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原问题：“2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。” 学习情况： 一、营业税收入的范围 1、价外费用 规定：条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。（营业税实施细则第十四条） 2、违约金 规定：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。（财税[2003]16号） 3、维修基金 规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。（国税发(2004)69号） 4、动迁补偿 规定：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。（国税函发[1995]549号） 5、还本方式销售 规定：以"还本"方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以"还本"方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓"还本"支出. （关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》第二十条） 6、销售折扣 规定：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。（财税[2003]16号） 7、物业代收费用 规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。（财税[2003]16号） 理解：从中可以看出，物业公司代收的水电气费可以扣除缴纳，代收的维修基金不用缴税，收取的各种保证金（例如装修保证金）不用缴税，但是如果按照目前某些企业的做法，收取了各种集资费、气源费等是否免交营业税，恐怕很难。 8、视同销售 ⑴ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按销售不动产税目征税（国税发(1993)149号）,但根据《关于股权转让有关营业税问题的通知》财税[2002]191号，对股权转让不征收营业税； ⑵ 以新建房产用于安置拆迁的（即前面说的动迁补偿，国税函发[1995]549号）； ⑶ 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的（国税发(1993)149号），例如无产权的地下停车场； ⑷ 以房换地、以房换地、以出租土地使用权换房（国税函发[1995]156号号第十七条）； ⑸ 以房换房的（不含拆迁安置）； (6) 以开发房地产换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的； ⑺ 以开发房地产抵偿债务的； ⑻ 将开发房地产用作利润分配，分配给股东或投资者的； ⑼ 将开发房地产用于本企业捐赠、职工福利、奖励等； 9、售后回租和售后回购 售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税； 售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税（国税函（1999）第144号）。 10、实质重于形式 规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。（ |
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