理解:国税发【2009】31号文件第37条规定,企业以换取开发产品为目的,将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的,企业应在首次取得开发产品时【纳税义务发生时间点】,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

  二、以地投资

  甲以土地出资,乙以货币出资,成立合营公司,房屋建成后,采取风险共担、利润共享的分配方式。以投资入股的形式销售不动产和转让无形资产,属于有偿提供。甲以土地投资入股,应按“销售无形资产”征税,并给合营公司开具增值税专用发票。

  延伸理解:按国税发【2009】31号文件第36条规定,先税再分,分得利润方按股息、红利处理。如果没有成立独立核算的合营公司法人单位来开发,有的观点认为,36条有一句:“且该项目未成立独立法人公司的”,既然不是独立法人,还要求先税再分,怎么缴纳企业所得税?这不是明显不符合所得税法对独立核算的法人单位征税的原则吗?对不对?其实,31号文件的第36条前面有一句话:“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资”,此处的所得税纳税主体就是联合体主体,就是指本企业,而本企业就是独立核算的法人主体。所以,这个企业所得税的纳税主体是合法的,是没有问题的。

  三、租地换房

  甲出租土地使用权给乙,乙投资建房,租赁期满,乙归还房屋。双方不支付价款,但都取得对应的经济利益。

  甲以土地使用权出租获得建筑物的利益,要按财税【2016】47号文件规定,纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。实际上这个土地使用权出租的对价是什么?是为了获取建筑物,也就是支付了建筑物的建造费用。

  延伸理解:乙使用期满,将不动产转让给甲,有的说法是应按“销售不动产”征税。具体征税时还是要具体问题具体对待:

  1.出租的计税。甲出租土地10年,乙出资1000万建房,建成后房屋所有权归甲,乙无偿使用10年。

  乙租了10年的房子,对价是1000万元的建造费用,甲应按1000万确认为租金。理论上好界定,实际征税时还是有点麻烦。

  甲实际取得房屋是在10年之后,甲应该是每年按100万计算缴纳?还是在建成的第一年按1000万计算缴纳?还是在10年后取得房子时缴纳呢?如果在建成的第一年一次性征税,甲没有对应的纳税必要资金,而且在10年期间,一旦房屋发生拆迁损毁等变化,或者作价销售给乙方或第三方,那么,甲方就多缴纳了租金的税款,而且时间太长,即使可以办理退税,对于税企双方来说都比较麻烦;如果10年后取得房屋时缴纳,出现上述中途出售等情况,可能造成税款流失。所以,逐年平均纳税比较公平合理。但是目前,没有具体的规定,有待明确。

  2.转让不动产的计税。如果产权办在出资方乙公司名下,按转让不动产处理;土地使用权未过户的,房子产权一般办在出地方甲公司名下,出资方乙公司只需缴建筑服务这一道增值税了。

  四、以地换取固定利润或按固定比例提成

  甲将土地使用权转让,取得固定利润或按比例提成,属于转让土地使用权,并给乙开具增值税专用发票。乙方按照销售商品房处理。