“营改增”过渡期，房地产老项目如何缴纳增值税？

哪些属于“房地产及建筑行业“征税范围？

政策对于“房地产业”及“建筑业”的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、零售、写字楼、工业地产、以及商业地产。

重要的一点是，服务供应商的业务活动比如房地产中介、物业管理公司、建筑师、测量师将不会被列入“房地产及建筑业”服务范围，而被列入“商务辅助服务”，并适用6%的增值税率。

过渡性政策适用的4种情况

过渡性政策可能是房地产业主、出租方、房地产基金和房地产投资公司最为密切关注的重要方面。简而言之，对于任何政府而言引入增值税最困难的问题之一是，如何在不影响市场经济秩序的前提下，将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目。

过渡期政策适用的情况总结如下：

采用简易征收的过渡政策意味着：

• 建筑业适用于3%的征收率，不动产销售和租赁适用于5%征收率

• 建筑业及不动产业销售和租赁的供应方无法抵扣进项税

• 建筑业及不动产业销售和租赁的购买方也许可能抵扣进项税

• 建筑业及不动产业销售和租赁的供应方也许可能开具增值税专用发票

可能更加优惠的政策是如果一般纳税人购进选择适用简易计税方法的建筑和房地产项目，而且还可以抵扣进项税。

但建筑企业和房地产企业是否可以就简易计税方法的项目自行开具增值税专用发票（如果已经是增值税一般纳税人），还是需要去主管税务机关代开增值税专用发票有待进一步明确。同时，是否对于选择按照5%简易计税方法的出租不动产项目同样也可以开具增值税专用发票需要拭目以待。