房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之十一

来源:税屋 作者:税屋 人气: 时间:2008-12-07
摘要:房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之十一 原问题: 按揭销售,首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账,形成账外收入,或将收到的按揭款项记入 短期借款 等科目。 学习体会: 一...
房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之十一


原问题:“按揭销售,首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账,形成账外收入,或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。”

学习体会:
一、按揭业务的流程
从网上搜索来看,按揭一词应当来源于香港对于对源于英美法中的mortgage(一种重要的担保制度)的音译(当然是粤语音译),是一种抵押/质押担保贷款,广义的按揭包括任何形式的质押和抵押;狭义的按揭专指房地产抵押。
各个银行按揭业务的流程不完全一致,但是涉及到的关系人都包括开发单位、购房者和银行三方面。下面以某银行为例,说明商品房按揭贷款流程:
⑴ 售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。
⑵ 贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查,并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。
⑶ 借款人与售房商签订购房协议,并缴纳符合规定的首付房款,吃购房协议和收付款发票或收据到房地产管理部门备案。
⑷ 借款人持备案后的购房协议、收付款收据或发票、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款,并在贷款行开立存款账户或银行卡。
⑸ 经调查、审查、审批同意后签订借款合同,贷款行代理办妥登记、公证手续后,将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原则),并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。
⑹ 借款人以后只要每月(每季)20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额,贷款银行会从借款人账户中自动扣收,到期全部结清。
(7) 贷款行代理缴纳契税、领取契税单据、办妥房地产权证及住房抵押登记手续。贷款归还后,贷款行注销抵押物,并退还给客户。
在实际业务中,也存在一定的具体问题:
    1、主按揭银行的选择
个人按揭业务,对于各银行来说都是一个快速增长的业务,因此主按揭银行通常也是一个重要的选择,对于开发单位来说,业务繁忙的时候主按揭银行甚至可以派专门的业务员在售楼现场,同时如果能同按揭银行将贷款利率适当降低也有助于购房者。
当然,在开发商有贷款的情况下,通常是主贷款银行作为主按揭银行,并实行封闭式管理,以掌握开发商的销售情况,同时增加自身的业务量。(在贷款之初,银行业务人员在写报告的时候,通常已经将开发单位贷款相关的按揭业务给银行带来的业务和收益测算了,呵呵)通常,主按揭银行也会给开发单位一个按揭额度,以保证按揭业务顺利进行。有的银行还在按揭的同时,给开发单位同时开设按揭保证金户;也有的会同开发单位签订回购协议,以保证万一购房者无法按期付款,开发单位会将该套房屋回购回去;还有的按揭银行要求在开发单位的业务宣传广告上特别标注按揭银行的名称等等,似乎这项业务各地区各银行做法不完全一致。
2、按揭银行可以自己选择
实际上不管主按揭银行如何要求,作为购房者有权利自行选择按揭银行的。购房者可能因为自身在某个银行上班,或者能够别的银行探戈好的按揭条件,或者条某个银行的业务人员熟悉,或者干脆什么理由也没有,就是可以选择主按揭银行以外的银行进行按揭。只要对方银行能够批准,按时将按揭款项划过来,开发单位也是无权干预的。
3、贷款行应当代办房产证和他项权利证书,并将房产证还给购房者
他项权利证书,是指在他项权利登记后,由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。有了他项权利证书以后,不必像以前那样子在抵押后将房产证防至抵押权人处保管。因此,购房者注意不要忘记督促银行去办理房产证和他项权利证书,并及时取回房产证。在以前的实务中,经常会碰到贷款行拖延了办产权的时间达数年之久的情况。

二、按揭业务的税收问题
1、按揭款的营业税确认时间
根据营业税暂行条例及实施细则,营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此,采用按揭方式销售,营业税的纳税义务发生时间应当在开发单位账户收到按揭款的当天。对于存在某些特殊情况,比如由于封闭贷款,开发单位不能立即动用按揭款,或者按揭银行直接将按揭款归还银行贷款等,纳税义务发生时间不变。
2、按揭款的所得税确认时间
根据2006年31号文第二条的规定:
“3.采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。”
从这里可以看出,文件起草的人员应当没有做过实务,甚至可能没有办理过银行按揭,因为虽然规定是银行办理转帐之日,但是由于涉及到银行划款时间等因素,实际操作中也是无法掌握的,只能按照实际收到按揭款之日来处理了。

三、“假按揭”业务的存在
对于“假按揭”业务,应当说很多开发单位、银行以及评估等相关行业的人士应当并不陌生。好象人民银行专门总结了“四假”案件:假权证、假报表、假按揭、假注册资本,很不幸,房地产行业对于这四假都占全了。目前炒得沸沸扬扬的深圳“断供第一案”就是属于“假按揭”。那么,倒底什么是“假按揭”呢?
“假按揭”业务,是指开发商采取虚假手段,利用虚构的房屋买卖关系取得银行的按揭贷款,达到套取银行资金目的。具体表现为:
1、虚构房屋买卖关系,套取银行信贷资金。这是“假按揭”贷款最常见的表现形式。
2、重复抵押,套取银行信贷资金。这是“假按揭”贷款的衍生形式。
3、先“假按揭”再“转按揭”,这是前一阵子销售代理公司、销售人员及炒房客经常采用的方式,现在由于方式的原因,已经销声匿迹了,不过也是矛盾暴发最大的一部分。
由于近年来金融部门对房地产及相关行业实施银根紧缩政策,造成开发商大规模的利用“假按揭”套取银行资金。这个已经成为了一种社会现象,对于其起因、是否违法、如何评论,自有专业人士去评判。我们只是小小的会计,只能处理我们的会计和税务问题。

四、“假按揭”业务的会计处理
对于“假按揭”这种业务,应当说是很棘手的。因为它本身根子不正,但是我们还需要进行处理,在其违反了国家的相关经济法规的基础上,我们还不能违反我们自己相关的会计和税务规定。做个会计真是难死了。

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