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房地产行业的计税收入依据 |
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增值税计税收入 |
土增税计税收入 |
所得税计税收入 |
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简易计税方法 |
全部价款和价外费用/（1+5%） |
全部价款和价外费用/（1+5%） |
全部价款和价外费用/（1+5%） |
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政策依据 |
国家税务总局公告2016年第18号第九条：
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 |
国家税务总局公告2016年70号第一条：适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 |
国家税务总局公告2014年第35号第五条：
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 |
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一般计税方法 |
（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%） |
全部价款和价外费用-增值税销项税额 |
全部价款和价外费用/（1+11%） |
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政策依据 |
国家税务总局公告2016年第18号第四条：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 |
国家税务总局公告2016年70号第一条：适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
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国家税务总局公告2014年第35号第五条：
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 |
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房地产行业预征的计税依据 |
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增值税 |
土增税 |
所得税 |
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简易计税方法 |
预收款/（1+5%） |
预收款-应预缴增值税税款 |
预收款/（1+5%）*预计毛利率 |
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政策依据 |
国家税务总局公告2016年第18号第十一条：
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 |
国家税务总局公告2016年70号第一条：
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 |
国家税务总局公告2014年第35号第九条：
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 |
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一般计税方法 |
预收款/（1+11%） |
预收款-应预缴增值税税款 |
预收款/（1+11%）*预计毛利率 |
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政策依据 |
国家税务总局公告2016年第18号第十一条：
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 |
国家税务总局公告2016年70号第一条：
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 |
国家税务总局公告2014年第35号第九条：
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 |
