建筑、不动产营改增税率、征收率、预征率汇总表

来源:黄蜂老五 作者:黄蜂老五 人气: 发布时间:2017-08-12
摘要:一、建筑业 纳税人类型 项目类型 注释 计税方法 税率/ 征收率 计税依据 异地 预征率 预征的计税依据 (含地税代征) 建筑业 一般纳税人 新项目 一般计税 11% 全部价款和价外费用 2% 扣除分包款 建筑工程老项目 施工许可证、合同开工日在2016.4.30前 简易计税...
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一、建筑业

 

纳税人类型

项目类型

注释

计税方法

税率/

征收率

计税依据

异地

预征率

预征的计税依据

(含地税代征)

建筑业

一般纳税人

新项目

 

一般计税

11%

全部价款和价外费用

2%

…扣除分包款

建筑工程老项目

施工许可证、合同开工日在2016.4.30前

简易计税

3%

…扣除分包款

3%

…扣除分包款

一般计税

11%

2%

…扣除分包款

清包工

可选简易计税

简易计税

3%

…扣除分包款

3%

…扣除分包款

甲供工程

简易计税

3%

…扣除分包款

3%

…扣除分包款

小规模纳税人

   

简易计税

3%

…扣除分包款

3%

…扣除分包款

一般计税项目,全部价款和价外费用扣除分包款,跨市异地预征2%,确保当地财政,又避免企业资金压力;

简易计税项目,扣除分包款,异地预征3%,营业税平移。

国税函[2010]156号浙地税发[2009]52号:建筑企业总部直管的跨地区项目部,按项目收入0.2%预缴所得税;符合条件的浙江省内项目部不预缴所得税。

国家税务总局公告2017年第11号:三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务,不预缴。

财税〔2017〕58号:提供建筑服务取得预收款,不发生纳税义务,应在收到预收款时扣除支付的分包款,预缴增值税。

 

二、销售不动产

 

纳税人类型

项目类型

注释

计税方法

税率/

征收率

计税依据

异地

预征率

预征的计税依据

(含地税代征)

销售不动

一般纳税人

外购老项目

4.30前取得(非自建)

【见购房时间】

一般计税

11%

全部价款和价外费用

5%

…扣除原价

简易计税

5%

…扣除原价

5%

…扣除原价

自建老项目

取得(自建)

简易计税

5%

5%

外购新项目

取得(非自建)

一般计税

11%

5%

…扣除原价

自建新项目

取得(自建)

一般计税

11%

5%

小规模纳税人

外购项目

 

简易计税

5%

…扣除原价

5%

…扣除原价

自建项目

 

简易计税

5%

5%

其中:其他个人

外购非住房

 

简易计税

5%

…扣除原价

No

 

其中:个体工商户

 

出售二手房

不足2年

 

5%

5%

…?

其中:满2年

非普住房,北上广深

 

5%

…扣除原价

5%

…扣除原价?

普通住房,北上广深

 

免税

 

免税

 

其他地区

 

免税

 

免税

 

其中:其他个人

出售二手房

不足2年

 

5%

No

 

其中:满2年

非普住房,北上广深

 

5%

…扣除原价

No

 

普通住房,北上广深

 

免税

 

No

 

其他地区

 

免税

 

No

 

一般计税项目,按增值税原理,抵扣进项,无需差额扣除,异地预征5%,确保当地财政;

简易计税项目,外购的差额扣除买价,5%征收率,异地预征5%,确保当地财政、行业税负略有下降,营业税平移;

简易计税项目,自建的无差额扣除,5%征收率,异地预征5%,确保当地财政、行业税负略有下降,营业税平移;

外购项目(不包括个人出售二手房),全部价款和价外费用扣除购买原价,异地预征5%;

自建项目(不包括其他个人),全部价款和价外费用,异地预征5%。

何地预缴?一般纳税人出售二手不动产,在不动产所在地向地税预缴,回主管国税申报、抵减、缴纳

 

三、房地产

 

纳税人类型

项目类型

注释

计税方法

税率/

征收率

计税依据

异地

预征率

预征的计税依据

(含地税代征)

房地产

一般纳税人

房地产老项目

施工许可证的合同开工日在2016.4.30前

一般计税

11%

…扣除政府土地价款

3%

简易计税

5%

新项目

 

一般计税

11%

…扣除政府土地价款

小规模纳税人

 

(包括出租)

简易计税

5%

房地产老项目,一般计税,全部价款和价外费用,异地预征3%;

房地产预收款,预征3%(购房付款后,还需按房产证登记面积结算房款,所以不管销售期房、现房,都是预收款?)

如果房产公司未在项目地注册登记,房子预收款向主管税务机关预缴

何时预缴? 取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

 

四、不动产经营租赁

 

纳税人类型

项目类型

注释

计税方法

税率/

征收率

计税依据

异地

预征率

预征的计税依据

(含地税代征)

不动产经营租赁

一般纳税人

(含房地产公司出租开发项目)

新项目

 

一般计税

11%

全部价款和价外费用

3%

老项目

 

一般计税

11%

3%

简易计税

5%

5%

公路经营

 

一般计税

11%

不?

 

试点前开工高速公路

简易计税

3%

不?

 

小规模纳税人

不动产

不含个人出租住房

简易计税

5%

5%

其他个人不预征

其中:个人

住房

 

简易计税

1.5%

 

No

 

一般计税,全部价款和价外费用,异地预征3%;简易计税,异地预征5%。

同城不预征,直辖市、计划单列市自定同城(跨县区)是否预征。

异地、本地仅对单位和个体工商户而言。

其他个人(自然人)无所谓异地、本地,只有唯一的地,即不动产所在地,应就地向地税申报缴纳5%、住房1.5%,无需预征。

何时预缴?取得不动产租金的次月。

 

黄蜂老五编者注:

1、除向个人消费者销售建筑服务、不动产不得开具增值税专用发票外,其他应可开具专票(法无禁止即是许可)

2、一般计税建筑服务,异地预征率2%。考虑到实际税负可能低于3%,如按3%预征,会加重纳税人和机构地财政负担。

3、房地产开发企业一般纳税人销售开发房地产项目(简易计税老项目除外),扣除政府土地价款。因土地出让免税,只扣不抵。简易计税则不抵不扣。

4、销售购进不动产简易计税5%,扣除原价,继承自财税[2003]16号的营业税差额征税。

5、建筑服务销售额扣除分包款,继承自《营业税暂行条例

6、其他个人提供建筑服务、出租出售不动产的纳税地点在服务发生地、不动产所在地,所以不存在预征手续。

7、购房时间:商品房按房屋产权证注明时间、契税完税证明填发日期“孰先”确定。房改房按购房合同生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明时间“孰先”确定。