全部价款和价外费用与预收款之惑

财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号）说：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

再看看销售额的规定，原来是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，是不是说发生应税行为即到了纳税义务发生时间时的计税依据就是全部价款和价外费用呢？销项税额=销售额×税率，应当这样理解，36号文又说了，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

这里可不包括销售不动产，也就是说销售不动产收到的预收款时并没有到纳税义务发生时间，这里就前后矛盾了，一个说是销售额（全部价款和价外费用）*3%的征收率叫做预缴，另一个基本常识是房地产开发基本靠预售（融资模式），预收款并不是全部价款和价外费用，全部价款和价外费用应当是不动产权属变更的当天即纳税义务发生时间确认的销售额，如果这样理解的话，收到预收款时就不需要预征，而是在权属变更的当天才需要预征，则这个又和总局视频培训提到的均衡入库说存在一个悖论。

阴霾散去了，国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）则是路归路，桥归桥，将销售额定性为=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷〔1+11%），将预缴定性为一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

如此则径渭分明了，收到预收款时，即先行预缴，而到了纳税义务时间时，以全部价款和价外费用计算应纳税额后抵减预缴税款，亦即：一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

反向推理之，即建筑租赁业的预收款同时就是全部价款和价外费用，敢不慎欤！

——王越《营改增之咬文嚼字系列》