房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之十三

原问题：“13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。”

学习体会：

一、回迁的业务规定
动迁，历来是房地产公司的一个热点，也是最复杂的环节之一。对于外包给专业动迁公司，以及从土地储备中心净地拿标的业务还好办一些；对于自行动迁的业务，业务之复杂，没有经历过的人是无法体会的。单从审计、税务的角度来看，几乎很难发现其中的具体问题的。
1、动迁依据的主要法规
⑴ 2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》
　 第二十三条　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
    由于《物权法》的出台和实施，目前该《城市房屋拆迁管理条例》正在修改过程中。
⑵ 2007年颁布的《中华人民共和国物权法》
第四条　国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第四十二条　征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
⑶ 各地的拆迁管理规定
各地陆续出台了具体的拆迁管理规定，内容也大同小异。很多地方在拆迁的时候，充分考虑到了被动迁户的利益，除了按照面积确定补偿金额以外，根据被动迁户的人数所对应的面积也进行了一定的考虑。
例如：拆除一户（3口）原面积为20平方米的住宅，原地安置，安置面积为50平方米。按照当地的拆迁规定，3口之家应当最少安置42平方米的住宅（每人14平方米），42平方米以内属于标准内安置，其中原住宅部分为免费，标准大于原住宅部分单价为600元/平方米（标内单价），标准为部分为2000元/平方米（标外单价）。当地市场售价为3000元/平方米

2、动迁方式的选择
动迁方式主要包括货币动迁、异地安置、原地安置，以及三种方式的组合。各种方式各有利弊，简单说明如下：
货币补偿的优点（对于动迁户来说）：
⑴ 货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限，被拆迁人不能按时回迁等后续问题；
⑵ 更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；
⑶ 体现了等价交换的原则；
⑷ 可以先拿到钱款。
货币补偿的缺点（对于动迁户来说）：
⑴ 动拆补偿单价低，通常不能一平换一平；
⑵ 老房面积小，拿到的补偿款少；
⑶ 老房周围商品房价格高面积大，现金补偿款在原值买一套房屋几乎不可能；
⑷ 老房的邻居、环境、学区等因素难以复制。

回迁的优点（对于动迁户来说）：
⑴ 仍回到原位置，故土难离；
⑵ 相对货币补偿来说房屋价值较高；
⑶ 老房的邻居、环境、学区等因素较新区好。
回迁的缺点（对于动迁户来说）：
⑴ 拿到房屋通常需要2年甚至更多的时间；
⑵ 新建房屋面积较大，需要补交面积较高的面积款；
⑶ 回迁房的质量同同期的商品房质量相比较差；
⑷ 再次出手的时候，会从取得新房屋的时候开始计算房屋取得时间，会增加各种税金。
当然还有异地补偿的情况，这里就不详细说了。
从企业的角度，需要从资金周转情况、新小区的项目定位情况、拆迁工作的难以情况等因素综合考虑。

二、差价收入（不包括面积差）
回迁过程中，由于涉及到的房屋各不相同，具体到成百上千户的原住户也各有差异，不是简单的“拆一还一”那么简单，因此需要有很明细的往来资金支付情况：
1、开发单位支付的补偿明细
⑴ 被拆迁房屋的装饰装修补助；
⑵ 搬迁补助费；
⑶ 临迁补助费；
⑷ 有线电视、电话、互联网接入迁移费；
⑸ 停产停业损失费；
⑥ 搬迁奖励费；
⑺ 照顾及附属物补助救助补贴等。
对于这部分补偿明细，项目多，涉及动迁户数更多，如何确认其真实性，以及采用何种单据作为扣除凭证，都是非常麻烦的。

2、回迁户结算的补偿明细
不包括面积差，由于是回迁，因此也不涉及地区差
⑴ 楼层价差
⑵ 朝向价差
⑶ 装修价差
⑷ 结构价差
⑸ 煤气气源费等代收资金。
具体各项补偿包含的内容这里就不详细说明了。

三、回迁的营业税规定
根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）的规定：
“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”
虽然文件本身是对外资企业的规定，但由于营业税没有内外资之分，所以可以认为对所有企业都适用。在计算营业税的时候，应当按照如下区分：
    1、原地建房安置，安置面积不大于原拆迁面积的部分：
    由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
对于成本价的口径如何确定，这里没有明确。通常认为有两种方式：
⑴ 包含土地成本的成本价；
⑵ 不包含土地成本的成本价。
由于拆迁补偿的开发产品，因开发企业是将建造好的房屋与原住户的土地置换，所以其成本显然不包含土地成本。因此，在计算征收营业税时，应以实际建造成本作为计税依据。这里可以参照珠海市地税局《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发〔2005〕415号）的规定：“考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征“销售不动产”的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程（如配套停车场，可观赏喷水池假山工程等）差异等因素作合理调整后核定计征“销售不动产”的营业税。”
当然，各地的情况不一样，具体需要同当地的税务机构进行沟通，力争在发生的同时予以核定，否则的话，征管、稽查各执一词，就麻烦了。

2、原地建房安置，安置面积超过原拆迁面积的部分：
这部分情况有些特殊。由于有的地方对于超过面积的安置有一些特殊的规定，收取一定的投资代建费，金额要低于市场的销售价格。这种情况下，是按照实际向动迁户收取的款项作为计税基数，还是按照同类房屋的市场价值作为计税基数，目前没有明确的规定（要按照销售不动产缴纳营业税倒是都明确了）。同样，可以参照珠海市地税局《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发〔2005〕415号）的规定：“补偿房产面积如超过原产权房产面积的，其超出部分，应按向拆迁户收取超面积部分的全部款项计征“销售不动产”的营业税。”