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在《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）（以下简称“70号公告”）公布之前，A地产公司销售自行开发的房地产项目，一直按照“应预缴的土地增值税=预收款÷（1+适用税率或征收率）×预征率”计算缴纳当期应预缴的土地增值税。在70号公告公布之后，A地产公司根据主管税务机关的要求，开始按照70号公告规定的计算方法纳税，即：应预缴的土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。
那么，这两种计算方法在预缴土地增值税上有什么差异？
我们将A地产公司之前的算法定义为方法1，70号公告列示的计算方法定义为方法2，通过计算对比一下二者在预缴土地增值税上的不同。
一般计税模式下两种方法的差异 单位：万元
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项目 |
方法1 |
方法2 |
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预收款 |
111 |
111 |
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增值税预征率 |
3% |
3% |
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应预缴的增值税 |
3（111/1.11×3%） |
3（111/1.11×3%） |
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土增税预征依据 |
100 |
108（111-3） |
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土地增值税预征率（假定） |
3% |
3% |
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预缴土地增值税 |
3 |
3.24 |
简易计税模式下两种方法的差异 单位：万元
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项目 |
方法1 |
方法2 |
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预收款 |
105 |
105 |
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增值税预征率 |
3% |
3% |
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应预缴的增值税 |
3（105/1.05*0.03） |
3（105/1.05*0.03） |
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土增税预征依据 |
100（105/1.05） |
102（105-3） |
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土地增值税预征率（假定） |
3% |
3% |
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预缴土地增值税 |
3 |
3.06 |
结果显示，方法2比方法1要多预缴税款0.06万元。
从计算结果来看，无论是新项目还是老项目，按照70号公告给出的算法，A地产公司预缴的土地增值税都要比之前的计税方法要多，这无疑会增加对公司资金的占用，影响公司的现金流。
之所以会出现这个差异，是因为预缴增值税时，增值税的计征依据是按照“预收款/（1+适用税率）”计算的，而土地增值税预收款计征依据的计算方法则是“预收款-预缴的增值税税款”。
那么方法1的计算公式是否合理呢？
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）明确，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。70号公告再次重申，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。正是基于这一理论，70号公告给出了“土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”这个计算公式。因此，A房地产企业采用方法1计算应预缴的土地增值税税款是有依据的。
值得一提的是，在70号公告中，税总表示，给出计算公式的目的，是为了方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，符合政策的纳税人“可按照”公告给出的公式计算预缴土地增值税。也就是说，纳税人在计算方法上既可以选择70号公告给出的公式，也可以选择方法1的公式。笔者认为，符合政策条件的房地产开发企业可以根据测算结果，选择合理的计算方式，以减少预缴税款对企业资金的占用。 |
