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第十六条 对开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）扣除确定，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
对财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但扣除限额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。
第十七条 对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：
（一）建成后根据销售合同和具有法律效力的有关证明文件的约定产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。房地产开发企业应提供移交的相关证明文件或材料；
（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；建成后由房地产开发企业或其关联企业自用的，其成本、费用不得扣除；
（四）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用；
（五）对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时，应按实际发生的费用进行分摊；对后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按整体项目重新进行调整分摊。
第十八条 清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。
第五章 核定征收
第十九条 房地产开发企业有下列情形之一的，主管地税机关可以核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第二十条 [条款废止]根据核定征收率不得低于预征率的原则，不同的房地产开发产品的核定征收率分别为：
（一）纳税人销售普通标准住宅的，按其销售收入的1%-2%核定征收土地增值税；
（二）纳税人销售非普通标准住宅及其他开发产品的，按其销售收入的3%-5%核定征收土地增值税；
（三）纳税人直接转让土地使用权的，按其销售收入的5%核定征收土地增值税。
具体核定征收比例由各市、州、林区、直管市地方税务机关在上述标准幅度范围内，结合本地区的实际情况确定，并报省地方税务局备案。
第二十一条 核定征收清算项目房地产销售收入的确定。采取核定征收方式的清算项目，凡能准确计算房地产销售收入的，按照主管地方税务机关核实的金额确定销售收入；凡不能准确计算房地产销售收入或提供的收入依据明显低于当地同类房地产价格水平且无正当理由的，由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定其销售收入。
第二十二条 主管地方税务机关通过清算审核认为对清算项目应该进行核定征收的，应向纳税人下达《税务事项通知书--土地增值税清算终止核准通知书》（附件8）和《应纳税款核定通知书》（附件9）送达纳税人。
第六章 清算处理
第二十三条 各级地方税务机关要认真查验和审核清算企业报送的清算资料，在清算审核过程中因相关事项不清或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，应决定暂停清算审核，并向纳税人开具《税务事项通知书--土地增值税清算补正资料通知书》，送达纳税人，待纳税人重新补充证明资料后再办理税款清算手续。对纳税人不能按规定期限提交补正材料的，应转为核定征收。
第二十四条 主管地方税务机关对纳税人申请清算的项目审核完毕后，应制作土地增值税纳税清算结论。纳税人应当自收到土地增值税纳税清算结论或《应纳税款核定通知书》之日起15日内到主管地方税务机关办理土地增值税税款的补缴（或退税）手续。
第二十五条 清算后再转让房地产的处理。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时计算出的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行。
第七章 清算鉴证
第二十六条 土地增值税清算鉴证是指税务中介机构接受委托对房地产开发企业土地增值税清算申报的相关资料实施必要审核程序，并出具鉴证报告，以增强税务机关对相关资料信任程度的一种业务。
第二十七条 凡纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证业务。
第二十八条 税务中介机构受托对清算项目进行审核鉴证时，应按《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）有关规定出具规范的《鉴证报告》。
第二十九条 税务中介机构出具的《鉴证报告》，经主管地方税务机关审核不符合规范和要求予以退回，重新上报后仍未达到清算要求的，主管地方税务机关两年内将不再受理其从事土地增值税清算鉴证业务，并将名单上报省局备案，定期予以公布。
第八章 附则
第三十条 对土地增值税清算工作中出现的违法行为，按《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的相关罚则规定处理。
第三十一条 各市、州、直管市、林区地方税务局可根据本办法制定本地区具体的土地增值税清算实施办法。
第三十二条 本办法自发布之日起执行。
第三十三条 本办法由省地方税务局负责解释。
附件：下载: rar 文件
1《土地增值税纳税清算申请表》
2《土地增值税清算材料清单》
3《商品房销售合同统计表》
4《土地增值税纳税清算申报表》
5《税务事项通知书--土地增值税清算通知书》
6《税务事项通知书--土地增值税清算受理通知书》
7《税务事项通知书--土地增值税清算补正资料通知书》
8《税务事项通知书--土地增值税清算终止核准通知书》
9《应纳税款核定通知书》
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